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Où investir dans une résidence étudiante en 2023 ?

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Investir dans une résidence étudiante est un placement rentable et sécurisé, source de revenus locatifs garantis dans certains cas. La condition ? Choisir la ville, le secteur et le logement adaptés pour ce type d’investissement. Parmi les prérequis, viser une ville à la forte population étudiante et à l’offre d’enseignement supérieur de qualité. Où investir dans une résidence étudiante en 2023 ? Quelle localité préférée dans l’hexagone ? Quel dispositif privilégier ? Guide pratique pour un investissement rentable et serein.

Pourquoi est-ce intéressant d'acheter dans une résidence étudiante ? Est-ce rentable d'investir dans une résidence étudiante ?

La poursuite de leurs études supérieures amène nombre de jeunes gens à quitter le domicile familial pour déménager plus ou moins loin, dans une ville au cursus prometteur pour leur avenir. Pour répondre à la forte demande locative portant sur les logements étudiants, les particuliers investisseurs ont deux choix : le parc locatif privé et notamment l’achat d’une petite superficie (studio, 1 pièce ou 2 pièces) éligible à la loi Pinel 2023 ou se tourner vers une résidence étudiante dédiée.

Dans les deux cas, les avantages sont pluriels :

  • Une belle rentabilité liée à une demande importante avec chaque année des millions de jeunes en recherche d’un logement étudiant. Des besoins qui augmentent chaque année dans certaines villes
  • Une vacance locative inexistante ou presque du fait de la forte demande et du peu de biens disponibles à la location étudiante.
  • Des dossiers solides avec un loyer le plus souvent honoré par les parents. Les locataires étudiants disposent d’un ou deux garants et profitent de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), gage de sécurité pour les bailleurs. Le risque d'impayés est éloigné.
  • Ajoutons également que l’investissement dans un logement étudiant appelle un faible ticket d’entrée rendant le placement accessible pour son prix d'achat abordable.
  • Des avantages fiscaux intéressants en fonction de votre profil investisseur.
  • La possibilité de profiter du statut LMNP géré ou du statut LMNP non géré : une grande flexibilité pour les investisseurs.
  • Dans le cas d'une location meublée gérée LMNP en résidence de services, un bail commercial est signé avec un gestionnaire dédié. La société gestionnaire est ainsi chargée de la gestion locative et garantit les loyers au propriétaire. Les revenus complémentaires sont garantis tout comme la solidité financière de l'opération !

Paris, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Lille, Lyon ... Dans quelles villes investir dans une résidence étudiante en 2023 ?

Les derniers chiffres publiés par le ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche font état de nouvelles arrivées d’étudiants dans de nombreuses villes chaque année. La population étudiante est en croissance constante face à une offre de logements étudiants largement insuffisante. Depuis le boom démographique de 2000, la population étudiante progresse. Les prévisions donnent à 3 millions le nombre d’étudiants en France en 2030.

Si le liste n’est pas exhaustive, la FNAIM a dressé un podium des villes moyennes étudiantes les plus attractives pour investir en raison de leur prix au m² encore accessible. Quelles sont les destinations préférées des étudiants assurant la rentabilité du placement ? La Fédération Nationale de l’Immobilier et l’Observatoire des Loyers Clameur ont ainsi publié les rendements locatifs atteints dans les villes suivantes :

  • 6,7% de rendement net à Saint-Étienne.
  • 5,7% de rendement net à Limoges.
  • 5,2% de rendement net à Valenciennes.
  • 4,8% de rendement net à Nancy.
  • 4,7% de rendement net à Brest.

L’étude reprise dans Le Parisien présente également d’autres villes comme intéressantes pour un investissement en résidence étudiante, à savoir :

  • Metz.
  • Le Havre.
  • Rouen.
  • Bordeaux.
  • Nantes.
  • Rennes.
  • Avignon.
  • Montpellier.
  • Lille.

Ajoutons à cette liste Poitiers avec ses 18,53% d’étudiants en location, Toulouse avec ses 13,78% d’étudiants en location et Strasbourg et ses 12,80% d’étudiants en location.

Une autre étude publiée par l’Étudiant permet de croiser les données. Pour le média, les 4 villes les plus attractives pour l’année universitaire 2023 en termes de nombre d’étudiants sont :

  • Toulouse.
  • Rennes.
  • Montpellier.
  • Strasbourg.

Conclusion : les villes moyennes aux prix de l’immobilier raisonnables sont une bonne alternative pour un investissement en résidence étudiante, qu'il s'agisse d'un logement meublé en résidence de services ou d'un logement à meubler dans le parc locatif privé.

Comment réussir son investissement locatif dans un logement étudiant ?

Pour assurer le succès et la rentabilité de votre investissement locatif, tous les critères du placement doivent répondre aux besoins des étudiants :

  • La proximité des écoles ou universités.
  • La proximité du centre-ville.
  • La proximité des commodités.
  • La proximité des lieux de vie et de sortie.
  • La proximité des transports en commun mais aussi des gares pour rejoindre facilement leurs familles.
  • Un marché de l’immobilier en faveur des investisseurs, à savoir une ville dans laquelle la demande de logements étudiants est plus forte que la demande.
  • Le montant de la taxe foncière qui varie en fonction de la localité.
  • Le prix et le loyer moyen dans le secteur et pour ce type de bien.

Un investisseur qui se positionne sur un logement vide doit également intégrer le coût de l’ameublement s’il souhaite louer en meublé.

Le budget travaux est enfin à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative.

Bon à savoir : le choix d’un logement neuf étudiant en loi Pinel par exemple ou d’un bien meublé en résidence étudiante neuve permet de s’exonérer pour tout ou partie de la taxe foncière pendant deux ans, de profiter d’une absence de travaux et de frais de notaire réduits (de l’ordre de 2 à 3%).

