Pour un investissement immobilier neuf, les faveurs vont très souvent aux petites superficies, studios, T1 et T2 principalement. Si ce type de placement a ses grands avantages, d’autres options s’offrent aux particuliers en quête de rentabilité. C’est le cas de l’achat d’un T3 voire d’un T4 avec pour objectif de le louer en colocation. Cette opération permet de minimiser les risques tout en profitant des avantageux dispositifs de défiscalisation pour réaliser de belles économies relativement au coût global de l’achat. Guide et explications.
Quel type d'investissement immobilier locatif rapporte le plus ? Les avantages d'investir dans une colocation - Cap sur le placement rentable
Plus de locataires = plus de rendement ; voilà très certainement le meilleur argument en faveur de l’investissement immobilier neuf dans un T3 voire dans un T4 loué en colocation. La colocation est en effet l’une des configurations les plus rentables pour les investisseurs. Un particulier propriétaire bailleur bénéficie de deux voire trois loyers pour le même appartement. Pas question évidemment d’être déraisonnable, mais dans les faits, les colocations se louent à des montants plus élevés que les locations simples, plus particulièrement dans les villes étudiantes et les grandes villes de France. Il est tout à fait possible d’envisager un rendement net autour des 10 %, voire plus en fonction de la localisation, de la typologie, du marché locatif…
Pour aller plus loin : où investir dans une résidence étudiante ?
Autre atout de la colocation, la bien connue clause de solidarité. Lorsque le contrat de location est signé, celui-ci stipule qu’en cas de défaillance de l’un des colocataires, le(s) occupant(s) présent(s) doiv(en)t prendre le relais. Cette clause de solidarité a été mise en place pour éloigner toutes situations problématiques si l’un des colocataires venait à ne plus pouvoir payer son loyer. Garant et/ou colocataire assument tout simplement la part du loyer manquante. Une clause qui évite de chronophages et coûteuses procédures judiciaires.
Les appartements proposés en colocation subissent également moins de concurrence. Les biens sont plus rares sur le marché locatif et trouvent preneurs très rapidement parmi les candidats.
Avantages propres à l’immobilier neuf : miser sur un grand appartement en colocation n’appelle aucun travaux. Le programme immobilier neuf est livré prêt à être habité. Tout au plus pourrez-vous ajouter une cuisine équipée et quelques aménagements. Enfin, le bien est couvert par les garanties inhérentes à l’immobilier neuf, gage de tranquillité pour le propriétaire.
Étudiants, actifs, seniors... Qui sont les colocataires d’un investissement immobilier neuf dans un T3 ou un T4 (appartement ou maison) ? Un placement dans une colocation synonyme de rentabilité
Sans détour, on ne va pas se le cacher, louer à des étudiants peut faire peur à certains particuliers investisseurs. Et si l’idée est de fuir la cible étudiante, la colocation n’intéresse que très peu.
Et pourtant, les étudiants ne sont pas le seul public cible à être intéressé par ce moyen d’habiter, par un projet de colocation. La colocation comme résidence principale a le vent en poupe depuis quelques années et le profil de locataire n’est plus figé. Les jeunes actifs par exemple sont plus enclins à rester quelques années et à limiter les grandes soirées étudiantes, plus encore dans les grandes villes dans lesquelles les prix de l’immobilier s’envolent. Pour aller plus loin, voici les types de locataires que la colocation peut intéresser :
- Les étudiants qui recherchent l'emplacement idéal, à proximité des grandes écoles et des universités, mais aussi dans une majorité de cas du centre-ville, des commodités, des transports en commun… Cette cible locative peut être un brin bruyante et appeler un turn-over important. Cependant, les garants étant le plus souvent leurs parents (et ceux qui payent le loyer aussi), les risques d’impayés sont souvent éloignés.
- Les apprentis pour lesquels la colocation a l’avantage de rester abordable tout en évoluant en communauté au quotidien pour ne pas être isolés.
- Les jeunes actifs et les salariés qui sont en quête d’un logement, d'une chambre dans un appartement commun, non loin de leur zone de travail tout en optant pour le partage du montant du loyer et des charges.
- Les personnes retraitées qui font du critère de localisation leur premier critère de choix. Alors qu’il y a encore quelques années les seniors étaient absents des demandes de colocation, ils sont aujourd’hui en quête d’un aspect intergénérationnel offert par ce mode de vie.
Le guide de l'investissement immobilier neuf en colocation - Quel est le type de bail possible ?
