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Mon premier investissement locatif - Guide pratique de l’investisseur débutant

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Depuis peu de temps ou depuis longtemps, l’idée d’investir dans l’immobilier s’est invitée dans votre esprit. D’une lecture à une autre, d’information immobilière en actualité immobilière vous l’avez compris, l’investissement dans la pierre est une valeur sûre pour le futur, pour la transmission patrimoniale, pour assurer vos arrières à l’heure de la retraite… Une liste non exhaustive à compléter en fonction de votre profil, de vos objectifs et de vos besoins. Vous n’avez jamais investi dans l’immobilier ? Il y a une première fois à tout ! Un investisseur débutant est avant tout un investisseur informé. L’information est la clé d’un bon placement immobilier, d’un investissement bien mené. Comment se lancer dans l’immobilier pour la première fois ? Quelles sont les zones de vigilance ? Les critères d’un investissement réussi ? On vous dit tout ! LE guide pratique de l’investisseur débutant !

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ? Votre formation à l'investissement immobilier accélérée

La question vous paraît saugrenue ? Sur papier, le mécanisme est simple. Investir dans l’immobilier consiste à réaliser un placement dans la pierre à louer ensuite. L’investissement locatif est une opération patrimoniale reposant sur un actif réel à savoir l’immobilier.

L’idée est donc logiquement de placer votre argent dans un logement de qualité idéalement situé qui vous assure la rentabilité de l’investissement et sa valorisation pour les années à venir. L’ennemi de l’investisseur immobilier ? La vacance locative, conséquence directe d’une mauvaise localisation, nous y reviendrons.

Un investisseur devrait toujours garder en tête que le seul aspect financier ne dicte par la rentabilité. Observer uniquement le prix du logement et/ou les dispositifs de défiscalisation octroyés par exemple est une mauvaise idée qui amène vers de mauvaises options d’investissement. Il y a derrière un investissement locatif des locataires qui vont louer le bien en fonction de leurs critères, des critères à intégrer absolument dans l’équation de la rentabilité finale.

Comment lancer un placement immobilier quand on est débutant ? Comment bien réussir son premier investissement locatif ?

Vérité préalable à toute signature immobilière : ne foncez pas tête baissée ! Vous voulez quelques idées des déconvenues possiblement essuyées en cas d’investissement mal mené ? Logement restant vide, rendement négatif, remboursement de crédit compliqué, absence de plus-value… Vous le comprenez, mieux vaut patienter le temps de vous renseigner et d’étudier le marché avant de signer !

Parmi les éléments à observer :

  • Le marché locatif visé.
  • Le type de locataire évoluant dans le secteur.
  • Le type de location à privilégier (location vide ou location meublée).
  • Le montant du loyer et le possible encadrement des loyers appliqué.
  • Le type de financement.
  • La fiscalité et les dispositifs de défiscalisation.
  • Le type de gestion locative (personnelle ou professionnelle).
  • Les taxes et frais avant, pendant et après l’achat immobilier.

Quels sont les objectifs de votre investissement immo ?

Première étape, celle du bilan. L’heure est au réalisme : quels sont les moyens dont vous disposez pour votre investissement locatif ? Entre capacité d’emprunt, apport personnel et fiscalité, à combien peut grimper le prix de votre placement ? Base financière posée, la question des aspects patrimoniaux s’invite ensuite.

Pour alléger le coût de votre achat, vous disposez de plusieurs dispositifs fiscaux dont les principaux et prisés des particuliers sont aujourd’hui la loi Pinel Plus (+) 2023 et le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour un investissement en résidence de services meublée.

Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+) 2023.
Tout savoir sur le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Le business plan de l’investisseur débutant - Acheter un appartement pour le louer - Comment faire son premier investissement étape après étape

Un business plan pour un investissement locatif ? Oui ! Une sorte de feuille de route, de trame qui détaille vos objectifs et la totalité des moyens que vous pouvez/voulez y dédier, par exemple :

  • Vos objectifs : rentabilité rapide, retraite bien préparée, rente supplémentaire, héritage pour vos enfants, volonté d’habiter le bien dans quelques années…
  • Le prix consacré au bien.
  • L’évaluation de la demande locative.
  • Le loyer possiblement demandé.
  • Le rendement locatif calculé brut, net ou net-net. Tout savoir sur le calcul de la rentabilité locative.
  • Les différents flux financiers qui intègrent les éventuels travaux, les avantages fiscaux, les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers.

Un tel plan dressé noir sur blanc pourra être présenté aux banques sollicitées pour financer le projet immobilier. Un vrai atout, gage du sérieux de l’investisseur même débutant, bien renseigné et au solide dossier.

Quels sont les critères du meilleur investissement immobilier ?

