Trouver le bon financement reste, pour la grande majorité des futurs propriétaires, l'étape la plus redoutée d'un projet immobilier. Taux d'endettement, apport, assurance emprunteur, Prêt à Taux Zéro… Autant de notions qui peuvent vite donner le vertige.
Pour y voir plus clair, Médicis Immobilier Neuf a interrogé Guillaume Laclau, Directeur de la cellule de courtage du groupe Cap Valeur Finance, dans une interview exclusive.
Entre conseils pratiques et mise en garde sur les pièges à éviter, ce spécialiste du crédit immobilier neuf nous livre son regard sur un métier qui a plus que jamais sa place dans un projet d'achat immobilier.
Quel est le métier de courtier en crédit immobilier et quel est son rôle ? Définition et explication
Le rôle d'un courtier en crédit immobilier ne se limite pas à comparer des taux. Plus acteur que spectateur, le courtier en crédit immobilier agit en complément du conseiller immobilier neuf, pour l'optimisation du montage financier d'un projet d'achat.
Guillaume Laclau décrit le rôle que joue le courtier en prêt immobilier, auprès des clients :
"C'est un métier d'accompagnement qui est important pour vraiment réaliser son projet sereinement."
Profession humaine, de nature, la mission d'un courtier en immobilier neuf est d'offrir un travail d'analyse. Il se charge d'établir une vision d'ensemble du projet du client, avant même de contacter le moindre établissement bancaire.
C'est dans cette première étape que se joue la réussite ou l'échec d'un projet d'achat immobilier. Bien anticipé et bien préparé, un dossier de financement épaulé par un courtier en crédit immobilier met toutes les chances du côté de l'acquéreur.
Ce rôle à jouer, c'est ce que Guillaume Laclau appelle "une vision globale du projet", indispensable à la construction d'un projet solide.
Les conseils professionnels d'un courtier en crédit immobilier pour votre achat dans le neuf
Documents, informations, etc : quoi préparer avant d'aller voir le courtier ?
Pour Guillaume Laclau, certains documents sont indispensables à fournir, avant tout rendez-vous avec un courtier en crédit immobilier :
"Pour qu'un courtier fasse bien son travail et puisse faire ce qu'on appelle un calcul de capacité d'emprunt et une étude de faisabilité [...], il faut qu'on puisse avoir les éléments concernant les revenus, les crédits s'il y en a, et l'épargne."
A quoi servent ces éléments au courtier ? La réponse est simple.
Dans l'idée précédente de "vision globale du projet", un courtier en crédit immobilier a besoin d'avoir en main tous les éléments concernant votre situation personnelle, professionnelle, familiale et financière, de manière à en établir un état des lieux précis. Ce, grâce à des calculs qui lui permettent de connaître le potentiel de réussite de votre dossier, auprès de la banque.
Si chaque projet d'achat est différent, c'est également car chaque profil d'acheteur est unique. Ce qui peut passer pour un détail aux yeux de certains, peut ainsi faire toute la différence dans l'acceptation d'un financement immobilier.
Anticiper son rendez-vous et apporter autant de documents que nécessaire est donc l'un des piliers fondamentaux pour donner toutes ses chances au projet, dès le départ.
Peut-on acheter sans apport, dans le neuf ?
C'est l'une des questions les plus fréquentes des futurs acquéreurs auprès des courtiers en crédit immobilier. La réponse de Guillaume Laclau est nuancée :
"Sur le principe, non. On ne peut jamais acheter sans apport."
Il précise toutefois une différence de taille, entre immobilier neuf et ancien :
"Une chose est sûre, c'est que dans l'ancien, c'est très compliqué, puisque l'apport demandé est très important. Dans le neuf, c'est beaucoup plus simple."
Derrière cette différence, se cache une raison simple : la marge hypothécaire que demande la banque. Une notion que Guillaume définit simplement :
"La banque ne va pas prêter plus que la valeur du bien."
En effet, les banques raisonnent en marge hypothécaire, c'est-à-dire qu'elles ne prêtent jamais au-delà de la valeur réelle du bien. Or, ce qui favorise souvent l'immobilier neuf, par rapport à l'ancien, c'est bien les potentielles remises sur le prix d'achat. Guillaume précise :
"L'avantage du neuf, c'est qu'on a des frais de notaire qui sont réduits, parfois même à zéro, très souvent aujourd'hui avec les promoteurs, ce qui nous fait des apports très faibles."
