Une année 2025 placée sous le signe de l’immobilier locatif ? LA bonne idée du mois de janvier. Aucune actualité immobilière ne vient altérer l’envie des Français de devenir propriétaire, plus encore lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. La pierre est perçue depuis de très nombreuses années comme une valeur refuge, celle qui permet de se mettre à l’abri financièrement, d’anticiper une perte de revenus à la retraite ou encore de constituer un patrimoine à léguer à ses enfants. L’achat immobilier est ainsi l’un des projets de vie de nombreux particuliers. C’est votre cas ? Découvrez les villes pour investir en 2025 et pour réussir votre placement. Une liste non exhaustive qui vous donne une idée des grandes localités qui assurent (presque) à coup sûr une belle rentabilité. Tour de France.
Quels sont les éléments à prendre en compte avant de signer son investissement immobilier locatif ? Est-ce qu'il y a des villes dans lesquelles il ne faut pas investir en 2025 ?
Avant de dresser le top des petites, moyennes et grandes villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier locatif en 2025, arrêtons-nous sur les indispensables d’un investissement réussi. Il y en a plusieurs à intégrer dans la balance rentabilité, celle que tous les particuliers investisseurs veulent voir pencher en leur faveur. Ainsi, avant de signer définitivement la vente du bien que vous allez mettre en location, certains critères sont à observer :
- La localisation est l’élément le plus important pour votre placement. Elle amène quelques questionnements : quelle est la cible locative qui évolue dans le secteur ? Les infrastructures sont-elles sollicitées par cette dernière ?
- La typologie adaptée aux locataires les plus représentés. Ainsi, les abords des écoles et universités, mais aussi les centres des grandes villes, attirent le plus souvent des étudiants et des jeunes actifs sans enfant. Studio, 1 pièce et 2 pièces sont logiquement les plus recherchés par les locataires.
- Les prix pratiqués dans le secteur pour aligner le tarif demandé, ni trop bas, ni trop élevé, sous peine de faire fuir les locataires.
- Les infrastructures à proximité telles que les commerces, les services, les écoles pour scolariser les enfants, les espaces verts, les lieux de divertissement, sans oublier les indispensables transports en commun et/ou grands axes routiers.
- Le bassin d’emploi dynamique non loin.
- Le coût de la taxe foncière qui s’invite dans le calcul de la rentabilité immobilière.
- Le confort, les prestations et les normes environnementales respectées par le logement visé. Les locataires sont aujourd’hui friands des programmes immobiliers neufs en France qui leur permettent d’évoluer dans un bien confortable et de diminuer considérablement leurs factures énergétiques.
En conclusion, il n'existe pas véritablement de villes dans lesquelles ne pas investir en 2025, mais bien une liste de critères à observer pour cheminer vers un investissement rentable, sécurisé et pérenne sur le long terme.
Dans quelles villes (grandes, moyennes ou petites) investir dans l'immobilier en 2025 ? Top des grandes villes où investir en France
Cap sur les grandes villes pour investir et profiter d'une forte demande locative
En 2025, le choix d’une ville pour investir dans l’immobilier neuf ne peut plus se résumer à un simple critère de rendement locatif brut. Les grandes métropoles restent attractives, mais la hiérarchie évolue nettement sous l’effet de plusieurs facteurs : ralentissement des prix, retour des primo-accédants grâce au PTZ étendu, performance énergétique des programmes immobiliers neufs et nouveaux équilibres de vie post-Covid.
La ville de Paris connaît une reconfiguration intéressante depuis quelques mois. Le recentrage sur la qualité de l’habitat, les exigences environnementales et le rayonnement du Grand Paris Express redonnent de l’élan à certains arrondissements périphériques et communes limitrophes bien desservies (Saint-Ouen, Ivry-sur-Seine, Clichy par exemple). Investir dans l'immobilier neuf à Paris intra-muros mais également aux alentours, reste un pari sur la rareté, mais les investisseurs les plus stratèges se positionnent également sur des opérations ciblées offrant une forte valeur patrimoniale à long terme.
Lyon, malgré une tension sur les prix, conserve son attractivité grâce à son dynamisme économique et universitaire, à sa forte demande locative et à sa politique ambitieuse de rénovation urbaine.
Nantes et Rennes, portées par une croissance démographique soutenue et des projets d’infrastructures structurants (nouvelles lignes de tram, réaménagements urbains), restent des valeurs sûres, notamment dans le secteur de l'immobilier neuf qui propose des programmes en parfaite adéquation avec les obligations de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020.
Toulouse séduit toujours par son marché équilibré, son importante population étudiante et ses atouts économiques boostés par les secteurs aéronautique et spatial.
Enfin, Montpellier émerge depuis quelques années comme une pépite pour les investisseurs : en forte tension locative, la ville combine qualité de vie, rentabilité intéressante et potentiel de valorisation à moyen terme.
Une liste non exhaustive !
