La vente en VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement est un mécanisme particulier qui permet de devenir propriétaire d’un bien qui n’est pas encore sorti de terre. Ce mode d’acquisition a donc ses caractéristiques propres à connaître pour maîtriser la totalité des étapes de l’achat immobilier neuf. Parmi ses spécificités, un document : la notice descriptive en VEFA. Document important, il est rédigé par le promoteur immobilier/constructeur et liste toutes les informations relatives au logement neuf acheté, à ses prestations, à ses particularités… Fourni pour la signature du contrat de réservation et annexé à l'acte authentique de vente, il mérite toute votre attention. Zoom et explications.
Comment fonctionne l’achat sur plan ? Quelles sont les différentes étapes d'une acquisition en VEFA ?
Le saviez-vous ? Un programme immobilier neuf en France comprend des logements commercialisés avant leur sortie de terre. La construction n’a pas encore débutée mais les acquéreurs peuvent déjà se positionner sur leur futur bien idéal.
En effet, pour que l’opération voit le jour, un certain nombre de logements doit être vendu avant le premier coup de pelleteuse. La commercialisation se poursuit tout au long des travaux jusqu’à ce que le dernier bien immobilier neuf trouve preneur. Il arrive donc que quelques opportunités se présentent très peu de temps avant la livraison.
Mais attention, l’immobilier neuf est un segment prisé du marché et les biens situés dans les ensembles dernière génération restent rarement très longtemps à la vente. Pourquoi ? Découvrez les avantages de l’immobilier neuf en un clic.
Comment se projeter dans un logement neuf acheté en VEFA ?
La particularité de la vente en VEFA est, vous l’avez compris, qu’il est impossible de visiter le logement puisqu’il n’est pas encore construit. Mais rassurez-vous, de nombreuses méthodes et astuces sont disponibles pour vous permettre de vous projeter facilement dans votre futur chez vous.
C’est le cas du plan d’architecte évidemment mais également des maquettes 3D du bien et plus généralement de l’ensemble. Les nouvelles technologies à grand renfort de réalité virtuelle permettent de s’immerger dans le logement et même de s’y promener lunettes sur le nez. Idéal pour commencer à meubler virtuellement et à anticiper vos achats, décorations et autres personnalisations.
Bon à savoir : le promoteur immobilier propose aux acquéreurs un catalogue d’options. Il peut ainsi choisir dans une gamme donnée et selon les opérations ses revêtements de sol, certains meubles (de salle de bains par exemple), ses matériaux… Des demandes de TMA ou Travaux Modificatifs peuvent également être formulées pour faire correspondre le bien aux besoins et envies. Un exemple ? L’ajout de prises, le déplacement d’une cloison, le remplacement d’une baignoire par une douche… Une liste non exhaustive et soumise aux contraintes techniques et réglementaires de la construction, normes PMR en tête. Tout savoir sur les demandes de TMA, Travaux Modificatifs Acquéreur.
Qu’est-ce que la notice descriptive promoteur en VEFA ? Votre sommaire en 3 parties
Qu'est-ce que la notice descriptive en VEFA du 10 mai 1968 ?
Vous savez tout ou presque sur ce mode d’achat qu’est la vente en VEFA. Une fois le choix du logement neuf fait, vient l’étape de la signature du contrat de réservation et de l'acte authentique de vente. Avant celle-ci, certains documents vous sont remis. C’est le cas de la notice technique et descriptive de l'achat sur plan, un document à passer au crible : les informations données sur votre futur logement et plus largement sur le programme immobilier neuf et ses parties communes sont listées de manière exhaustive.
Bon à savoir : la notice descriptive doit respecter le modèle prévu par l'arrêté du 10 mai 1968. Le vendeur est ainsi lié par une obligation contractuelle suite à l'accord de l'acheteur de se positionner sur le bien. Dans une décision du 18 mai 2017, la Cour de Cassation semble resserrer l'appréciation de la non-conformité et s'appuie sur les dispositions de l'acte de vente et la notice descriptive annexée à ce dernier.
Les caractéristiques techniques de l’achat en VEFA
Dans les premières pages de la notice descriptive, vous retrouvez les caractéristiques techniques du bien que vous visez à savoir :
- La superficie.