Avec un prix d'acquisition réduit, l'apport demandé devient donc, de fait, plus faible.
Les choses à faire pour faire accepter son crédit bancaire
Pour faire accepter son crédit immobilier par la banque, Guillaume nous donne le critère qui, selon lui, prime sur tous les autres :
"Depuis 2021, c'est assez simple : c'est un taux d'endettement en dessous de 35 %. C'est une norme bancaire qui est imposée aux banques par le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière."
À cette règle s'ajoute un réflexe simple mais décisif :
"Ça va être, encore une fois, l'habitude d'épargne."
Épargner, oui, mais comment ? Et surtout, combien de temps ?
Ces règles, qui peuvent varier d'une personne à une autre, selon la situation globale de chacun, se rejoignent sur une notion de temporalité précise, que Guillaume nous livre :
"C'est 3 mois. La banque va demander les relevés de compte sur 3 mois. Donc il faut qu'on puisse justifier 3 mois propres, pour présenter un dossier aux banques."
Les points de vigilance pour faire valider un crédit immobilier
Du côté des points essentiels à respecter, Guillaume rappelle l'importance de l'épargne, en complément des 3 mois de relevés de compte obligatoires :
"L'habitude d'épargne, évidemment. Si j'achète, il faut que je puisse justifier d'un certain caractère d'épargne."
Au-delà de l'épargne, Guillaume identifie un autre élément important, qui peut faire basculer la décision de la banque :
"La gestion des comptes. C'est-à-dire, qu'on a beau avoir les meilleurs revenus, si on a des comptes en négatif ou même des commissions d'intervention, ça peut être rédhibitoire."
Les différences entre acheter dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien
L'écart de capacité d'emprunt
Le grand public sous-estime souvent l'ampleur de l'écart de la capacité d'emprunt entre un achat immobilier neuf ou un achat dans l'ancien.
Interrogé directement sur le sujet, Guillaume Laclau est catégorique :
"Oui. Ça se compte en dizaines de milliers d'euros. Ça peut aller de 10 000, 20 000, jusqu'à 40 000 €."
Ce qui explique cet écart, concrètement ? L'accès au Prêt à Taux Zéro, conditionné par la situation de l'acheteur. Guillaume offre une explication complète :
"Le Prêt à Taux Zéro est réglementé. Son montant va dépendre de la situation, du nombre de personnes dans le foyer, des revenus, du prix du bien immobilier, du secteur… Tous ces paramètres là font qu'on a droit à telle ou telle enveloppe. Donc forcément, l'écart d'emprunt va dépendre de tout ça. Mais oui, il y a un vrai écart."
Est-ce plus simple de financer de l'immobilier neuf ?
Est-il plus facile de financer un achat immobilier neuf qu'un achat ancien ? A cette question, Guillaume Laclau répond tout en nuances :
"Sur le principe, non. Mais c'est vrai que ça peut être plus simple que pas mal de projets dans l'ancien, aujourd'hui, puisqu'on peut avoir des parcs immobiliers qui sont vieillissants."
Guillaume ne fait pas de généralités. A la place, il explique le facteur qui va simplifier, ou non, le financement :
"Ce qui va compter, ça va beaucoup être le Diagnostic de Performance Énergétique dans l'ancien. Si je viens avec un projet ancien, avec un DPE A, B ou C, ça va être tout aussi simple que de financer du neuf."
Par chance, un programme immobilier neuf profite d'un DPE minimum de A ou B, grâce à des normes énergétiques réglementaires strictes, implémentées dès la construction.
Ces normes en vigueur, telles que la RT2012 ou la RE2020 / RE2025, garantissent un confort quotidien, une consommation énergétique plus faible, une meilleure isolation, été comme hiver, mais aussi des économies conséquentes sur les factures mensuelles !