En colocation, plusieurs types de baux peuvent être utilisés. Voici les principaux :
Type de contrat n°1 - Le bail unique
Un seul contrat de location est signé par tous les colocataires et le propriétaire. Tous les colocataires sont donc coresponsables des obligations locatives (paiement du loyer, charges, entretien du logement...). Ce type de bail est souvent préféré car il simplifie la gestion pour le propriétaire.
Type de contrat n°2 - Le bail individuel ou indépendant
Chaque colocataire signe un contrat de location distinct avec le propriétaire. Chaque contrat porte sur une partie privative du logement (une chambre par exemple) et une partie commune (cuisine, salle de bains...). Les colocataires sont uniquement responsables de leur propre loyer et charges.
Type de contrat n°3 - Le bail de colocation avec clause de solidarité ou bail solidaire
C'est une variante du bail unique où une clause de solidarité est ajoutée. Cette clause stipule que chaque colocataire est solidairement responsable du loyer total et des charges. Cela signifie que si un colocataire ne paie pas sa part, les autres peuvent être tenus de compenser ce manquement.
Type de contrat n°4 - Le contrat de sous-location :
Un des colocataires, ayant signé un bail avec le propriétaire, sous-loue une partie du logement à un ou plusieurs autres colocataires. Cette sous-location doit être autorisée par le propriétaire et respecter certaines conditions légales.
Colocation - Les avantages et les inconvénients de chaque type de bail en résumé à connaître par les propriétaires investisseurs
Le bail unique
- Les avantages : plus simple pour la gestion administrative, il favorise la cohésion entre colocataires.
- Les inconvénients : la responsabilité solidaire peut poser problème en cas de défaillance d'un colocataire.
Le bail individuel
- Les avantages : la responsabilité individuelle est appréciée, chaque colocataire est indépendant pour son contrat.
- Les inconvénients : il peut être plus complexe pour le propriétaire en termes de gestion et de rotation des colocataires.
Le bail de colocation avec clause de solidarité
- Les avantages : il protège le propriétaire contre les impayés et encourage les colocataires à s'assurer de la fiabilité de leurs cohabitants.
- Les inconvénients : il peut engendrer davantage de pression sur chaque colocataire en cas de problème financier de l'un d'entre eux.
Le contrat de sous-location :
- Les avantages : il permet à un colocataire de sous-louer légalement et amène plus de flexibilité pour les sous-locataires.
- Les inconvénients : le colocataire doit obtenir l'accord du propriétaire. Le risque juridique est réel si la sous-location n'est pas correctement encadrée.
En conclusion
Le choix du type de bail dépend de la préférence des colocataires et du propriétaire ainsi que de la situation spécifique de la colocation. Le bail unique avec ou sans clause de solidarité est généralement le plus courant, mais le bail individuel peut offrir plus de sécurité et d'indépendance à chaque colocataire.
Location ou colocation - Quels sont les risques et inconvénients d’un investissement immobilier neuf dans une colocation ? Quelle meilleure option pour sécuriser le placement d'une vie !
Le tableau des avantages est nécessairement contrebalancé par celui des inconvénients pour vous aider à faire votre choix.
Le premier concerne la gestion locative. Comme pour tout bien, vous avez deux choix : l’assumer vous-même ou la déléguer à un professionnel. Si l’option 1 est retenue, il faut savoir que s’occuper quotidiennement de la location d’une colocation est chronophage car beaucoup de tâches sont doublées. Un conseil : si le logement neuf en colocation est situé loin de votre domicile, déléguez la gestion locative pour plus de tranquillité et de facilité.
Dans le sens de la gestion locative chronophage, si la cible de votre colocation est étudiante, le turn-over sera probablement plus fréquent et, avec lui, autant de baux à rééditer et d’états des lieux à effectuer.
Enfin, plus il y a de personnes dans un logement, plus les risques de dégradations sont nombreux. Il est donc important de se couvrir via des assurances dédiées. Mais en investissant dans l’immobilier neuf, les risques de travaux importants sont limités. Le neuf subit en général moins de dégradations, les colocataires souhaitant prendre soin de leur bien et le conserver en l’état.
Autre désavantage, le ticket d’entrée pour investir est plus élevé que celui d’une petite surface. L’investissement immobilier neuf en colocation n’est donc pas accessible à toutes les bourses.