Vous l’avez compris, bien investir dans l’immobilier consiste à se poser les bonnes questions pour définir la stratégie optimale de placement. Parmi ces interrogations, les suivantes sont à intégrer.

Qui va louer votre logement mis en location ?

Miser sur un appartement familial à côté d’une université n’a que peu d’intérêt à moins de vouloir louer le bien en colocation. Une option à étudier devant la demande en hausse. L’idée est ainsi d’accorder la typologie du logement à la cible locative.

Les abords des écoles, des universités et même les cœurs de villes animés plaisent aux étudiants et aux jeunes actifs. Le choix d’un studio, d’un 1 pièce voire d’un 2 pièces est donc le plus adapté. Les 3 pièces, les 4 pièces ou plus séduisent une cible locative plus familiale. Un investisseur renseigné s’attachera donc à la proximité des écoles pour scolariser les enfants, des parcs, des espaces verts, de la nature d’une manière générale, des commerces, des transports en commun et/ou des axes routiers...

Sachez également que votre investissement immobilier peut aborder une stratégie offensive pour votre investissement locatif. C’est le cas lorsque l’objectif du placement est de percevoir une rente rapidement. Un exemple ? Un logement mis en location dans une ville à la forte demande locative, une ville étudiante par exemple. Dans le cas d’une stratégie défensive, vous miserez sur une ville prisée dans laquelle le prix au m² est élevé mais la sécurité patrimoniale importante. La pierre est ici un placement qui subit peu les retournements du marché de l’immobilier.

Comment bien investir dans l'immobilier ? La localisation, LE critère qui détermine la rentabilité de votre achat locatif

Stratégie d’investissement locatif offensive ou défensive, objectifs patrimoniaux, financiers, héritages… Qu’importe, vous devez choisir LA bonne localisation. Tous les locataires affectionnent la proximité des commodités (commerces, transports en commun, services en tête) et de plus en plus sont à la recherche d’un environnement calme et serein.

La solution pour ne pas vous tromper ? Étudier le marché locatif du secteur visé en vous demandant quelle est la demande locative, quels sont les loyers pratiqués, quel est le potentiel de revente, quel est le potentiel de valorisation et de plus-value… Tout ce qui peut vous conforter dans votre choix en résumé.

Élément qui entre davantage dans l’affect, un investisseur peut se demander s’il pourrait vivre dans le logement qu’il va louer et si le quartier lui conviendrait s’il était la cible du type de logement envisagé.

Bon à savoir : vous réalisez votre investissement locatif à plusieurs kilomètres de chez vous ? Prenez le temps d’aller visiter le secteur sans vous contenter de simples photos, lectures et données sans oublier le détour obligatoire par la mairie pour connaître les projets d’urbanisme votés pour ces prochaines années.

Dans quel type de logement investir - Voir malin pour plus de rentabilité ?

Il est ici difficile de donner UNE bonne réponse. Le type de logement adapté est en effet celui qui répond à la demande du marché.

Les lignes précédentes ont apporté quelques éléments de réponse. D’une manière générale les petites superficies sont demandées par les étudiants et les jeunes actifs et les 3 pièces ou plus par les familles.

Il faut ainsi peser les pour et les contre. Si les petites surfaces rapportent plus au m², les grandes surfaces ont l’avantage de procurer une sécurité locative plus importante. Les jeunes gens sont logiquement plus sujets au turnover que les familles. Les dégradations sont également plus souvent observées dans le cas des petites typologies, un fait à envisager sous l’angle de l’assurance locative pour vous protéger.

Quel investissement immobilier est le plus rentable ? Quel investissement faire en premier ?

Enfin, le match immobilier neuf VS immobilier ancien divise. Il est une certitude : les passoires thermiques, comprendre les logements trop énergivores, sont progressivement interdites à la mise en location. Une mesure qui va s’intensifier ces prochaines années. Un particulier qui choisit un logement énergivore pour son investissement locatif doit donc envisager une rénovation énergétique globale et des frais plus ou moins importants.

Autre évidence dans l’actualité immobilière, les locataires sont friands de l’immobilier récent. Évoluer dans un programme immobilier neuf en France leur permet en effet de ne pas payer trop cher en factures d’énergie et de bénéficier de commodités intéressantes telles qu’un espace extérieur, un stationnement voire des services partagés appréciés. Si le coût initial d’un logement neuf est plus élevé, les avantages de l’immobilier neuf viennent largement compenser cette différence : dispositifs de défiscalisation (loi Pinel 2023, dispositif LMNP…), frais de notaire de l’ordre de 2 à 3% du montant du bien contre 7 à 8% dans l’ancien, taxe foncière exonérée pour tout ou partie pendant deux ans, valorisation rapide et plus-value à la revente… Les atouts ne manquent pas.

Nos conseils pour un investissement immobilier réussi - Comment investir intelligemment dans l'immobilier ?

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