Autre atout du neuf, moins souvent évoqué : l'acquisition se fait auprès d'un professionnel, ce qui apporte toute une panoplie d'éléments rassurants, pour le futur propriétaire, comme pour la banque :
"Quand on achète dans le neuf, on achète auprès d'un professionnel. Donc on a moins de pression, en termes de délai, très souvent, qu'avec des particuliers. C'est un projet qui est plus sûr et qui est plus maîtrisé auprès du vendeur et de la banque." - Guillaume Laclau, Directeur de la cellule de courtage du groupe Cap Valeur.
L'accompagnement par un professionnel est, comme le rappelle Guillaume Laclau, un facteur de réassurance et consolide un projet d'achat immobilier, grâce à une expertise mise à votre service.
C'est en cela que les conseillers de Médicis Immobilier Neuf apportent une vraie plus value à votre projet, en vous accompagnant de A à Z.
De la recherche du programme immobilier neuf adapté à vos envies, à votre budget et à votre situation, jusqu'à la livraison et la remise des clés, en passant par la signature chez le notaire, vous êtes pris en main en toute confiance !
Pour aller plus loin : Les avantages d'un achat immobilier neuf
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : élément déterminant d'un projet d'achat immobilier neuf
Impossible de parler de financement dans le neuf sans évoquer le Prêt à Taux Zéro. Son mécanisme est simple à comprendre, mais son impact est loin d'être anecdotique. Comme le résume Guillaume Laclau :
"Un Prêt à Taux Zéro, tout simplement, ça va pouvoir venir gonfler l'enveloppe d'emprunt. Forcément, ça va diminuer le coût de crédit et ça va nous permettre d'emprunter plus."
Pour mesurer l'enjeu et les points forts de ce Prêt à Taux Zéro, Guillaume propose un exemple illustré :
"En 2026, si j'emprunte 100 000 € auprès d'une banque, sur 25 ans, qui est la durée classique pour acheter sa résidence principale, ça va me coûter 500 € par mois.
25 ans, c'est 300 mois.
Si je paye 500 € par mois pendant 300 mois : 500 x 300 = 150 000 €.
Mon coût de crédit, pour 100 000 € d'emprunt après 25 ans, est de 50 000 €.
Si j'emprunte 100 000 € à taux zéro, 25 ans plus tard, j'ai remboursé 100 000 €."
Pour résumer, le Prêt à Taux Zéro garantit des économies non négligeables sur les intérêts bancaires. Dans cet exemple, c'est une somme totale de 50 000 € qu'un acheteur peut économiser.
Bon à savoir : Un Prêt à Taux Zéro s'utilise de façon complémentaire. Il intervient donc en parallèle à un prêt bancaire classique.
D'autres aides à connaître pour alléger le financement d'un logement neuf
Au-delà du PTZ, plusieurs dispositifs et aides peuvent alléger le plan de financement d'un projet neuf. Guillaume en évoque quelques uns :
"On a aussi des prêts qui sont avantageux, type Action Logement, on a des offres commerciales et puis il y a beaucoup de subtilités : les différents frais, frais de dossier, frais de garantie, le taux évidemment, l'assurance emprunteur, etc."
En parallèle, on retrouve également différents types de prêts immobiliers à mobiliser, selon votre situation.
Faire des économies sur l'assurance emprunteur : mythe ou réalité ?
Contrairement à certaines idées reçues, les économies possibles sur l'assurance emprunteur ne relèvent pas du mythe. Guillaume, en qualité de courtier expert, le confirme :
"C'est une réalité. Alors, ça aussi, ça va beaucoup dépendre, parce que si j'achète tout seul, que j'achète à deux, si je m'assure à 50 % ou à 100 %, il y a tout un panel de garanties qui font que cette assurance emprunteur va coûter plus ou moins cher."
À quel point peut-on alors espérer faire des économies sur cette assurance ? Guillaume répond :
"Très souvent, il y a de très belles économies. Ça peut encore une fois se compter en dizaines de milliers d'euros, sur toute la durée du prêt."
Comment expliquer un tel différentiel et surtout, comment l'utiliser à son avantage ? Guillaume conseille les futurs acheteurs :
"C'est quelque chose qu'on peut optimiser. Les banques se servent au passage, tout simplement. C'est de là que vient le gain : en allant chercher un assureur en direct, forcément, on va avoir un meilleur tarif."