- Le nombre de pièces du logement et leur surface..
- La ou les hauteurs sous plafond.
- La totalité des matériaux de construction utilisés dans la promotion.
- Le système de chauffage proposé.
- Les caractéristiques techniques liées à la ventilation et à la climatisation.
- Le listing des normes de construction respectées, à savoir la RT 2012, la RE 2020 ou davantage.
Après lecture de ces lignes de votre notice technique, vous aurez une connaissance pointue de votre futur logement et de ses équipements. Mais plus qu’une simple information, le document aussi appelé descriptif commercial est le garant du respect de la conformité du logement acheté à la livraison. La notice descriptive est systématiquement annexée à la signature de l’acte authentique de vente. Plus encore, ce document fait jurisprudence.
Les prestations et les finitions de l’achat en VEFA
La lecture se poursuit par la liste des prestations et des finitions prévues par le vendeur, à savoir le promoteur immobilier. Cette liste concerne plus particulièrement :
- Les revêtements de sol.
- Les revêtements des murs.
- Le descriptif des menuiseries intérieures et extérieures.
- Les meubles et autres équipements de la cuisine.
- Les meubles et autres équipements de la salle de bains/salle d’eau.
- Les éléments et équipements de sécurité.
- Les marques et les modèles de tous les équipements intégrés dans le logement neuf.
La notice descriptive : des exemples pour aller plus loin
Enfin, la notice descriptive d’un achat en VEFA donne d’autres éléments tout aussi importants. Ils concernent notamment les annexes éventuelles et d’autres incontournables prévues par le vendeur comme :
- Des plans détaillés.
- Des schémas techniques.
- Les épaisseurs de cloisons et des façades.
- Les conditions liées à la livraison.
- Les conditions liées aux garanties de l’immobilier neuf appliquées.
- Les conditions liées aux parties communes du programme immobilier neuf…
Une notice descriptive générale en VEFA : pour quoi faire ? Une valeur contractuelle importante
La première raison d’être de la notice descriptive est évidemment de donner un maximum d’informations et d’éléments sur son futur logement à l’acquéreur. Il peut ainsi plus facilement appréhender un bien qu’il ne peut pas encore visité.
Mais la notice descriptive a également d’autres fonctions comme rapidement évoqué dans les paragraphes précédents :
- La notice descriptive rassure l’acquéreur qui maîtrise le projet dans le moindre détail.
- La notice descriptive est garante de la conformité du bien.
- La notice descriptive permet de prendre connaissance de toutes les garanties de l’immobilier neuf pour sécuriser l’achat.
En conclusion, la notice descriptive est un engagement pris par le promoteur quant à une livraison du logement et plus largement de l’ensemble conforme à ce que l’acquéreur a acheté.
Quel risque en cas de non-conformité de la notice descriptive ? Quelles sont les obligations d'un promoteur immobilier ?
Cela arrive très rarement mais imaginons qu’une différence soit observée entre la notice descriptive fournie lors de l’acquisition et la réalité à la livraison. Que se passe-t-il ? En cas de modifications importantes opérées par le promoteur/constructeur et constatées lors de la signature de l’acte authentique, la vente peut tout simplement être annulée sans frais. L’acquéreur peut alors demander un remboursement intégral du dépôt de garantie (5% du prix d’achat maximum).
Si la non-conformité est constatée au moment de la livraison, le promoteur est tenu de tout mettre en œuvre pour que réalisation et notice descriptive VEFA concordent dans un délai de 90 jours. Une clause de tolérance de 5% (1/20ème) entre la surface habitable livrée et celle promise dans le contrat est cependant admise.
Bon à savoir : le constructeur peut remplacer des éléments et équipements en veillant à proposer une qualité et une nature au moins identique voire supérieure.
En résumé, lisez la notice descriptive jusqu’à la dernière ligne pour maîtriser votre achat immobilier neuf ! Ce document fait partie de l’un des nombreux avantages de l’immobilier neuf, avantage qui vous permet de devenir propriétaire l’esprit léger.
Vous avez un projet d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif ? Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent de A à Z, du simple questionnement à la remise des clés. Contactez votre interlocuteur dédié dès aujourd’hui.
