L'investissement locatif reprend des couleurs en 2026. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont progressé de 19,4 % au premier semestre 2026 par rapport à la même période en 2025. Une dynamique qui invite à regarder à nouveau du côté de l'investissement, mais pas n'importe où ni à n'importe quel prix. Rendement, tension locative, démographie, niveau des loyers, bassin d'emploi et potentiel de valorisation : la "meilleure ville" n'est pas la même pour tous les investisseurs. Toulouse, Rennes, Lyon, Montpellier, Lille, Nantes, Bordeaux... Tour de France des villes à étudier en cette rentrée 2026, chiffres à l'appui.
Où investir dans l'immobilier locatif en France en 2026 ?
Oublions un instant les palmarès qui promettent de désigner LA ville où investir. Pour sélectionner une implantation en 2026, un investisseur doit mettre plusieurs indicateurs face à face : prix d'acquisition, niveau des loyers, tension locative, croissance démographique, bassin d'emploi, population étudiante, offre de transports et perspectives du quartier.
La tension locative est particulièrement intéressante. Selon l'Observatoire LocService 2026, le ratio entre candidats locataires et logements proposés atteint 12,27 à Lyon, 11,51 à Paris, 10,47 à Annecy, 9,99 à Rennes, 9,72 à Caen, 8,30 à Montpellier, 7,80 à Strasbourg et 7,43 à Bordeaux. À l'échelle nationale, le score moyen est de 4,69. Autrement dit, une ville peut présenter des prix relativement élevés tout en conservant un intérêt patrimonial grâce à une demande locative très supérieure à l'offre.¹
Autre donnée à garder en tête : la France comptait 3,05 millions d'étudiants dans l'enseignement supérieur en 2025-2026, soit 1,1 % de plus en un an, selon le ministère de l'Enseignement supérieur.² Une population particulièrement stratégique pour les studios, T1 et T2 situés dans les grands pôles universitaires.
Toulouse : croissance démographique et marché locatif, un duo intéressant
Toulouse reste l'un des marchés à surveiller de près en cette rentrée 2026. Et pour cause : la ville conjugue croissance démographique, enseignement supérieur et puissant bassin économique autour notamment de l'aéronautique, du spatial, du numérique et de la santé.
Les derniers chiffres de l'Insee recensent 514 819 habitants à Toulouse en 2023, avec une population ayant progressé en moyenne de 1,2 % par an entre 2017 et 2023, contre 0,4 % pour la France entière. Toulouse Métropole atteint de son côté 841 524 habitants et affiche une croissance moyenne encore supérieure, de 1,5 % par an.³
Le marché immobilier toulousain conserve parallèlement des niveaux de prix inférieurs à ceux de plusieurs grandes métropoles. Au 1er septembre 2026, Meilleurs Agents estime le prix moyen des appartements anciens à 3 569 €/m² et le loyer moyen à 15,3 €/m².⁴
L'immobilier neuf à Toulouse raconte lui aussi une histoire intéressante. Selon l'Observatoire de l'immobilier neuf toulousain, 1 200 logements ont été mis en vente dans Toulouse au premier semestre 2026, soit +29 % en un an, tandis que les ventes ont progressé de 36 % pour atteindre 780 logements. Les ventes aux investisseurs sont passées de 150 au premier semestre 2025 à 320 au premier semestre 2026. Le prix moyen du collectif neuf libre, hors parking, s'établit à 4 839 €/m², stable sur un an.⁵
Pour un investisseur, Toulouse permet donc d'envisager plusieurs stratégies : studio ou T1 à destination des étudiants, T2 pour les étudiants et jeunes actifs, mais également T3 dans les secteurs résidentiels et bien desservis pour viser une occupation plus longue.
Pour aller plus loin : Consultez tous les programmes immobiliers neufs pour investir à Toulouse
Rennes : une tension locative parmi les plus fortes de France
Rennes possède un autre profil particulièrement solide. La ville compte 230 890 habitants selon les dernières données de l'Insee et sa population a progressé de 1,05 % par an entre 2017 et 2023. Elle combine un bassin universitaire important, des emplois tertiaires et technologiques et une connexion TGV avec Paris.
Surtout, son marché locatif est très sollicité. Avec un indice de tension de 9,99 candidats pour une offre dans l'étude LocService 2026, Rennes figure parmi les marchés les plus tendus des grandes villes françaises.¹
Cette attractivité a toutefois un prix : Meilleurs Agents estime en septembre 2026 le prix moyen des appartements à 4 047 €/m², pour un loyer moyen de 15 €/m².⁶
Rennes illustre parfaitement une règle essentielle de l'investissement immobilier : rendement et sécurité locative ne vont pas nécessairement dans le même sens. Un prix d'achat plus élevé réduit mécaniquement le rendement brut, mais une forte demande peut limiter le risque de vacance locative. La bonne équation dépend donc du profil de l'investisseur.
