Après avoir réalisé un investissement locatif, l’étape suivante est nécessairement de louer pour le rentabiliser. Oui mais voilà, certains propriétaires préfèrent aujourd’hui laisser leur bien vide pour ne pas risquer de tout perdre. Solution du désespoir, il existe d’autres alternatives avant d’en arriver là, la première étant surtout de bien choisir son locataire.
Comment les propriétaires choisissent-ils les locataires ?
Quel est le locataire idéal ? Un locataire solvable
À la mise en location d’un bien, la première étape est de s’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat locataire. Pour cela, un propriétaire est en droit de demander une copie des trois derniers bulletins de salaire, du contrat de travail (de préférence un CDI) et d’une pièce d’identité. Ces mêmes documents peuvent également être demandés à la personne ou à l’organisme caution et assurent un minimum de garanties.
En revanche, un locataire même fiable n’a pas obligation de fournir de relevé de compte, de photo ou encore d’extrait de casier judiciaire.
D’une manière générale, le candidat peut fournir des copies des justificatifs autorisés. Le bailleur peut toutefois demander à consulter les documents originaux pour en vérifier l'authenticité. Les données et justificatifs collectés ne doivent toutefois pas être conservés plus longtemps que nécessaire. Ils peuvent, par exemple, être présentés lors de la visite de l’appartement.
Comment trouver les meilleurs locataires pour son bien locatif ? Le profil
Bien sûr, certains profils de candidats à la location présentent plus de garanties que d’autres. Une personne en CDI (Contrat de Travail à Durée Indéterminée), fonctionnaire de surcroît, est un candidat locataire qui semble idéal. Dans l’ensemble, les salariés en CDI (Contrat de Travail à Durée Indéterminée) ayant plus de deux ans d’ancienneté dans leur entreprise présentent généralement un profil rassurant. Mais les travailleurs indépendants présentant de bons bilans comptables sur les dernières années sont évidemment à considérer dans la recherche du locataire idéal.
Autre profil, celui des étudiants. Le paiement du loyer est souvent assuré par les parents, limitant les risques d’oubli ou d’impossibilité de payer. On gardera cependant en tête que nul n’est à l’abri de difficultés, un bon profil de locataire comme un moins bon. Il existe alors des options pour sécuriser l'investissement locatif du propriétaire bailleur, nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
Comment vérifier et choisir le meilleur dossier entre deux locataires ? Les critères
Choisir entre deux bons locataires peut se révéler complexe. Afin d'éviter tout parti pris, basez votre choix sur des critères objectifs et légaux. La solvabilité reste un facteur déterminant : vérifiez les revenus de vos candidats et la stabilité de leur activité professionnelle. Certains propriétaires privilégient les locataires bénéficiant de revenus réguliers et stables, comme un CDI.
Cependant, la solvabilité n'est pas le seul critère. La fiabilité et le sérieux du locataire sont tout aussi importants. Évaluez le comportement du candidat lors de la visite : est-il intéressé ? Ponctuel ? Ces signes peuvent indiquer sa fiabilité future.
Enfin, n'oubliez pas que certains critères sont considérés comme discriminatoires (origine ethnique, orientation sexuelle, etc.) et sont donc illégaux à prendre en compte dans votre choix.
Quels sont les motifs qui permettent de refuser un locataire ?
Tout en respectant la loi, il est possible de refuser un locataire sur certains motifs non-discriminatoires. Parmi ceux-ci, on retrouve notamment :
- Insuffisance de revenus : un locataire doit être en mesure de justifier d'un niveau de revenus suffisant pour assumer le paiement du loyer.
- Dossier incomplet ou candidat ne présentant pas les garanties financières préalablement et objectivement définies.
Cependant, il est essentiel de veiller à ce que ces critères respectent bien la législation en vigueur et ne soient pas discriminatoires (origines, état de santé, éléments de la vie privée, opinions politiques, apparence physique...)
Faut-il choisir un locataire étudiant ou éviter ce profil ?
Opter pour un locataire étudiant peut avoir plusieurs avantages. D'une part, en raison de la garantie des parents, le risque de non-paiement du loyer est limité. De plus, la demande de logements est généralement élevée près des campus universitaires, ce qui peut faciliter la location de votre bien.
Cependant, il y a aussi des inconvénients à considérer. Les étudiants ont souvent des revenus limités et peuvent avoir des difficultés à assumer les coûts du logement. De plus, la durée de location peut être plus courte, avec une forte rotation des locataires, ce qui peut entraîner des périodes de vacance.
