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Location meublée : l’impact du projet de Loi de Finances 2023

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Le projet de loi de finances 2023 impacte de nombreux domaines. Parmi eux l’immobilier et plus particulièrement la location meublée et par répercussion l’investissement locatif. Des changements sont notamment attendus pour les meublés de tourisme et la suppression du dispositif Censi-Bouvard annoncée depuis plusieurs mois prendra effet dans quelques jours. À la Une de l’actualité immobilière, un texte de loi, qui comme chaque année a fait couler beaucoup d’encre et susciter les débats. Zoom sur les particularités des meublés en 2023.

Les généralités de la location meublée imposées par la loi de Finances 2023

Si vous décidez d’investir dans un logement meublé ou à meubler l’an prochain, voici ce que vous devez savoir : le changement majeur dicté par le projet de Loi de Finances 2023 porte sur la suppression de la loi Censi-Bouvard qui, ces dernières années, permettait aux investisseurs de miser sur un programme immobilier neuf en France de services.

Autre prévision, la réévaluation des seuils du régime micro-BIC dès le 1er janvier 2023. La prochaine loi de Finances pourrait également amorcer un tournant pour les meublés de tourisme en les assujettissant à la TVA exonérée depuis de nombreuses années dès lors qu’un particulier possède trois logements de tourisme en location meublée et en imposant le contribuable au régime réel.

Du côté de la rénovation énergétique, pas de coup de pouce en vue dans le cadre d’une location meublée. La loi de Finances rectificative pour 2022 et le PLF 2023 ne s’intéressent pas à la question, au contraire de la location vide.

Bon à savoir : si vous souhaitez investir dans une résidence de services Censi-Bouvard, vous devez le faire avant le 31 décembre 2022. Le délai est court, mais pas impossible à tenir. Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour être accompagné dans toutes les étapes de votre projet immobilier neuf meublé (ou non).

Le PLF 2023 prévoit la revalorisation des seuils du micro-BIC pour la location meublée

Pour rappel, les ressources locatives issues d’une location meublée sont imposées dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ainsi, si les recettes à savoir les loyers charges comprises du foyer sont égales ou inférieures à 72 600€ ou à 176 200€ pour les meublés de tourisme classés, le régime appliqué est celui du micro-BIC.

L’investisseur profite alors d’un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% pour les meublés de tourisme classés. Un bel avantage fiscal à la clé pour les contribuables qui ont choisi cette voie d’investissement locatif.

Le Code général des impôts impose une actualisation des seuils du micro-BIC tous les trois ans reposant sur l’évolution triennale de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Le moment est venu ! La révision est prévue pour le 1er janvier 2023. Les nouveaux seuils encore à confirmer seraient de 77 700€ pour la location meublée classique et de 188 600€ pour les meublés de tourisme classés.

Le cas de la TVA pour la location meublée de tourisme

Depuis toujours ou presque, la location meublée permet de profiter d’une exonération totale de la TVA. Mais chaque règle a ses exceptions. Le Code général des impôts assujettit les propriétaires à la TVA si le logement meublé est complété par trois prestations para-hôtelières au moins parmi un bouquet établi à savoir un accueil pour la clientèle, le service du petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement meublé ou encore le linge de maison prévu dans la prestation.

L’article 5 octies du projet de Loi de Finances 2023 vient ajouter quelques précisions. Les locations meublées de tourisme seront soumises à la TVA même si une seule des quatre prestations para-hôtelières précitées est proposée. Les contribuables pourront cependant profiter du régime de franchise en base de TVA si et uniquement si leur chiffre d'affaires annuel est inférieur à 85 800€. Sans surprise, les locations meublées proposées sur les grandes plateformes de type Airbnb sont donc concernées par cet article.

Bon à savoir : les meublés de tourisme sont clairement définis dans le Code du tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois». Aucune mention à un classement ou non d’un logement n’est donc nécessaire.

« Il s’agit plutôt d’une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé. L’assujettissement à la TVA permet en effet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou sur le coût des travaux, les frais d’entretien ou de réparation, les honoraires de comptabilité etc. Si cet assujettissement n’est pas avantageux, il suffit au loueur en meublé d’opter pour la franchise en base (à condition d’avoir des recettes locatives inférieures à 85 800€ par an). Le contribuable est alors dispensé de déclarer et de régler la TVA », explique Mallory Boutron en sa qualité de responsable du pôle Fiscalité de Jedéclaremonmeublé.com.

Une exclusion du micro-BIC prévue dans par le projet de Loi de Finances 2023 ?

L’article 9 quater H du projet de Loi de Finances 2023 indique qu’un particulier qui donne à la location au moins trois meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, pourrait être sorti du régime micro-BIC, rendant impossible le bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel BIC prendrait alors le relais.

