Fin du dispositif de Loi Pinel – Retour sur les Zones Pinel
Dans le cadre de la loi Pinel - ex.Duflot (qui a officiellement pris fin au 31 Décembre 2024), le territoire de la France métropolitaine et des DOM-TOM se divisait en plusieurs zones qui n’offraient pas toutes le même cadre d’investissement immobilier en loi Pinel.
En fonction de l’emplacement choisi, l’avantage fiscal de la loi Pinel était plus ou moins important et les conditions variaient, parfois fortement, d’une ville à l’autre.
Médicis Immobilier Neuf vous propose de revenir sur chaque zone Pinel et plus largement, sur le zonage du dispositif.
Historique du zonage Pinel
Le découpage de la France en plusieurs zones a été mis en place en 2003 après l’adoption de la loi « Robien », dispositif d’investissement locatif de l’époque. Il a subi plusieurs révisions depuis lors, en 2006, 2009, 2014, 2017 et 2021 notamment. Sa raison d’être est la prise en compte des spécificités de chaque territoire.
Il permettait d’adapter les avantages et les mécanismes de la loi Pinel et d’autres dispositifs immobiliers (PTZ par exemple), au marché de l’investissement et de l’achat. On parlait alors de zone Pinel tendue et de zone Pinel détendue.
Comprendre la notion de tension du marché relative à la zone Pinel
Pour cerner au mieux le zonage Pinel et son ancien fonctionnement, il convient de s’attarder sur cette notion de zone Pinel tendue et de zone Pinel détendue. Elle est révélatrice des tensions existantes sur un marché local. Il faut ainsi rapprocher l’offre et la demande de logements en location.
- Zone Pinel tendue : un investisseur qui souhaitait réaliser un investissement locatif en loi Pinel dans une zone tendue profiterait d’une demande de location plus forte que l’offre (zone A bis et A). L’offre était donc insuffisante pour répondre à la demande de logements en location. Un investissement en loi Pinel avait ainsi toutes les chances d'éloigner la vacance locative.
L’hexagone était découpé en cinq zones dans le cadre du zonage Pinel, allant de la zone A bis, la zone Pinel la plus tendue, à la zone C, la zone Pinel la plus détendue. Les zones B2 et C n'étaient toutefois plus éligibles à la loi Pinel, sauf agrément préfectoral et exceptions.
Tableau des zones autrefois concernées par la loi Pinel
| Zone Pinel | Communes |
| Zone A bis | Paris et périphérie immédiate... |
| Zone A | Petite couronne et 2e couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, Lyon, Marseille, Lille, Nice... |
| Zone B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, Toulouse pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse... |
Les zones Pinel s’appuyaient sur des critères que tout investisseur en loi Pinel devaient connaître : l’évolution démographique, la tension sur les marchés locaux, les prix de l’immobilier ou encore le niveau des loyers.
Pourquoi la création de zones Pinel ?
• Encourager l’investissement en loi Pinel dans les zones carencées en offres locatives.
• Mais aussi rassurer les investisseurs. En choisissant une zone Pinel tendue, ils sont en effet quasiment assurés de louer leur bien facilement et de ne pas observer de vacance locative.
Rappel : les investisseurs en loi Pinel devaient faire étudier le zonage mais également le secteur dans lequel ils investissaient. Le type de logement acquis en loi Pinel devait également être considéré avec soin.
Les zones Pinel en Outre-mer
• La Guadeloupe.
• La Guyane.
• La Martinique.
• La Réunion.
• Mayotte.
• Saint-Barthélemy.
• Saint-Martin.
• Saint-Pierre et Miquelon.
• La Nouvelle Calédonie.
• La Polynésie française.
• Îles Wallis-et-Futuna.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel en Outre-Mer étaient toutefois différents de ceux accordés en métropole.
Bien choisir la ville de son investissement en loi Pinel jusqu'au 31 Décembre 2024
Une fois la zone Pinel maîtrisée, la réussite du placement dépendait également de certains facteurs déterminants. Parmi les clés de la rentabilité d’un investissement en loi Pinel on retrouve :
• La croissance démographique de la ville sélectionnée. Parmi les villes de zone A ou B1, mieux vaut privilégier celles de plus de 50 000 habitants qui ont une forte croissance démographique.
• La proximité des transports en commun. Une ville bien desservie par les transports se révèle souvent plus rentable pour un investissement en loi Pinel. Les locataires recherchent en effet le moyen de se déplacer facilement à deux pas de chez eux.
• La demande étudiante. Une forte présence des étudiants assurait un investissement en loi Pinel rentabilisé plus facilement (notamment pour l’achat d’un studio, d’un T1 voire d’un T2).
• Le dynamisme économique. Une économie florissante est la garante d’un bassin d’emploi qui se développe et donc, d’une attractivité pour les nouveaux salariés. Le risque de vacance locative était donc moindre dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.
• Le cadre de vie. Plus il est agréable, plus les nouveaux habitants seront enclins à s’y installer. Un logement acquis en loi Pinel était alors moins sujet à la vacance locative.
• Le prix d’achat du logement. Une ville située en zone A ou A bis (comme Paris) permettait aux investisseurs de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel les plus intéressants. Mais le prix de l’immobilier, le ticket d’entrée, était également très élevé. Il convenait donc de s’assurer de la rentabilité du placement en réalisant une simulation en loi Pinel.
La seule zone Pinel ne suffisait donc pas à assurer la rentabilité de l’investissement. Les paramètres précités étaient également à prendre en compte.
