Fin du dispositif de Loi Pinel - Quels étaient les conditions et les engagements d'un appartement en loi Pinel
Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 Décembre 2024, la loi Pinel était LE dispositif d’incitation fiscale préféré des Français. Il répondait aux besoins des investisseurs, désireux de réaliser un placement rentable dans l’immobilier neuf. Et comme tout mécanisme d’investissement locatif, pour profiter des avantages financiers, des conditions étaient à respecter. Certaines concernaient l’appartement neuf en loi Pinel, quand d’autres étaient directement relatives aux promoteurs et aux investisseurs.
Médicis Immobilier Neuf vous propose de re-découvrir cette loi pas à pas, pour revenir sur ses principaux avantages :
Quels étaient les mécanismes généraux de la loi Pinel ?
Le dispositif concernait tous les investissements immobiliers réalisés en France à compter du 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024.
La loi Pinel avait également laissée place à une autre version du dispositif, depuis le 1er janvier 2023 : Le Pinel Plus (+). Pour rappel, la loi Pinel donnait la possibilité de louer un logement pendant 6, 9 ou 12 ans tout en profitant d’une réduction d’impôts modulable de 9, 12 ou 14%.
Il pouvait s’agir de logements neufs en loi Pinel livrés mais jamais habités ou de logements en VEFA, c'est-à-dire de vente en l’état futur d’achèvement (appartement neuf en loi Pinel acheté sur plan).
Un appartement en loi Pinel pouvait également être construit par un particulier-investisseur puis bailleur. Pour profiter des actuels avantages fiscaux de la loi Pinel, le permis de construire devait obligatoirement être déposé avant le 31 décembre 2024.
Quels étaient les labels et les réglementations pour un appartement neuf en loi Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation loi Pinel, les logements neufs (appartements ou maisons) devaient respecter la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) voire la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020). Toutes deux imposaient des obligations pour la construction.
En effet, un appartement en loi Pinel RT 2012 était assuré de bénéficier des dernières normes en matière de construction. L’acheteur comme le futur locataire profitaient d’un logement en loi Pinel, peu énergivore, bien isolé (thermiquement et phoniquement) et très agréable à vivre. Un appartement neuf en loi Pinel était conçu à la fois pour respecter les besoins des occupants mais également ceux de l’environnement. L’utilisation de plus en plus large des énergies renouvelables par le biais de différents équipements (panneaux solaires, géothermie, réutilisation des eaux usagers…) en était la preuve.
Depuis le 1er janvier 2023, un appartement en loi Pinel devait respecter des conditions supplémentaires pour continuer à profiter des pleins avantages fiscaux. On peut notamment citer dans ces conditions la RE 2020, qui implique que les habitations sortant de terre respectent le label BEPOS. C’est-à-dire ? Un appartement en loi Pinel devait être à énergie positive (BEPOS pour Bâtiment à Énergie Positive). Le bâtiment, la maison et/ou l’appartement en loi Pinel produirait ainsi davantage d’énergie qu’il n’en consomme.
Quel était le montant maximum pour un appartement en loi Pinel ?
Le montant d'achat retenu pour le calcul de la défiscalisation Pinel était de 300 000€ par investisseur et par investissement. Ce point reste à nuancer : les 300 000€ évoqués pouvait ne représenter qu’une partie du prix total de l’appartement en loi Pinel. En effet, un contribuable qui investissait dans un programme immobilier neuf en loi Pinel et qui dépasse les 300 000€ pouvait autrefois bénéficier de la réduction fiscale sur une partie seulement de son investissement. Le prix au m² de l’appartement en loi Pinel ne devait pas excéder les 5 500 euros le m². Certains biens, de luxe notamment, étaient donc exclus du dispositif Pinel.
La loi Pinel permettait l’acquisition de deux logements neufs par année. Les programmes immobiliers neufs en loi Pinel (ex-Duflot) avaient pour cadre unique les appartements neufs ou les maisons neuves. Dans de rares cas, les avantages fiscaux de la loi Pinel pouvaient s’appliquer pour un bien ancien.
Comment était-il possible d'acheter un appartement neuf en loi Pinel ancien
Les avantages de la loi Pinel pouvaient également s’appliquer, jusqu'au 31 Décembre 2024, dans le cadre de l’achat d’un bien ancien. Voici les différents cas de figure possibles :
• Un appartement ancien rénové puis transformé en logement neuf. S’il respectait les conditions du dispositif (au minimum respect du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009), il pouvait donc devenir un appartement en loi Pinel.
• Un appartement vétuste complètement réhabilité.
• Un local non habitable transformé en habitation pouvait être éligible à la loi Pinel une fois rénové. Le nouvel appartement en loi Pinel devait alors respecter les conditions imposées par le dispositif.
Bon à savoir : les travaux pour transformer un ancien logement en appartement en loi Pinel devaient être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’achat du bien initial.
Les logements exclus du cadre de la loi Pinel
Certains biens ne pouvaient en aucun cas profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. C'était le cas de ceux :
• Dont le prix au m² excèdait les 5 500 euros.
• Qui avaient un droit de propriété démembré tels que les logements en nue-propriété et en usufruit.
• Qui ont profité d’un autre dispositif d’incitation fiscale tel que la loi Malraux, la loi LMPN, la loi Censi-Bouvard, la loi Girardin, la loi sur les monuments historiques, la loi Duflot…
Il était logique qu'un logement ayant déjà bénéficié des avantages fiscaux d'un dispositif d'investissement ne soit plus éligible à ceux de la loi Pinel quelques années après.
Quelles localisations permettaient d'acheter un appartement en loi Pinel ?
Il existe un zonage Pinel qui découpait la France en 3 zones principales éligibles à la Pinel : A, A bis, B1. Les zones A et A bis étaient celles dans lesquelles réaliser un investissement en loi Pinel est le plus intéressant fiscalement. C'était également celles dans lesquelles la demande de logements en location est plus importante que l’offre. C’est pourquoi, en proposant de fortes compensations financières, le gouvernement encourageait les investisseurs à venir grossir l’offre du parc locatif privé en achetant un logement en loi Pinel, puis en le mettant à disposition sur le marché. Les Zone B2 et C étaient exclues du dispositif depuis le 1er Janvier 2018.
Les zones Pinel A et A bis étaient également celles qui affichent les prix de l’immobilier les plus élevés. Il était donc nécessaire, jusqu'au 31 Décembre 2024, de bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif en réalisant une simulation en loi Pinel.
Pour résumer
• Un appartement en loi Pinel était acheté neuf, le plus souvent en VEFA.
• Un appartement ancien pouvait être éligible à la loi Pinel sous conditions.
• Un appartement en loi Pinel devait être certifié RT 2012 ou RE 2020.
• Le prix au m² d’un appartement en loi Pinel n’excèdait pas les 5 500€ le m².
La réussite d’un investissement immobilier, nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs.
Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.