Pour aller plus loin : Consultez tous les programmes immobiliers neufs pour investir à Rennes
Lyon : privilégier la sécurité locative et la dimension patrimoniale
Lyon n'est pas une ville où l'on vient chercher un rendement brut spectaculaire. Son intérêt est ailleurs. Avec ses 519 127 habitants en 2023, Lyon appartient aux marchés immobiliers majeurs français. Meilleurs Agents estime le prix moyen des appartements à 4 680 €/m² en septembre 2026, contre un loyer moyen de 17,5 €/m².⁷
Mais c'est surtout la pression locative qui retient l'attention : avec un indice de 12,27, Lyon arrive en tête des grandes villes étudiées par LocService en 2026.¹
L'investisseur doit cependant être extrêmement sélectif. Dans l'immobilier neuf, le marché lyonnais a beaucoup changé. La FPI Lyon indiquait qu'à fin 2025, le prix moyen d'un appartement neuf en secteur libre dans Lyon atteignait 5 597 €/m² hors stationnement. Les investisseurs privés ne représentaient alors que 11 % des réservations marchandes dans la Métropole.⁸
L'équation lyonnaise est donc principalement patrimoniale : accepter un ticket d'entrée supérieur en contrepartie d'une implantation au sein d'une grande métropole et d'un marché locatif fortement tendu.
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Montpellier : démographie et demande locative au rendez-vous
Montpellier coche également plusieurs cases recherchées par les investisseurs. Avec 310 240 habitants en 2023, la commune a enregistré une croissance moyenne de sa population de 1,42 % par an entre 2017 et 2023, l'une des plus élevées parmi les villes françaises de plus de 100 000 habitants.⁹
Le marché locatif suit cette dynamique : Montpellier affiche un indice de tension de 8,30 selon LocService.¹ En septembre 2026, les appartements s'échangent en moyenne autour de 3 415 €/m² dans l'ancien, tandis que les loyers atteignent environ 15,9 €/m².⁶
Avec une importante population étudiante, mais également des jeunes actifs, des familles et des retraités attirés par la métropole, Montpellier permet d'envisager plusieurs typologies de logements. Attention cependant à intégrer l'encadrement des loyers, en vigueur sur la commune : le loyer de base d'un logement concerné ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant à ses caractéristiques.¹⁰
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Lille : un ticket d'entrée encore contenu face au niveau des loyers
Lille mérite également sa place dans la sélection. Son intérêt réside notamment dans l'écart entre prix d'acquisition et niveau des loyers.
Au 1er septembre 2026, le prix moyen estimé des appartements s'établit à 3 373 €/m², contre un loyer moyen de 16,6 €/m².⁶ Ces valeurs ne constituent évidemment pas le rendement d'un logement neuf - dont le prix d'acquisition diffère de celui du parc existant - mais elles donnent une bonne lecture de la structure du marché local.
La ville bénéficie également de sa position au cœur d'une vaste métropole, de son bassin universitaire et de ses connexions ferroviaires avec Paris, Bruxelles et Londres.
Pour un investissement locatif, les petites surfaces proches des établissements d'enseignement supérieur ou des transports répondent à une demande différente des T2 et T3 destinés aux jeunes actifs. Là encore, le choix du quartier et de la typologie compte davantage qu'une moyenne calculée à l'échelle de la commune.
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Nantes et Bordeaux : des marchés à analyser quartier par quartier
Nantes reste portée par une démographie favorable : sa population a augmenté de 1 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, pour atteindre 327 734 habitants.⁹ En septembre 2026, le prix moyen d'un appartement est estimé à 3 396 €/m², contre un loyer de 14,6 €/m².¹²
Bordeaux affiche un profil différent. Son ticket d'entrée demeure supérieur, avec 4 429 €/m² en moyenne pour un appartement, pour un loyer estimé à 17,1 €/m².⁶ La demande locative reste néanmoins soutenue : l'indice LocService atteint 7,43.¹
Bordeaux impose par ailleurs de tenir compte de l'encadrement du niveau des loyers. Les loyers de référence applicables en 2026 y sont entrés en vigueur le 15 juillet.¹⁰ Un investisseur doit donc effectuer son calcul de rentabilité avec le loyer réellement applicable au logement, et non simplement avec le loyer moyen observé dans les annonces.
Dans ces deux métropoles, la sélection de l'adresse prend ainsi le pas sur le seul choix de la ville.
