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Achat immobilier neuf et indivision : mode d’emploi

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Un achat immobilier neuf se fait souvent à deux. Et lorsque l’on pense couple, on évoque souvent le mariage. Mais comment faire pour devenir propriétaire sans être marié ? Comment acheter un bien immobilier neuf à plusieurs facilement et de manière sécurisée ? L’indivision est une bonne option pour qui veut cadrer son projet à mener à deux voire plus. Explication du mécanisme de l’indivision dans le cadre d’une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Qu’est-ce que le régime de l’indivision pour un achat immobilier ?

Le régime de l’indivision s’applique automatiquement dès lors que deux personnes ou plus achètent un bien immobilier ensemble sans être liées par un contrat de mariage. L’indivision permet très simplement de devenir propriétaire à hauteur de son investissement dans le bien, de son apport en d’autres termes.


Si les acquéreurs amènent une somme d’argent différente lors de l’achat, ils le font consigner chez le notaire et une répartition proportionnelle des quotes-parts est définie.


Mais quels sont les avantages de l’indivision ? Le premier est logiquement la possibilité d’acheter à plusieurs, qu’il s’agisse d’un couple non marié, d’une acquisition entre plusieurs membres d’une même famille ou encore, pourquoi pas, entre amis.


Autre avantage : aucune démarche administrative préalable n’est requise. Le notaire a la charge de la rédiger et de déclarer les conditions inhérentes à l’indivision au moment de la rédaction du contrat de vente.


Bon à savoir : la répartition des quotes-parts n’est pas systématique. Il faut en faire la demande au notaire en stipulant votre besoin d’une répartition proportionnelle à l’apport de chacun des acheteurs. Sans mention spéciale, le notaire indiquera une détention à parts égales.


Enfin, l’indivision s’avère une bonne option dans de nombreuses configurations mais, dans le cas où l’achat immobilier est réalisé à trois ou plus et que les affinités avec les autres acquéreurs sont moindres, mieux vaut opter pour une SCI, Société Civile Immobilière pour donner un cadre encore plus strict à l’opération. Nous y reviendrons plus en détail dans les lignes qui vont suivre.

Achat immobilier neuf et indivision : quid de la VEFA

L’achat en VEFA, Vente en l‘État Futur d’Achèvement relève d’étapes un peu différentes d’une acquisition classique dans l’ancien. Le plus souvent, le bien n’est pas encore livré et les acheteurs se positionnent en fonction du plan du logement neuf.


Mais rassurez-vous, il est possible de réaliser un achat immobilier neuf sous le sceau de l’indivision. Ce régime s’applique à tous les types d’opérations, aux biens déjà construits ou non, au terrain comme au stationnement…


Une règle est à retenir cependant. Si vous souhaitez vous positionner sur un programme immobilier neuf en France et faire appel de l’indivision, vous devez mentionner la détention à parts égales avant même la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il faut donc être réactif : cette étape de l’achat immobilier neuf peut avoir lieu en amont du lancement de la construction.


En effet, le financement d’un bien acheté en VEFA se fait au fil des appels de fonds. Il est donc indispensable d’apporter une justification des revenus et des apports de chacun des acquéreurs dès le début de l’opération. Ceci fait, le régime de l’indivision fonctionne à l’identique pour un achat immobilier neuf et pour achat immobilier ancien. Aucune démarche supplémentaire n’est à effectuer.

Un investissement Pinel en indivision ?

Bien que plus réglementé, il est tout à fait envisageable de réaliser un investissement en loi Pinel sous le sceau du régime de l’indivision. Les conditions définies par et entre les acheteurs sont alors mentionnées dans l’acte notarié, document de référence transmis au centre des finances publiques en charge ensuite de répartir la défiscalisation au prorata des quotes-parts de chaque investisseur.


Pour être en règle, les indivisaires indiquent leur quote-part de détention sur leur déclaration d’impôts.


Bon à savoir : comme pour tout investissement locatif, la création d’une SCI est souvent conseillée car plus avantageuse et moins contraignante pour le calcul de la défiscalisation. Mais attention, pour en bénéficier, la SCI ne doit pas faire l’objet d’une imposition sur les sociétés. Les sociétés sont en effet interdites d’investissement Pinel.


Pour rappel : la loi Pinel 2022 permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en profitant d’une belle réduction d’impôts. Le particulier investisseur choisit de mettre son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans et voit s’appliquer une défiscalisation de 12, 18 ou 21% dans la limite de 300 000€ HT pour un montant au m² n’excédant pas les 5 500€ par m².

La SCI pour un achat immobilier neuf à plusieurs

Comme rapidement évoqué, l’achat immobilier neuf réalisé à plus de deux personnes peut être judicieusement placé sous le sceau de la SCI, Société Civile Immobilière. Ce régime est particulièrement conseillé dans le cas d’une acquisition à trois, quatre voire plus ou pour un investissement dans plusieurs logements neufs.


Pour faire simple, la SCI est une personne morale qui se porte acquéreuse du bien. Les acheteurs physiques deviennent associés au sein de la SCI. Une fois l’achat réalisé, les parts du ou des biens sont réparties selon l’apport, l’emprunt, la participation… de chaque membre de la SCI.


Si ce régime est plus difficile à mettre en œuvre que la simple indivision, il est une bonne option pour verrouiller l’achat immobilier à plusieurs et sécuriser le patrimoine de chacun. Les avantages principaux de la SCI sont :
-Le droit de retrait facile de la SCI.
-La transmission facilitée aux héritiers.
-La fiscalité avantageuse.
-Le démembrement des titres.
-…


En contrepartie, temps et investissement sont nécessaires pour la gestion de l’entité et notamment via l’organisation d’un AG annuelle et la scrupuleuse tenue d’un registre.


Vous n’êtes pas marié(e)s ? Sous quel régime avez-vous acquis votre logement et pourquoi ?


Consultez sans attendre nos programmes immobiliers neufs en France pour devenir propriétaire et profitez des conseils avisés des experts Médicis Immobilier Neuf pour réaliser votre projet.

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