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Cap sur les villes moyennes pour réaliser un investissement locatif en 2025
Les villes moyennes confirment également leur montée en puissance comme territoires d’investissement immobilier pérenne cette année, à la croisée de la qualité de vie et du potentiel locatif. Désormais bien connectées aux métropoles voisines grâce aux infrastructures ferroviaires modernisées et/ou à la fibre généralisée, ces villes idéales bénéficient aussi du retour en grâce du télétravail et de la quête d’espaces verts.
Angers illustre parfaitement cette dynamique : avec des prix de l'immobilier à Angers encore accessibles pour tous les types de projets, une population jeune et une politique urbaine ambitieuse, elle attire autant les familles que les étudiants, mais aussi les retraités.
Besançon, portée par son pôle universitaire et sa situation transfrontalière, position stratégique, séduit les investisseurs à la recherche de rentabilité stable et de vacance locative faible.
À l’ouest, Niort capitalise sur sa puissance économique discrète et sur une pression foncière modérée pour proposer des programmes immobiliers neufs à fort potentiel.
Dans le sud-ouest, Pau se distingue par une solide demande locative, pour les logements bien isolés et récents notamment, répondant aux nouvelles exigences énergétiques.
Plus que jamais, les villes moyennes jouent la carte de l’équilibre : rentabilité, fiscalité maîtrisée et attractivité durable pour une clientèle locale en quête de confort et de proximité.
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Cap sur les petites villes pour un investissement locatif à taille humaine en 2025
En 2025, les petites villes ne sont plus simplement des options de repli, mais de véritables opportunités d’investissement ciblé et de mètre carré à prix abordable, à condition d’identifier les communes à fort potentiel. Grâce aux effets cumulés du programme Action Cœur de Ville, de la décentralisation des services publics et de l’essor du télétravail, certaines localités de moins de 20 000 habitants connaissent une dynamique inédite.
C’est le cas de villes comme Lons-le-Saunier, Dinan ou encore Gaillac, qui allient patrimoine, attractivité touristique et arrivée de nouveaux habitants en quête d’un cadre de vie apaisé. L’immobilier neuf y répond très souvent à une forte attente locale : logements économes en énergie, accessibilité pour les seniors, proximité des commerces sont quelques-uns de leurs avantages.
Le ticket d’entrée plus modéré en comparaison des grandes et moyennes villes, permet également d’envisager un rendement net intéressant, notamment en location nue ou meublée longue durée.
Dans ces territoires, l’investisseur avisé ne vise pas la spéculation mais la solidité : faible vacance locative, fiscalité avantageuse et valorisation progressive grâce à des politiques locales de redynamisation bien pensées.
Quelle ville va prendre de la valeur en 2025 ? Le calcul du rendement locatif comme point de départ du meilleur investissement immobilier ?
Gages de réussite d’un investissement locatif et villes porteuses en tête, vient le moment de calculer la possible rentabilité de votre placement, cette rentabilité locative scrutée et espérée positive par chaque investisseur. Il s’agit d’un indicateur clé à prendre en compte pour déterminer si l’opportunité est à saisir ou non.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Calculer le rendement locatif est indispensable pour s’assurer que la performance du placement sera au rendez-vous une fois la mise en location débutée. Il s’agit tout simplement du ratio entre les sommes perçues chaque mois (les revenus locatifs) et le prix d’achat. Ce calcul est exprimé en un pourcentage qui donne le niveau de rentabilité de l’investissement locatif.
Mais attention, certaines variables sont à intégrer dans le calcul. Le seul prix d’achat et les loyers générés mensuellement ne sont pas suffisants. Ainsi, rentrent en compte :
- La totalité des frais liés au financement tels que les frais de notaire (2 à 3 % du montant du bien pour l’immobilier neuf et 7 à 8 % pour l’immobilier ancien), les intérêts du crédit immobilier, le coût de l’assurance emprunteur et des garanties…
- Les impôts fonciers payés chaque année et les impôts sur le revenu s’ils ne sont pas gommés par un dispositif de défiscalisation.
- L’assurance propriétaire non occupant.
- L’assurance loyers impayés.
- Les frais de gestion locative si elle est déléguée à un professionnel. Contactez le Neuf Gestion pour en savoir plus !
- Les frais d’entretien et de travaux.
- Les charges non récupérables.
- Le calcul de la rentabilité locative
Si vous devez retenir un calcul, le voici :
Le rendement locatif brut = (le loyer mensuel*12)*100/coût d’achat du logement.
La formule ainsi établie donne le rendement locatif brut pour une première évaluation générale de la rentabilité de l’investissement locatif. Viennent ensuite des calculs plus précis, à savoir celui du rendement locatif net :
Le rendement locatif net = (le loyer mensuel*12)*100 – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière + impôt sur le revenu)/coût d’achat du logement.
Et enfin, celui de la rentabilité nette-nette qui inclut la fiscalité de l’investissement locatif. Le rendement est ainsi calculé net de fiscalité, imposition des revenus fonciers intégrée. Le régime des revenus fonciers et la tranche d’imposition sont intégrés, à savoir réel, micro foncier, micro BIC… ainsi que les conditions d’un éventuel dispositif de défiscalisation tel le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Bon à savoir : certains frais et dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Travaux, intérêts de crédit immobilier ou encore assurances de loyers impayés sont à déduire chaque année.
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