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Location meublée : l’impact du projet de Loi de Finances 2023

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Le projet de loi de finances 2023 impacte de nombreux domaines. Parmi eux l’immobilier et plus particulièrement la location meublée et par répercussion l’investissement locatif. Des changements sont notamment attendus pour les meublés de tourisme et la suppression du dispositif Censi-Bouvard annoncée depuis plusieurs mois prendra effet dans quelques jours. À la Une de l’actualité immobilière, un texte de loi, qui comme chaque année a fait couler beaucoup d’encre et susciter les débats. Zoom sur les particularités des meublés en 2023.

Les généralités de la location meublée imposées par la loi de Finances 2023

Si vous décidez d’investir dans un logement meublé ou à meubler l’an prochain, voici ce que vous devez savoir : le changement majeur dicté par le projet de Loi de Finances 2023 porte sur la suppression de la loi Censi-Bouvard qui, ces dernières années, permettait aux investisseurs de miser sur un programme immobilier neuf en France de services.

Autre prévision, la réévaluation des seuils du régime micro-BIC dès le 1er janvier 2023. La prochaine loi de Finances pourrait également amorcer un tournant pour les meublés de tourisme en les assujettissant à la TVA exonérée depuis de nombreuses années dès lors qu’un particulier possède trois logements de tourisme en location meublée et en imposant le contribuable au régime réel.

Du côté de la rénovation énergétique, pas de coup de pouce en vue dans le cadre d’une location meublée. La loi de Finances rectificative pour 2022 et le PLF 2023 ne s’intéressent pas à la question, au contraire de la location vide.

Bon à savoir : si vous souhaitez investir dans une résidence de services Censi-Bouvard, vous devez le faire avant le 31 décembre 2022. Le délai est court, mais pas impossible à tenir. Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour être accompagné dans toutes les étapes de votre projet immobilier neuf meublé (ou non).

Le PLF 2023 prévoit la revalorisation des seuils du micro-BIC pour la location meublée

Pour rappel, les ressources locatives issues d’une location meublée sont imposées dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ainsi, si les recettes à savoir les loyers charges comprises du foyer sont égales ou inférieures à 72 600€ ou à 176 200€ pour les meublés de tourisme classés, le régime appliqué est celui du micro-BIC.

L’investisseur profite alors d’un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% pour les meublés de tourisme classés. Un bel avantage fiscal à la clé pour les contribuables qui ont choisi cette voie d’investissement locatif.

Le Code général des impôts impose une actualisation des seuils du micro-BIC tous les trois ans reposant sur l’évolution triennale de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Le moment est venu ! La révision est prévue pour le 1er janvier 2023. Les nouveaux seuils encore à confirmer seraient de 77 700€ pour la location meublée classique et de 188 600€ pour les meublés de tourisme classés.

Le cas de la TVA pour la location meublée de tourisme

Depuis toujours ou presque, la location meublée permet de profiter d’une exonération totale de la TVA. Mais chaque règle a ses exceptions. Le Code général des impôts assujettit les propriétaires à la TVA si le logement meublé est complété par trois prestations para-hôtelières au moins parmi un bouquet établi à savoir un accueil pour la clientèle, le service du petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement meublé ou encore le linge de maison prévu dans la prestation.

L’article 5 octies du projet de Loi de Finances 2023 vient ajouter quelques précisions. Les locations meublées de tourisme seront soumises à la TVA même si une seule des quatre prestations para-hôtelières précitées est proposée. Les contribuables pourront cependant profiter du régime de franchise en base de TVA si et uniquement si leur chiffre d'affaires annuel est inférieur à 85 800€. Sans surprise, les locations meublées proposées sur les grandes plateformes de type Airbnb sont donc concernées par cet article.

Bon à savoir : les meublés de tourisme sont clairement définis dans le Code du tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois». Aucune mention à un classement ou non d’un logement n’est donc nécessaire.

