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Logement étudiant et investissement immobilier : quel type de bail choisir ?

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Très souvent présenté comme rentable et sécurisé, un investissement immobilier dans un logement étudiant vise une cible locative précise. Après une étude minutieuse en amont du marché locatif et des opportunités de ce segment du marché, il est vrai que ce type de placement assure une belle rentabilité pour de nombreuses années. Les villes étudiantes le sont aujourd’hui et le resteront demain, aucune chance que les jeunes gens en études supérieures se mettent à déserter le marché locatif. Pour mettre toutes les chances de succès de votre côté, attardons nous aujourd’hui sur le type de bail que vous allez choisir pour mettre votre logement étudiant en location. Plusieurs possibilités à connaître avant de vous décider.

Qu’est-ce qu’un logement étudiant classique ?

Si l’on vous dit logement étudiant, dans quel type de bien pensez-vous investir ? Un logement étudiant dit classique est un bien meublé destiné à une cible locative étudiante. Il réunit certaines caractéristiques comme le fait d’être meublé et équipé : table, chaises, lit, cuisine et ses accessoires, salles de bains… La liste du mobilier à retrouver dans un logement étudiant meublé est définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle permet aux locataires de poser leurs valises sans se soucier de rien et moins encore de meubler le bien.

Les résidences de services étudiantes sont plus particulièrement dédiées à ce type d’investissement locatif. Elles permettent aux propriétaires d’investir dans un logement meublé tout en profitant du statut LMNP et d’une gestion locative déléguée et sécurisée.

La loi Pinel Plus (+) 2023, une alternative au logement étudiant meublé

Mais qui dit logement étudiant ne dit pas forcément logement meublé. Il existe une alternative au LMNP si vous souhaitez vous tourner vers ce segment du marché tout en vous allégeant de quelques contraintes. En effet, si vous optez pour un investissement locatif en résidence étudiante, vous ne pourrez louer votre placement qu’à des étudiants voire des jeunes actifs. Le dispositif a ses avantages, en matière d’amortissement et plus largement de fiscalité, mais il réduit considérablement la cible locative.

Alors que si vous optez pour un programme immobilier neuf éligible à la loi Pinel, vous avez la possibilité de proposer le logement en location à des étudiants mais aussi à n’importe quel locataire respectant les conditions de ressources imposées par le dispositif. Pour faire simple, la loi Pinel Plus (+) 2023 vous permet de choisir un logement neuf, de le mettre en location pour une durée initiale obligatoire de 6, 9 ou 12 ans et de profiter d’une réduction d’impôts correspondante de 12, 18 ou 21% calculée sur un montant maximum de 300 000€, de deux investissements par année et d’un prix au m² ne dépassant pas les 5 500€. Jusqu’à 63 000€ économisés à la clé !

Bon à savoir : les étudiants ont le droit aux APL (Aides Personnalisées au Logement) qu’importe le type de bail.

Quel type de bail pour un investissement immobilier dans un logement étudiant ?

Pour y voir plus clair, voici les différents types de bail disponibles pour la mise en location de votre investissement locatif dans un logement étudiant. Sans surprise, le bail est à adapter au dispositif de défiscalisation choisi en fonction de votre profil investisseur.

Qu’est-ce que "le bail étudiant" ?

Les étudiants ont la particularité de ne pas nécessairement habiter leur logement au cours de l’été. Nombreux sont ceux qui restent à côté de leur école ou université pendant 9 mois, le temps d’une année universitaire et qui ne savent plus vraiment quoi faire de leur location ensuite.

"Le bail étudiant" est donc un contrat de location pensé pour les jeunes gens qui suivent des études supérieures. Il peut être proposé par un bailleur privé mais aussi par une agence ou encore par une résidence universitaire. Il porte sur un logement étudiant meublé et équipé, des éléments imposés dans le cadre de la loi Alur. Quel est l’avantage du bail étudiant ? Il est signé pour 9 mois seulement, durée d’une année universitaire le plus souvent. Ce type de contrat de location ne peut être tacitement reconduit. Sa résiliation est effective à l’issue des 9 mois.