Que recherchent les colocataires ? Votre projet immobilier et votre stratégie d'investissement en colocation en adéquation avec le marché
Si l’aspect financier maîtrisé est le principal critère de choix pour les colocataires, il n’est pas le seul. C’est pourquoi, en votre qualité de futur propriétaire, vous devez choisir le logement neuf avec soin pour susciter l’intérêt.
Ainsi les colocataires sont-ils en recherche d’un logement spacieux et lumineux doté d’une grande pièce de vie pour partager et accueillir. La convivialité du bien est également un atout qui peut provoquer le coup de cœur.
D’une manière générale, si le logement dispose d’un espace extérieur, il se louera encore plus rapidement. Les colocataires sont en quête de bien-être et de moments partagés que terrasse ou balcon offrent à loisir.
Enfin, des charges peu élevées sont également un critère de sélection. Ainsi, en choisissant un logement neuf peu énergivore et respectueux des dernières normes et réglementations en vigueur, vous garantissez des factures énergétiques maîtrisées à vos futurs occupants.
Quels dispositifs fiscaux pour investir dans un appartement neuf en colocation ? Colocation meublée ou non ? Quelle fiscalité ?
Derrière un projet d'investissement en colocation dans l'immobilier neuf se cache logiquement un objectif central : la fiscalité. Elle ne se résume pas à une simple formalité administrative, elle conditionne directement la rentabilité nette du placement et la cohérence de la stratégie patrimoniale. La colocation ne crée pas un régime à part, mais elle permet d’exploiter au mieux les dispositifs fiscaux existants, à condition de faire les bons choix entre location meublée, location nue et régime d’imposition. Guide pratique.
La location meublée et le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel pour un investissement en colocation
Dans un appartement neuf loué en colocation, le schéma fréquent est la location meublée. Vous pouvez alors prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui ouvre la porte à une fiscalité particulièrement intéressante. Vos loyers sont alors imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux grandes options s'offrent à vous :
- Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur vos recettes pour tenir compte des charges.
- Le régime réel, souvent très pertinent pour un T3 ou un T4 neuf en colocation. Ce dernier permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion...) mais aussi d’amortir le bien et le mobilier. Objectif ? Réduire considérablement le revenu imposable sur le long terme. Pour un investisseur, le levier est puissant et permet de lisser l’effort fiscal dans le temps tout en profitant d’un niveau de loyers généralement supérieur à une location classique. Une vraie optimisation fiscale à étudier !
La location nue pour investir dans un appartement neuf en colocation
Si vous choisissez au contraire la location nue, vous basculez dans la fiscalité des revenus fonciers. Là encore, deux grands régimes coexistent :
- Le micro-foncier est accessible sous un certain seuil de loyers annuels. Il amène un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs : il est simple, lisible, mais peu personnalisable.
- Le régime réel devient quant à lui intéressant dès lors que vous supportez des charges significatives, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, les frais de gestion… Il permet de déduire ces charges de vos loyers. En cas de déficit foncier, il est également possible d’imputer une partie de ce déficit sur votre revenu global (sous conditions et limites). Une piste à creuser si vous privilégiez une stratégie patrimoniale de long terme avec des revenus locatifs stables.
Les autres dispositifs pour investir dans une colocation neuve
À cela peuvent s’ajouter des dispositifs spécifiques de location à loyer maîtrisé, fondés sur un conventionnement avec l’État : en échange d’un loyer inférieur au marché et de locataires respectant des plafonds de ressources, vous bénéficiez d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt.
Dans le cadre d’un bien immobilier neuf en colocation, ce type de montage peut sécuriser vos revenus, limiter la vacance locative et donner encore plus de lisibilité à votre plan de financement, à condition de respecter les contraintes (durée d’engagement, type de bail, profil des occupants...)
Des avantages conservés pour votre investissement immobilier neuf en colocation
Enfin, si vous avez investi dans l'immobilier neuf lorsque certains dispositifs de défiscalisation (comme la loi Pinel) étaient encore accessibles, les avantages fiscaux déjà acquis continuent de s’appliquer jusqu’au terme de votre engagement. Et ce même si vous faites évoluer votre stratégie vers la colocation, dans le respect des règles initiales (location nue, plafonds, durée).
L’enjeu est pour vous de bâtir un ensemble cohérent pour votre investissement locatif : type de bail, meublé ou nu, régime fiscal et horizon de détention doivent être pensés ensemble. Cette cohérence transformera votre bien neuf en colocation en un actif performant et parfaitement aligné avec vos objectifs patrimoniaux.
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