Il est donc essentiel de bien évaluer les critères de choix :
- La solvabilité : vérifiez les revenus des parents, qui sont généralement les garants.
- L'engagement parental : assurez-vous que les parents sont prêts à s'engager financièrement.
- La durée du bail : dans une location meublée consentie à un étudiant, le bail peut être ramené à neuf mois.
- La rotation locative : un étudiant peut occuper le logement pendant une durée relativement courte. Anticipez donc les éventuelles périodes de relocation entre deux occupants.
En somme, choisir un locataire étudiant n'est pas une décision à prendre à la légère et requiert une analyse approfondie.
Pour aller plus loin : Logement étudiant et investissement immobilier : quel type de bail choisir ?
Comment sécuriser son investissement locatif ?
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ? Zoom
La garantie loyers impayés (GLI), également appelée assurance loyers impayés, est une mesure de protection prise par les propriétaires afin de se sécuriser contre les risques d'impayés de la part de leurs locataires. Cette garantie est généralement souscrite auprès d'un assureur privé.
La GLI offre une couverture financière en assurant le paiement des loyers et des charges locatives en cas de défaut de paiement du locataire. Certaines formules de GLI incluent également une protection contre les éventuelles dégradations locatives.
- Les modalités d'indemnisation varient en fonction des contrats, mais en général, elles assurent le paiement des loyers jusqu'à un certain plafond et pour une durée déterminée.
- Pour bénéficier de cette garantie, le propriétaire doit respecter certaines conditions d'éligibilité, notamment en ce qui concerne le choix du locataire.
Combien coûte une GLI ?
Le coût d'une GLI varie en fonction du montant du loyer. Il s'agit généralement d'un pourcentage du loyer annuel charges comprises, qui oscille entre 2,5 % et 5 %. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500 €, avec une garantie à 3 % du loyer annuel, l’assurance vous coûtera environ 180 €/an, soit 15 €/mois.
Quels sont les documents qui composent légalement un dossier de location ?
Pour constituer un dossier de location conforme à la législation, plusieurs documents peuvent être demandés au candidat. Il s'agit de :
- Justificatifs d'identité : passeport, carte nationale d'identité, permis de conduire.
- Justificatif de domicile : dernière quittance de loyer...
- Justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versements des indemnités de stage, avis d'imposition...
Il faut noter que tous ces documents doivent être actuels et authentiques. Les bailleurs ne sont pas autorisés à demander des informations ou des documents qui ne figurent pas dans la liste exhaustive établie par la loi Alur.
Quelle assurance habitation doit choisir un locataire ?
Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation. Cette assurance doit couvrir au minimum les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages possiblement causés dans le logement ou la copropriété pendant la durée de la location. Cela comprend notamment les dégâts des eaux, les incendies ou les explosions.
Cependant, il est recommandé d'opter pour une assurance multirisque habitation. Cette formule plus complète offre des garanties supplémentaires, telles que :
- La responsabilité civile, qui couvre les dommages causés à autrui.
- La protection contre le vol et le vandalisme.
- La couverture des catastrophes naturelles et évènements climatiques.
- Les dommages aux biens mobiliers et aux équipements électroménagers.
- Les dommages électriques.
La souscription à une assurance habitation doit être effectuée dès l'emménagement. Pensez à comparer les offres pour trouver celle qui répond le mieux à vos besoins.
Pour aller plus loin : L'assurance habitation est-elle obligatoire ?
La FAQ, Foire Aux Questions de la recherche du locataire idéal
Quelle est la durée moyenne pour trouver un locataire ?
En France, les logements proposés à la location trouvent généralement preneur rapidement, même si les délais varient fortement selon la ville, le type de bien et le niveau de loyer. Selon les dernières données publiées par l'observatoire CLAMEUR en avril 2026, la vacance locative entre deux baux s'établit à 24 jours en moyenne. Autrement dit, un logement reste vacant moins de trois semaines et demie entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant. Cette durée est particulièrement stable : elle n'a évolué que de -1 jour sur un an et de +1 jour sur deux ans.
Cette moyenne nationale doit toutefois être nuancée. Dans les zones où la demande locative est forte, pour les studios et les deux-pièces (T2) notamment, un logement correctement positionné peut trouver son futur occupant bien avant même le départ du locataire en place. À l'inverse, un loyer trop élevé, un logement peu attractif ou une localisation moins recherchée peuvent allonger sensiblement le délai.