Le préavis défini pour un bail étudiant est d’un mois, parfaitement adapté aux besoins de mobilité de cette cible locative. La flexibilité en matière de durée et de résiliation est un avantage concurrentiel pour les bailleurs qui choisissent l’option du bail étudiant.

Qu’est-ce que le bail mobilité ?

Plus adaptable encore, le bail mobilité est un contrat de location dit temporaire. Il s’adresse aux étudiants mais aussi au salarié en mission temporaire ou encore au locataire en formation professionnelle. Sa grande spécificité est de permettre aux personnes ayant besoin d’une location de courte durée de se loger. Le contrat de location est en effet conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois maximum et et il ne peut pas être renouvelé si la première signature porte sur une durée de 10 mois. Le propriétaire bailleur peut ainsi récupérer son bien à la fin des 10 mois sans qu’aucune justification ne soit nécessaire.

Le bail mobilité porte sur un logement meublé tel que défini par la loi Alur. Son loyer est laissé à la libre appréciation du bailleur mais il ne peut en aucun cas être augmenté en cours de bail.

Comme pour le bail étudiant, un locataire qui souhaite quitter son logement avant le terme du bail peut mettre fin au contrat de location à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois.

Bon à savoir : à la date stipulée dans le contrat de location, il peut être décidé de prolonger l’occupation du logement par un accord commun. Cependant, le bail mobilité s’achève et un bail d’habitation plus classique prend nécessairement le relais.

Qu’est-ce qu’un bail de location vide pour un logement étudiant ?

Si vous louez un logement Pinel à un étudiant il sera ensuite loué sous le sceau d’un bail de location vide., il sera ensuite loué sous le sceau d’un bail de location vide.

La loi Pinel impose en effet la mise à disposition du bien Pinel au titre de résidence principale par le biais d’un bail de location vide. L’étudiant devra ainsi faire du bien sa résidence principale pour les mois et/ou années à venir.

Dans le cas d’un logement étudiant loué vide, le préavis en cas de départ anticipé est d’un mois dans les zones (très) tendues et de trois mois pour les autres territoires.

Comment investir dans un logement étudiant ? Les critères de réussite

Si le type de bail étudiant a son importance pour calculer la rentabilité de votre investissement immobilier, d’autres éléments viennent conditionner la réussite de votre placement :

La localisation est LE critère n°1 qui définit une opportunité immobilière à saisir ou non. Ainsi, avant de signer, assurez-vous que le logement étudiant visé se trouve près d’une université, d’une école ou mieux encore d’un grand campus. Le centre-ville est également une option à condition que les transports en commun relient rapidement les établissements d’enseignement supérieur.

La typologie du logement étudiant est à étudier pour louer facilement. Les étudiants ont des budgets généralement restreints et préfèrent se tourner vers un studio, un 1 pièce voire un 2 pièces. Un investissement immobilier dans un 3 pièces et + n’est cependant pas à exclure totalement. Il peut se prêter à la colocation, un mode de vie et d’habitat en vogue depuis quelques années.

L’année de construction du logement étudiant est importante. Elle détermine en effet très souvent le niveau des charges à assumer tous les mois. Sans surprise, les programmes immobiliers neufs en France affichent des performances énergétiques optimales. Les locataires, étudiants ou non, sont donc assurés de réduire leur facture mensuelle. Les avantages de l’immobilier neuf sont également des atouts séduction pour les futurs locataires tels que la présence d’un extérieur, d’un stationnement, de services au sein de l’ensemble ou de facilités intéressantes. Les résidences étudiantes neuves par exemple intègrent des bouquets de services adaptés (laverie, ménage, petit-déjeuner, linge de lit, salle commune, salles de sports…) et appréciés par les locataires. D’une manière générale, les locataires sont friands de l’immobilier neuf. Investisseur, à bon entendeur !

Pour être sûr de ne pas vous tromper, contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Votre interlocuteur dédié vous accompagne de A à Z, du choix du dispositif à celui du bien, de la sélection du bail étudiant le plus adapté à la remise des clés. Et même après !

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