Loi Pinel - Conditions et engagements de l’appartement en loi Pinel
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel est LE dispositif d’incitation fiscale préféré des Français. Il répond aux besoins des investisseurs, désireux de réaliser un placement rentable dans l’immobilier neuf. Et comme tout mécanisme d’investissement locatif, pour profiter des avantages financiers, des conditions sont à respecter. Certaines concernent l’appartement neuf en loi Pinel, quand d’autres sont directement relatives aux promoteurs et aux investisseurs.
Un investisseur en loi Pinel informé et aguerri étant un investisseur serein, Médicis Immobilier Neuf vous propose de découvrir cette loi pas à pas pour choisir l'appartement en loi Pinel qui constituera bientôt votre patrimoine.
Mécanismes généraux de la loi Pinel
Le dispositif concerne tous les investissements immobiliers réalisés en France à compter du 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2022. Cette date passée, nous ne savons pas encore de quoi seront fait les avantages fiscaux de l’investissement locatif en loi Pinel et s’ils seront prolongés. Pour rappel, la loi Pinel donne la possibilité de louer un logement pendant 6, 9 ou 12 ans tout en profitant d’une réduction d’impôts modulable de 12, 18 ou 21%.
Il peut dès lors s’agir de logements neufs en loi Pinel livrés mais jamais habités ou de logements en VEFA, c'est-à-dire de vente en l’état futur d’achèvement (appartement neuf en loi Pinel acheté sur plan). Un appartement en loi Pinel ou même une maison, peut également être construit par un particulier-investisseur puis bailleur. Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, le permis de construire doit obligatoirement être déposé avant le 31 décembre 2022.
Quel(s) label(s) et réglementation(s) pour un appartement neuf en loi Pinel ?
Bénéficient de la défiscalisation loi Pinel les logements neufs (appartements ou maisons) labellisés BBC (Bâtiments Basse Consommation) ou RT 2012 (Réglementation Thermique 2012). Label pour le premier, réglementation pour la seconde, tous deux imposent des obligations pour la construction. En effet, un appartement en loi Pinel BBC ou RT 2012 est assuré de bénéficier des dernières normes en matière de construction. L’acheteur comme le futur locataire profiteront d’un logement en loi Pinel, peu énergivore, bien isolé (thermiquement et phoniquement) et très agréable à vivre. Un appartement neuf en loi Pinel est conçu à la fois pour respecter les besoins des occupants mais également ceux de l’environnement. L’utilisation de plus en plus large des énergies renouvelables par le biais de différents équipements (panneaux solaires, géothermie, réutilisation des eaux usagers…) en est la preuve.
Dans les années à venir, un appartement en loi Pinel devra probablement respecter la RT 2020. Cette dernière, comme son nom l’indique, sera mise en place le 1er janvier 2020. Elle impliquera que les habitations sortant de terre respectent le label BEPOS. C’est-à-dire ? Un appartement en loi Pinel sera donc à énergie positive (BEPOS pour Bâtiment à Énergie Positive). Le bâtiment, la maison et/ou l’appartement en loi Pinel produira ainsi davantage d’énergie qu’il n’en consomme. Pour l’heure, certains bâtiments sont déjà labélisés BEPOS mais aucune obligation n’est donnée. Ce type de bâtiment est en cours d’expérimentation avant de se généraliser.
Quel montant maximum pour un appartement en loi Pinel ?
Le montant total des dépenses retenues pour un appartement en loi Pinel n’excède pas les 300 000€ par investisseur et par investissement. Ce point reste à nuancer : les 300 000€ évoqués peuvent ne représenter qu’une partie du prix total de l’appartement en loi Pinel. En effet, un contribuable qui investit dans un programme immobilier neuf en loi Pinel et qui dépasse les 300 000€ peut bénéficier de la réduction fiscale sur une partie seulement de son investissement. Le prix au m² de l’appartement en loi Pinel ne doit pas excéder les 5 500 euros le m². Certains biens, de luxe notamment, sont donc exclus du dispositif Pinel.
La loi Pinel permet l’acquisition de deux logements neufs par année. Les programmes immobiliers en loi Pinel (ex-Duflot) ont pour cadre unique les appartements neufs ou les maisons neuves. Dans certains rares cas, les avantages fiscaux de la loi Pinel peuvent s’appliquer pour un bien ancien.
Acheter un appartement neuf en loi Pinel ancien
Les avantages de la loi Pinel peuvent également s’appliquer dans le cadre de l’achat d’un bien ancien. Voici les différents cas de figure possibles :
• Un appartement ancien est rénové puis transformé en logement neuf. S’il respecte les conditions du dispositif (au minimum respect du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009), il peut donc devenir un appartement en loi Pinel.
• Un appartement vétuste qui est complètement réhabilité.
• Un local non habitable qui est transformé en habitation peut être éligible à la loi Pinel une fois rénové. Le nouvel appartement en loi Pinel doit alors respecter les conditions imposées par le dispositif.
Bon à savoir : les travaux pour transformer un ancien logement en appartement en loi Pinel doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’achat du bien initial.
Les logements exclus du cadre de la loi Pinel
Certains biens ne peuvent en aucun cas profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. C’est le cas de ceux :
• Dont le prix au m² excède les 5 500 euros.
• Qui ont un droit de propriété démembré tels que les logements en nue-propriété et en usufruit.
• Qui ont profité d’un autre dispositif d’incitation fiscale tel que la loi Malraux, la loi LMPN, la loi Censi-Bouvard, la loi Girardin, la loi sur les monuments historiques, la loi Duflot…
Il est logique qu'un logement ayant déjà bénéficié des avantages fiscaux d'un dispositif d'investissement ne soit pas éligible à ceux de la loi Pinel quelques années après.
Quelle localisation pour acheter un appartement en loi Pinel ?
Il existe un zonage Pinel qui découpe la France en 3 zones Pinel : A, A bis, B1. Les zones A et A bis sont celles où réaliser un investissement en loi Pinel est le plus intéressant fiscalement. Ce sont également celles dans lesquelles la demande de logements en location est plus forte que l’offre. C’est pourquoi, en proposant de fortes compensations financières, le gouvernement encourage les investisseurs à venir grossir l’offre du parc locatif privé en achetant un logement en loi Pinel, puis en le mettant à disposition sur le marché. Les Zone B2 et C sont exclues du dispositif depuis le 1 er Janvier 2018.
Les zones Pinel A et A bis sont également celles qui affichent les prix de l’immobilier les plus élevés. Il est donc nécessaire de bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif en réalisant une simulation en loi Pinel.
Pour résumer
• Un appartement en loi Pinel est acheté neuf, le plus souvent en VEFA
• Une maison neuve est également éligible à la loi Pinel
• Un appartement ancien peut être éligible à la loi Pinel sous conditions
• Un appartement en loi Pinel doit être labélisé BBC ou certifié RT 2012
• Le prix au m² d’un appartement en loi Pinel n’excède pas les 5 500€ le m²
Avant d'investir, il convient de bien anticiper les risques de tout investissement immobilier locatif, notamment l' absence de demande locative, le niveau de loyer trop élevé, le niveau de prestations, le risque de défaut de paiement du locataire, le taux de rotation des locataires etc…
Pour en savoir plus, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers Médicis Immobilier Neuf (04 78 14 54 54) et notre régie locative - Le 9 Gestion / 04 78 14 30 91- qui accompagnent chacun de nos clients investisseurs , afin de sécuriser votre projet.