Pour Mallory Boutron toujours : « Là encore, il ne s’agit pas d’une mauvaise nouvelle, le régime réel est plus intéressant fiscalement dans 85 % des cas. En effet, il permet au contribuable de déduire toutes les charges supportées (intérêts d’emprunt, factures d’entretien et de réparations, taxe foncière, assurance, frais de gestion et de comptabilité, etc) et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux. Quant aux frais d’acquisition, ils peuvent être passés en charge ou être amortis ».

Quid de la rénovation énergétique pour les locations meublées en 2023

Les investisseurs en location nue sont encouragés à rendre leur logement plus performant énergétiquement parlant. Pour cela, ils bénéficient d’une palette d’aides à la rénovation énergétique, au même titre que les particuliers ou presque. Le prochain PLF a même prévu d’augmenter le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global du particulier à 21 400€ entre 2023 et 2025, en lieu et place des 10 700€ actuels. Pour profiter de la mesure, les travaux doivent être réalisés avant le 31 décembre 2025 et faire passer le logement loué vide d’un nouveau DPE E, F ou G à un Diagnostic de Performance Énergétique A, B, C ou D.

La location meublée est quant à elle exclue de ces avantages, une actualité immobilière dommageable selon Mallory Boutron, « La location meublée étant aujourd’hui largement plébiscitée par les locataires, il est regrettable qu’une mesure incitative similaire n’ait pas été envisagée pour les bailleurs de logements meublés ».

Le Censi-Bouvard supprimé avec le projet de Loi de Finances 2023

Ce n’est pas une surprise en cette fin d’année, la loi Censi-Bouvard prendra fin le 31 décembre 2022. Une décision prise après consultation du rapport de l’inspection générale des finances de juin 2022 et qui portait sur l’évaluation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Un régime regretté par certains investisseurs friands de l’investissement en résidence de services.

Mais rassurez-vous « Pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant la fin de l’année, choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement. En optant pour le régime réel, l’investisseur peut en effet amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant au moins une dizaine d’années ».

Investir dans l’immobilier neuf avec le LMNP classique

La loi Censi-Bouvard prend fin mais le LMNP classique ou Loueur en Meublé Non Professionnel sera lui toujours disponible l’an prochain. Il est donc possible d’investir dans une location meublée tout en défiscalisant pour tout ou partie vos revenus locatifs.

Ce statut est réservé aux propriétaires payant leurs impôts en France et donnant à louer un logement meublé dans l’hexagone. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23 000€ par année ou la moitié des revenus du foyer fiscal de référence.

Les revenus locatifs entrent alors dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux et peuvent être déclarés sous le régime réel ou sous le micro-BIC. Tout savoir sur la location meublée en LMNP.

Les avantages du statut LMNP

Voici un bref résumé des atouts du LMNP :

  • La TVA soit 20% du prix du logement HT peut être récupérée.
  • Les loyers perçus sont défiscalisés pendant plusieurs années.
  • La réduction d’impôts peut-être reportée sans limitation dans le temps.
  • Les loyers sont sécurisés par le biais d’un gestionnaire. Les ressources locatives sont perçues par le propriétaire que le logement soit occupé ou non dans le cadre d’un engagement entre le propriétaire investisseur et le professionnel.

 

La FAQ de la location meublée en résumé

Quel impôt est appliqué sur les loyers d'un logement meublé ? La fiscalité d'une location meublée

Selon la loi de finances 2023, les revenus provenant de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont généralement envisageables :

1. Le régime micro-BIC : il permet un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes de location meublée et de 71% pour les meublés de tourisme. Ainsi, l'impôt n'est payé que sur la moitié (ou 29% pour les meublés de tourisme) des revenus locatifs.

2. Le régime réel : il permet la déduction de toutes les charges supportées et l'amortissement de la valeur du logement (hors valeur du terrain), du mobilier et de certains travaux.

Cependant, des modifications sont prévues. Par exemple, l'abattement forfaitaire pourrait être supprimé pour les locations de trois meublés de tourisme ou plus. De plus, une TVA pourrait être appliquée sur les locations de meublés touristiques type Airbnb.

Comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs meublés ?

Pour minimiser ou éviter les impôts sur les revenus locatifs meublés, plusieurs options s'offrent à vous. Tout d'abord, le régime réel permet de déduire de votre revenu imposable les charges liées à la location (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux d'entretien...). De plus, l'amortissement de la valeur du bien et du mobilier peut également être déduit.

Autre solution, l'investissement en location meublée non professionnelle (LMNP). Ce statut fiscal permet d'amortir la valeur du bien et des travaux, réduisant ainsi votre base imposable. Attention toutefois, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou représenter plus de la moitié de vos revenus.