Pour aller plus loin : Consultez tous les programmes immobiliers neufs pour investir à Nantes
Pour aller plus loin : Consultez tous les programmes immobiliers neufs pour investir à Bordeaux
Une liste de villes pour investir non exhaustive ! Consultez nos opportunités de programmes immobiliers neufs en France entière.
Petites, moyennes et grandes villes pour investir : où acheter selon sa cible locative ?
Une ville n'est jamais "bonne" dans l'absolu. Elle doit être cohérente avec le logement acheté et, surtout, avec le locataire que l'on souhaite attirer.
Dans quelles villes investir pour un investissement immobilier dédié aux étudiants ?
Pour cibler les étudiants, la première question n'est pas "où le rendement est-il le plus élevé ?", mais plutôt où se trouvent durablement les étudiants et où peinent-ils à se loger ?
Avec 3,05 millions d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur en 2025-2026, le marché est considérable.² Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Montpellier, Rennes, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Grenoble ou encore Caen disposent de bassins universitaires capables d'alimenter la demande.
Les petites surfaces restent logiquement adaptées à cette cible, mais trois critères sont déterminants : la distance réelle jusqu'au campus, l'accès aux transports et le niveau de loyer supportable par un étudiant.
Une ville universitaire à faible prix d'achat n'est donc pas automatiquement une bonne affaire. Par exemple, LocService mesure en 2026 une tension de seulement 0,66 à Saint-Etienne, 1,14 à Amiens et 1,24 à Limoges, contre 12,27 à Lyon ou 9,99 à Rennes.¹ Un rendement brut élevé sur le papier doit toujours être confronté au risque de vacance.
Dans quelles villes investir pour un investissement dédié aux familles ?
Pour une famille, la hiérarchie des critères change. La proximité immédiate d'une université devient secondaire. Place aux écoles, crèches, espaces verts, commerces, transports, bassins d'emploi et surfaces disponibles.
Les T3 et T4 situés dans les premières couronnes des grandes métropoles peuvent ainsi offrir un compromis intéressant entre prix d'achat et profondeur du marché locatif.
Autour de Toulouse, Nantes, Rennes, Bordeaux, Lyon ou Montpellier, l'analyse peut donc être élargie à l'échelle métropolitaine. L'objectif n'est plus nécessairement de maximiser le loyer au mètre carré, mais de rechercher une durée d'occupation potentiellement plus longue, qui réduit les périodes de vacance et les frais liés aux changements fréquents de locataires.
Dans quelles villes investir pour un investissement dédié aux seniors ?
La logique est encore différente pour les seniors. Le logement doit être proche des commerces, services médicaux et transports, tout en proposant une accessibilité adaptée : ascenseur, extérieur, douche accessible, circulation simple dans le logement...
Dans cette optique, les villes moyennes bien équipées comme les grandes métropoles peuvent avoir leur carte à jouer. Les programmes immobiliers neufs présentent un avantage supplémentaire : leur conception récente répond aux normes contemporaines d'accessibilité, de confort thermique et de performance énergétique.
Pour cette cible, l'adresse et les caractéristiques du logement sont souvent plus importantes que quelques dixièmes de point de rendement supplémentaires.
Quelle(s) ville(s) va prendre de la valeur ces prochaines années ? Les critères
Personne ne peut déterminer avec certitude quelle ville prendra le plus de valeur à cinq, dix ou quinze ans. En revanche, plusieurs indicateurs permettent d'identifier les territoires disposant de fondamentaux favorables.
La démographie en est un premier. Entre 2017 et 2023, la population a progressé en moyenne chaque année de 1,73 % à Villeurbanne, 1,42 % à Montpellier, 1,19 % à Toulouse, 1,11 % à Rouen, 1,05 % à Rennes, 0,97 % à Nantes et 0,87 % à Bordeaux, selon l'Insee.⁹
Il faut ensuite observer la création d'emplois et l'implantation d'entreprises, les infrastructures de transport existantes et programmées, l'évolution des campus universitaires, les grands projets urbains et la production de logements.
La micro-localisation reste toutefois essentielle. Deux appartements distants de 500 mètres peuvent présenter des perspectives très différentes selon leur accès au tramway, au métro, aux commerces ou à un campus.
Enfin, la performance énergétique devient un véritable critère patrimonial. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués lors d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les logements F seront concernés à partir de 2028 et les E à partir de 2034.¹¹ Pour un investissement destiné à être conservé plusieurs années, acheter un logement neuf performant permet donc d'écarter une partie du risque réglementaire et des dépenses de rénovation énergétique qui pèsent sur certains logements anciens.
Pour aller plus loin : Immobilier locatif : dans quelles grandes villes investir en 2026 ?
La FAQ, Foire Aux Questions de la meilleure ville pour investir
Quel investissement immobilier est le plus rentable en 2026 ?