Pour le propriétaire bailleur, l'objectif n'est donc pas uniquement de louer vite : quelques jours supplémentaires consacrés à l'étude des candidatures peuvent permettre de bien choisir son locataire et de sécuriser durablement son investissement.
Peut-on choisir librement son locataire ?
Oui ! Un propriétaire bailleur reste libre de choisir son locataire parmi les candidats, mais cette liberté est encadrée par la loi. Le choix doit reposer sur des éléments objectifs, comme les ressources du candidat, la stabilité de ses revenus ou les garanties présentées.
Il est en revanche interdit d'écarter un dossier en raison de l'origine, du sexe, de l'âge, de la situation familiale, de l'état de santé, du handicap, de l'orientation sexuelle, des opinions politiques ou encore de la religion du candidat. La discrimination dans l'accès au logement est interdite et punie par la loi.
Faut-il vraiment gagner trois fois le montant du loyer pour être un bon locataire ?
La fameuse règle des "trois fois le loyer" est très répandue dans la location immobilière, mais elle ne constitue pas une condition légale générale imposée à tous les locataires.
Le propriétaire doit surtout apprécier la capacité du candidat à payer durablement son loyer en étudiant l'ensemble de ses ressources et de sa situation. Un candidat dont les revenus sont légèrement inférieurs à trois fois le loyer peut présenter d'excellentes garanties grâce à une caution, à la garantie Visale ou à des revenus réguliers. À l'inverse, des revenus élevés ne suffisent pas à eux seuls à éliminer tout risque locatif. Lorsqu'une garantie loyers impayés (GLI) est souscrite, il faut également respecter les critères de solvabilité prévus par le contrat d'assurance.
Quels documents un propriétaire ne peut-il pas demander à un futur locataire ?
Le bailleur ne peut pas réclamer librement tous les documents qu'il souhaite. La liste des justificatifs pouvant être demandés au candidat à la location et à sa caution est encadrée par le décret du 5 novembre 2015.
Il peut notamment demander certains justificatifs d'identité (pièce d'identité, passeport...), de domicile, d'activité professionnelle et de ressources (bulletins de salaire, exercices comptables, avis d'imposition...)
En revanche, il ne peut pas exiger des documents qui ne figurent pas dans cette liste réglementaire. Le relevé de compte bancaire ou l'extrait de casier judiciaire ne font par exemple pas partie des justificatifs autorisés.
Bon à savoir : les copies des documents sont admises et le propriétaire peut demander que les originaux lui soient présentés.
Comment vérifier qu'un dossier de location est authentique ?
La vigilance est essentielle, les faux bulletins de salaire, les faux contrats de travail ou encore les avis d'imposition falsifiés faisant partie des risques locatifs auxquels peut être confronté un propriétaire lors de la sélection d'un locataire.
Il convient avant tout de vérifier la cohérence entre les différents documents : identité, adresse, employeur, montant des revenus, dates ou encore informations fiscales. Le bailleur peut également demander à voir les originaux des justificatifs autorisés.
Autre possibilité ? Utiliser DossierFacile, le service gratuit proposé par l'État pour une sélection facilitée de son futur locataire. En pratique, la plateforme vérifie que le dossier est complet et contrôle la cohérence des justificatifs transmis avant de signaler d'éventuels points de vigilance au propriétaire.
Peut-on demander un garant et souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ?
Pas systématiquement ! Lorsqu'un propriétaire a souscrit une assurance privée couvrant les risques locatifs, il ne peut en principe pas demander en parallèle une caution personnelle au locataire. Une exception existe cependant lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Il est donc important de vérifier les conditions de son contrat de garantie loyers impayés avant de demander une caution supplémentaire. Multiplier les garanties n'est pas toujours juridiquement possible et ne dispense jamais d'une étude attentive du dossier du candidat.
Faut-il forcément choisir un locataire en CDI ?
Non ! Le CDI rassure souvent les propriétaires en raison de la régularité présumée des revenus, mais il ne constitue pas une condition indispensable pour la sélection d'un bon locataire.
Un travailleur indépendant disposant de revenus réguliers, un fonctionnaire, un retraité, un étudiant bénéficiant d'une caution solide ou encore un salarié en CDD peuvent présenter un solide dossier parfaitement adapté. La réglementation autorise d'ailleurs différents justificatifs de ressources et d'activité professionnelle en fonction de la situation du candidat.
Bon à savoir : le bon réflexe consiste donc à analyser l'ensemble du dossier et sa cohérence, plutôt qu'à réduire le choix du locataire à la seule nature de son contrat de travail.
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