Quelle est la durée minimum d'une location meublée ? Les conditions

La durée minimale d'une location meublée dépend du profil du locataire. En règle générale, le bail d'une location meublée est d'un an renouvelable. Cependant, une exception est prévue pour les étudiants : le bail peut être réduit à 9 mois, sans renouvellement automatique. Cela offre une plus grande flexibilité pour les étudiants qui ne sont présents dans la ville que pendant l'année universitaire.

Il existe aussi des locations meublées de très courte durée, dites "saisonnières", qui peuvent être louées à la journée, à la semaine ou au mois, sans durée minimum. Ce type de location est souvent utilisé pour les vacances ou les déplacements professionnels.

Il est essentiel de définir la durée de la location dès la signature du contrat de bail pour éviter tout malentendu.

Pour aller plus loin : quelles sont les obligations d'un appartement meublé ?

En plus des aspects fiscaux, la loi impose certaines obligations aux propriétaires d'un appartement meublé. D'abord, le logement doit être décent et ne pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Ensuite, des obligations spécifiques concernent la déclaration des logements. En effet, depuis le 1er janvier 2023, tous les loueurs en meublé doivent déclarer en ligne sur le site des impôts les logements dont ils sont propriétaires, l'identité des locataires et la période d'occupation.

Concernant l'équipement, pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter un certain nombre d'éléments indispensables à la vie quotidienne. Les détails de ces équipements obligatoires sont précisés par la loi.

Enfin, avec l'interdiction de location des logements dits « passoires énergétiques » à partir de 2023, le propriétaire a l'obligation de proposer un logement respectant une certaine performance énergétique.

Quels sont les avantages d'une location meublée pour un propriétaire-bailleur ? 

Opter pour une location meublée présente plusieurs avantages.

1. Rendement locatif : les loyers d'une location meublée sont généralement plus élevés que ceux d'une location vide, augmentant ainsi le rendement locatif.

2. Fiscalité avantageuse : le régime du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'amortir la valeur du bien et des travaux, réduisant ainsi la base imposable. De plus, les seuils du micro-BIC ont été revalorisés en 2023, permettant de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50%, voire de 71% pour un meublé de tourisme.

3. Souplesse du bail : le bail d'une location meublée est plus flexible. Il est d'une durée d'un an renouvelable, mais peut être réduit à 9 mois pour les étudiants.

Enfin, la location meublée de tourisme peut permettre de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition d'un logement neuf ou sur le coût des travaux.

Un locataire doit-il payer une taxe d'habitation pour sa location meublée en 2023 ?

La taxe d'habitation a connu des modifications en 2023. En effet, elle a été supprimée pour les résidences principales. Cependant, concernant les locations meublées, certaines particularités entrent en jeu. Si la location meublée est considérée comme résidence principale du locataire, ce dernier n’est plus redevable de la taxe d'habitation. En revanche, si le logement meublé est utilisé en tant que résidence secondaire, la taxe d'habitation reste due. L'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition est considéré comme le redevable de cette taxe.

Quelle est la différence entre le LMP 2023 et le LMNP 2023 ?

La distinction entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) repose principalement sur le montant des revenus générés par la location meublée. Pour être considéré comme LMP, les recettes de la location doivent dépasser 23 000 € par an. Dans le cas contraire, le régime LMNP est applicable.

De plus, le statut LMP est assujetti à des cotisations sociales plus élevées, à hauteur de 17,2% des revenus imposables. En contrepartie, le LMP bénéficie d'exonérations d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous certaines conditions, tandis que le LMNP y est assujetti.

Autre nuance, le LMP profite de conditions avantageuses en cas de transmission de patrimoine, notamment une réduction des droits de succession.

Comment rédiger un bail de location meublée en 2023 ? Zoom sur le contrat

Pour rédiger un bail de location meublée en 2023, plusieurs éléments clés doivent être pris en compte.

Tout d'abord, il est essentiel de mentionner les informations de base telles que l'identité des parties contractantes, l'adresse du logement loué, la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de sa révision.

Ensuite, pour une démarche cohérente vous devez décrire en détail le logement et ses équipements, en respectant les critères de décence imposés par la loi.

N'oubliez pas d'ajouter une clause sur la performance énergétique du logement, qui est désormais un critère essentiel suite aux nouvelles réglementations de 2023.

Il est également indispensable d'indiquer les modalités de dépôt de garantie et de révision du loyer.

Enfin, assurez-vous que le bail contient toutes les clauses spécifiques relatives à la location meublée (entretien du mobilier, état des lieux du mobilier, etc.). Des modalités de gestion importantes à avoir en tête !

 

Vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée ? Découvrez les avantages fiscaux du statut LMNP.

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