Astuce : connaissez-vous le bail étudiant ? Il s’agit d’un bail spécifique de 9 mois maximum destiné aux locataires en études. Ce contrat de location est réservé aux logements meublés et n’est pas renouvelable. Certains étudiants en sont friands car ils sont assurés de ne pas payer les mois d’été, mois pendant lesquels écoles et universités sont fermés. Avantage pour le propriétaire-bailleur : une demande encore plus forte et un loyer appliqué possiblement plus élevé.

Loi Pinel ou LMNP : comment assurer la rentabilité de l'achat d'un logement en résidence étudiante ?

Comme précédemment évoqué, les particuliers ont deux options principales pour investir dans un logement étudiant.

La première est de choisir un logement neuf éligible à la loi Pinel 2023 adapté aux étudiants. Il s’agit donc d’un studio, d’un 1 pièce voire d’un 2 pièces. Loué non meublé, le logement étudiant peut à loisir être loué à une autre cible locative. Dans le même temps, le particulier profite d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€. Tout savoir sur la loi Pinel 2023.

La seconde est de se tourner vers une résidence étudiante dédiée. Les logements étudiants y sont déjà meublés, les avantages de l’immobilier neuf donnent l’assurance d’un bien confortable et prisé et le particulier profite d’avantages fiscaux non négligeables, à savoir le remboursement de la TVA s’il conserve le bien pendant 20 ans et l’accès au dispositif fiscal LMNP pour gommer une grande partie des revenus fonciers. L’amortissement du mobilier et de l’immobilier est alors possible sur une durée allant de 20 à 30 ans. Tout savoir sur les alternatives au dispositif Censi-Bouvard.

Zoom sur la fiscalité de l'investissement LMNP

Si vous faites le choix d'investir en résidence étudiante et de faire appel au statut LMNP, vous aurez la possibilité de profiter de deux régimes fiscaux à savoir :

1. Le régime micro-BIC : les revenus locatifs sont alors imposés au titre de Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Ce régime permet de profiter d'un abattement de 50% sur les loyers récoltés dans une limite fixée à 72 600€. Dans le cas du micro-BIC et contrairement au régime réel, les charges ne sont pas déductibles des loyers.

2. Le régime réel : il autorise une déduction de toutes les charges réelles en lien avec le logement.

Bon à savoir : micro-BIC ou régime réel, avec le LMNP, le déficit foncier n'est pas déductible chaque année. ll est cependant reportable sur 10 ans.

Comment devenir propriétaire d'un appartement étudiant avec ou sans apport ?

Devenir propriétaire d'un appartement étudiant, avec ou sans apport, nécessite une bonne préparation financière et une connaissance approfondie du marché immobilier. Après lecture des lignes précédentes, vous avez déjà quelques pistes pour orienter votre placement, des pistes fiscales notamment. Mais ce n'est pas tout ! Un investissement locatif réussi passe par une préparation et par l'étude de différentes options : 

  • Si vous disposez d'un apport personnel, il peut servir à couvrir une partie du prix d'achat du bien et ainsi diminuer le montant de votre emprunt.

  • Si vous n'avez pas d'apport, il est dans certains cas possible de financer l'intégralité de votre acquisition grâce à un prêt bancaire. Comme pour l'achat d'une résidence principale, les banques étudient votre situation financière pour proposer un emprunt adapté, à la différence près qu'elles intègrent une partie des recettes locatives dans le montage.

  • Enfin, les dispositifs fiscaux tels que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la loi Pinel précédemment évoqués sont des coups de pouce qui allègent le coût global de l'investissement locatif. 

Quelle que soit l'option choisie, il est crucial d'étudier attentivement les opportunités d'investissement, de bien choisir l'emplacement de votre bien et de prendre en compte les spécificités du marché des résidences étudiantes.

Qu’est-ce que les jeunes attendent de leur logement étudiant ?

Les résidences étudiantes représentent aujourd’hui une réponse parfaitement adaptée aux besoins et envies des jeunes pour poursuivre leurs études. Selon une récente étude publiée par LocService.fr, différents éléments traduisent les nécessités logement des étudiants :

  • Les étudiants sont en quête d’un logement plus moderne et plus confortable.
  • Les studettes de 10 m² ne font plus recette. Ils privilégient les studios ou les 1 pièce de 18 m² ou plus.
  • 45% des sondés préfèrent un logement étudiant meublé.
  • 55% des sondés préfèrent louer un studio ou un 1 pièce.
  • 19% des sondés préfèrent louer un 2 pièces, en quête d’un bien plus spacieux.
  • 20% des étudiants recherchent une colocation pour l’espace, la vie partagée et les économies réalisées.
  • 44,3% des étudiants restent dans le même logement entre 12 et 36 mois.
  • 33,9% des étudiants restent dans le même logement entre 6 et 12 mois.

Ajoutons également des critères de choix systématiquement observés ou presque dans les recherches de logement des étudiants :

  • Un bon emplacement près des universités, des grandes écoles, des commerces, des transports en commun...
  • Un appartement étudiant confortable et bien équipé.
  • Dans le cas d'une résidence de services étudiante, des prestations telles qu'une salle de sport, le prêt de linge de maison, une salle de travail, un gardien... Tout ce qui pourra faciliter leur rentrée universitaire et leur année scolaire.
  • Un logement peu énergivore qui appelle de faibles charges tous les mois. Certains investisseurs font ainsi le choix de se tourner vers un logement neuf en VEFA (Vente en l'État futur d'Achèvement) pour proposer un bien respectueux des dernières normes environnementales.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en résidence étudiante ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Votre interlocuteur dédié vous accompagne sur le chemin de la rentabilité locative.

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