Pourquoi aller voir un courtier en crédit immobilier ?
Le conseil de Guillaume Laclau à un futur acheteur
Si Guillaume Laclau ne devait garder qu'un conseil professionnel, à adresser aux potentiels acheteurs, le voici :
"Nous appeler et être accompagné par un courtier."
Faire appel à un courtier en crédit immobilier, c'est donc gagner en sérénité, autant qu'en pouvoir de négociation face aux banques.
Dans l'immobilier neuf en particulier, où les dispositifs comme le PTZ peuvent créer un écart de capacité d'emprunt allant jusqu'à 50 000 €, cet accompagnement peut littéralement transformer un projet jugé inaccessible en achat réalisable.
Faire appel à Médicis Immobilier Neuf et trouver un courtier partenaire autour de moi
Comme Guillaume Laclau le conseille, le recours à un courtier est fortement conseillé, afin de mettre toutes les chances de votre côté, pour la validation de votre financement immobilier.
Fier de son réseau de courtiers partenaires, Médicis Immobilier Neuf vous propose ainsi un accompagnement complet et personnalisé, sans honoraires d'agence, tout en vous orientant vers un courtier certifié.
la recherche de bien au financement immobilier, rien n'est laissé au hasard par Médicis Immobilier Neuf, qui vous procure un conseiller dédié à votre projet d'achat, de sa création à sa concrétisation. L'accès à la propriété n'aura jamais été aussi facile !
Vous avez un projet d'achat dans le neuf ?
Contactez Médicis Immobilier Neuf pour en parler !
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FAQ - Foire aux Questions : pourquoi faire appel à un courtier en immobilier ?
Comment fonctionne un courtier immobilier ?
Un courtier en crédit immobilier accompagne l’acheteur dans la recherche d’un crédit. Il analyse le projet, prépare le dossier, compare les offres de plusieurs banques et peut négocier le taux, l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou les conditions du prêt. Son rôle est de faciliter le financement et d’aider l’acquéreur à choisir une offre adaptée à sa situation.
Quel est le coût moyen d'un courtier immobilier ?
Le coût moyen d’un courtier varie selon le professionnel, le montant emprunté et la complexité du dossier. Les frais peuvent être forfaitaires ou calculés en pourcentage du prêt. En pratique, ils se situent souvent autour de 1 % du montant emprunté, ou sous forme de forfait pouvant aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Ils doivent toujours être annoncés clairement avant l’engagement.
Quels sont les avantages et les inconvénients de faire appel à un courtier en crédit immobilier ?
Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut permettre de gagner un temps précieux, de comparer plusieurs offres bancaires et d’optimiser les conditions de financement. Il peut aussi aider à présenter un dossier plus solide, notamment pour un premier achat, un achat seul ou un profil plus complexe.
Son principal inconvénient est son coût, qui doit être mis en regard des économies réellement obtenues. Il faut également vérifier son immatriculation, comprendre son mode de rémunération et lire attentivement le mandat signé. Un courtier facilite les démarches, mais il ne garantit pas l’obtention du prêt.
Est-ce bien de prendre un courtier en prêt immobilier ?
Le principal avantage d’un courtier est le gain de temps : il compare les banques, prépare le dossier et peut obtenir de meilleures conditions de financement. Il peut aussi être utile pour un primo-accédant, un achat seul ou un dossier plus complexe. Son inconvénient principal est son coût, qui doit être comparé aux économies réellement obtenues. Il faut aussi garder en tête qu’un courtier ne garantit pas l’obtention du prêt.
Quel courtier immobilier choisir ?
Il est préférable de choisir un courtier immatriculé à l’ORIAS (Organisme en charge du Registre officiel des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance), transparent sur ses frais, ses banques partenaires et son mode de rémunération. Un bon courtier doit expliquer clairement les offres, comparer le coût total du crédit et rester disponible jusqu’à la signature.
Afin de vous épargner la recherche de courtier, Médicis Immobilier Neuf peut vous orienter vers des courtiers en crédit immobilier partenaires, facilitant les démarches pour vous, tout en donnant à votre projet d'achat, un maximum de sérénité.
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