Il n'existe pas de typologie systématiquement plus rentable. Une petite surface bénéficie généralement d'un loyer au mètre carré supérieur, mais peut générer davantage de rotations de locataires. Un T2 constitue souvent un compromis entre ticket d'entrée, demande et durée d'occupation. Un T3 ou T4 peut afficher un rendement brut inférieur mais intéresser des ménages susceptibles de rester plus longtemps.
La rentabilité doit donc être calculée à partir du prix total d'acquisition, du loyer réellement envisageable, des charges non récupérables, de la fiscalité, du financement, des frais de gestion et d'une hypothèse réaliste de vacance locative.
Quelle ville offre la meilleure rentabilité locative ? Le calcul du rendement locatif en France
Les villes affichant les prix immobiliers les plus faibles peuvent mécaniquement présenter les rendements bruts les plus élevés. Ce constat ne suffit pas pour sélectionner un investissement.
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel hors charges / prix total d'acquisition) x 100
Un appartement acheté 180 000 € et loué 750 € hors charges par mois génère ainsi :
(750 x 12 / 180 000) x 100 = 5 % de rendement brut.
Mais ce 5 % ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni d'une éventuelle vacance locative, ni du financement. Deux investissements affichant le même rendement brut peuvent donc avoir des performances nettes et des niveaux de risque très différents. Voici la raison pour laquelle le rendement ne doit jamais être analysé indépendamment de la tension locative.
Est-ce qu'il y a des villes à éviter pour un investissement locatif ?
Davantage que des villes à bannir, il existe des marchés sur lesquels il faut être particulièrement sélectif. Un prix très faible associé à un rendement théorique de 7, 8 ou 9 % peut sembler séduisant. Mais si la population diminue, que le nombre de logements vacants est important ou que la demande locative est faible, le risque augmente.
L'indice LocService illustre bien le phénomène : en 2026, la tension atteint 12,27 à Lyon mais seulement 0,66 à Saint-Etienne.¹ Cela ne signifie pas qu'il est impossible d'investir à Saint-Etienne ni qu'un investissement lyonnais est automatiquement pertinent. Cela signifie simplement que le risque locatif n'est pas identique et doit entrer dans le calcul.
Même vigilance face à un rendement calculé à partir d'un loyer théorique trop élevé, particulièrement dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers.
Comment Médicis Immobilier Neuf vous aide à déterminer votre profil investisseur ?
Un investissement locatif commence bien avant le choix d'un programme. Chez Médicis Immobilier Neuf, l'accompagnement permet d'abord de définir le budget, la capacité de financement, l'horizon de détention, l'effort d'épargne acceptable et l'objectif recherché : revenus complémentaires, constitution d'un patrimoine, préparation de la retraite ou transmission.
Viennent ensuite le choix de la ville, du quartier et de la typologie en fonction de la demande locative locale. Prix d'acquisition, loyer envisageable, charges, financement et rentabilité prévisionnelle permettent alors de comparer plusieurs projets sur des bases concrètes.
Toulouse plutôt que Rennes ? Un studio plutôt qu'un T2 ? Centre-ville ou première couronne ? Il n'existe pas une réponse valable pour tous les investisseurs. Il existe en revanche un investissement cohérent avec votre profil. Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent pour le trouver.
Sources :
¹ LocService, Observatoire 2026 du marché locatif privé et Tensiomètre locatif, données 2025-2026.
² Ministère de l'Enseignement supérieur et de la Recherche, SIES, Les effectifs étudiants dans l'enseignement supérieur en 2025-2026, juillet 2026.
³ Insee, Comparateur de territoires, Toulouse et Toulouse Métropole, données publiées en 2026.
⁴ Meilleurs Agents, prix immobilier et loyers à Toulouse, estimations au 1er septembre 2026.
⁵ L'Observer, Observatoire de l'immobilier neuf toulousain, conjoncture du premier semestre 2026.
⁶ Meilleurs Agents, prix immobilier en France, estimations au 1er septembre 2026.
⁷ Meilleurs Agents, prix immobilier et loyers à Lyon, estimations au 1er septembre 2026.
⁸ FPI Région Lyonnaise / CECIM, marché du logement neuf à fin décembre 2025 et perspectives 2026.
⁹ Insee, populations de référence et évolution démographique des communes, données en vigueur en 2026.
¹⁰ Service-Public.fr, encadrement des loyers, réglementation applicable en 2026.
¹¹ Service-Public.fr, critères de décence énergétique des logements mis en location, réglementation applicable en 2026.
¹² Meilleurs Agents, prix immobilier et loyers à Nantes, estimations au 1er septembre 2026.
¹³ Fédération des Promoteurs Immobiliers, chiffres du logement neuf au premier semestre 2026, septembre 2026.