« Il s’agit plutôt d’une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé. L’assujettissement à la TVA permet en effet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou sur le coût des travaux, les frais d’entretien ou de réparation, les honoraires de comptabilité etc. Si cet assujettissement n’est pas avantageux, il suffit au loueur en meublé d’opter pour la franchise en base (à condition d’avoir des recettes locatives inférieures à 85 800€ par an). Le contribuable est alors dispensé de déclarer et de régler la TVA », explique Mallory Boutron en sa qualité de responsable du pôle Fiscalité de Jedéclaremonmeublé.com.

Une exclusion du micro-BIC prévue dans par le projet de Loi de Finances 2023 ?

L’article 9 quater H du projet de Loi de Finances 2023 indique qu’un particulier qui donne à la location au moins trois meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, pourrait être sorti du régime micro-BIC, rendant impossible le bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel BIC prendrait alors le relais.

Pour Mallory Boutron toujours : « Là encore, il ne s’agit pas d’une mauvaise nouvelle, le régime réel est plus intéressant fiscalement dans 85 % des cas. En effet, il permet au contribuable de déduire toutes les charges supportées (intérêts d’emprunt, factures d’entretien et de réparations, taxe foncière, assurance, frais de gestion et de comptabilité, etc) et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux. Quant aux frais d’acquisition, ils peuvent être passés en charge ou être amortis ».

Quid de la rénovation énergétique pour les locations meublées en 2023

Les investisseurs en location nue sont encouragés à rendre leur logement plus performant énergétiquement parlant. Pour cela, ils bénéficient d’une palette d’aides à la rénovation énergétique, au même titre que les particuliers ou presque. Le prochain PLF a même prévu d’augmenter le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global du particulier à 21 400€ entre 2023 et 2025, en lieu et place des 10 700€ actuels. Pour profiter de la mesure, les travaux doivent être réalisés avant le 31 décembre 2025 et faire passer le logement loué vide d’un nouveau DPE E, F ou G à un Diagnostic de Performance Énergétique A, B, C ou D.

La location meublée est quant à elle exclue de ces avantages, une actualité immobilière dommageable selon Mallory Boutron, « La location meublée étant aujourd’hui largement plébiscitée par les locataires, il est regrettable qu’une mesure incitative similaire n’ait pas été envisagée pour les bailleurs de logements meublés ».

Le Censi-Bouvard supprimé avec le projet de Loi de Finances 2023

Ce n’est pas une surprise en cette fin d’année, la loi Censi-Bouvard prendra fin le 31 décembre 2022. Une décision prise après consultation du rapport de l’inspection générale des finances de juin 2022 et qui portait sur l’évaluation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Un régime regretté par certains investisseurs friands de l’investissement en résidence de services.

Mais rassurez-vous « Pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant la fin de l’année, choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement. En optant pour le régime réel, l’investisseur peut en effet amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant au moins une dizaine d’année ».

Investir dans l’immobilier neuf avec le LNMP classique

La loi Censi-Bouvard prend fin mais le LMNP classique ou Loueur en Meublé Non Professionnel sera lui toujours disponible l’an prochain. Il est donc possible d’investir dans une location meublée tout en défiscalisant pour tout ou partie vos revenus locatifs.

Ce statut est réservé aux propriétaires payant leurs impôts en France et donnant à louer un logement meublé dans l’hexagone. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23 000€ par année ou la moitié des revenus du foyer fiscal de référence.

Les revenus locatifs entrent alors dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux et peuvent être déclarés sous le régime réel ou sous le micro-BIC. Tout savoir sur la location meublée en LMNP.

Les avantages du statut LMNP

Voici un bref résumé des atouts du LMNP :

  • La TVA soit 20% du prix du logement HT peut être récupérée.
  • Les loyers perçus sont défiscalisés pendant plusieurs années.
  • La réduction d’impôts peut-être reportée sans limitation dans le temps.
  • Les loyers sont sécurisés par le biais d’un gestionnaire. Les ressources locatives sont perçues par le propriétaire que le logement soit occupé ou non dans le cadre d’un engagement entre le propriétaire investisseur et le professionnel.

 


Vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée ? Découvrez les avantages fiscaux du statut LMNP.

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