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Prix de l’immobilier en France : tendances et bilan du printemps

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L’actualité immobilière printanière est marquée par quelques disparités sur le marché. Alors que les prix de l’immobilier stagnent voire baissent dans certaines grandes agglomérations, les zones rurales et les villes moyennes voient affluer un grand nombre de candidats à la propriété, citadins convaincus que l’herbe est plus verte ailleurs. Il est intéressant en ce printemps d’observer les tendances du secteur, en matière de coût de la pierre notamment. Tour de France chiffré et éclairé par les données du récent baromètre MeilleursAgents.

Les prix de l’immobilier en France traduisent un marché à deux vitesses

Généralement, les informations immobilières du printemps sont toujours teintées d’un regain d’énergie sur le marché. Avec les beaux jours, les acheteurs ont envie de concrétiser leur projet immobilier. Si les acquéreurs sont au rendez-vous, le bilan pour les prix de l’immobilier est lui plus mitigé. En avril 2022, les tarifs de la pierre ont progressé de +0,3% seulement en France entière. Pour vous donner un ordre d’idée, ce pourcentage atteignait les +0,7% les années précédentes, à savoir en 2018, en 2019 et en 2020.


Mais cette hausse morose n’est pas une généralité sur tout le territoire. Les prix de l’immobilier ont par exemple augmenté de +0,9% à Marseille quand ils ont baissé de -0,5% à Nice et de -0,2% à Paris. La capitale affiche aujourd’hui un tarif de 10 170€ par m² en moyenne contre 3 033€ par m² en France entière.


Plus globalement, ce sont les grandes villes françaises qui voient leurs prix stagner, baisser ou peu augmenter. Tendance générale, elles ont vu les prix de l’immobilier progresser de seulement +0,7% soit deux fois moins que l’an dernier au mois d’avril. Sans surprise, les exceptions confirment la règle, à l’image de Marseille déjà citée qui voit ses tarifs augmenter de +0,9%, de Strasbourg et ses +0,8% et de Montpellier et ses +0,5% en un mois. À leurs côtés, l’actualité immobilière nous donne les prix de la pierre en baisse à Nantes et ses -0,1%, à Toulouse et ses -0,2%, à Lille et ses -0,3% et à Nice et ses -0,5%.

Les prix de l’immobilier en France à la loupe

Pour une vision plus détaillée du marché de l'immobilier, voici les prix et les tendances affichés au 1er mai 2022. Ces données sont issues du baromètre MeilleursAgents :


-Paris et ses 10 170€ par m² voit une baisse de -0,2% sur un mois.
-Lyon et ses 5 401€ par m² se maintient avec 0% sur un mois.
-Bordeaux et ses 4 973€ par m² voit une hausse de +0,2% sur un mois.
-Nice et ses 4 770€ par m² voit une baisse de -0,5% sur un mois.
-Rennes et ses 4 244€ par m² voit une hausse de +0,3% sur un mois.
-Nantes et ses 4 143€ par m² voit une baisse de -0,1% sur un mois.
-Toulouse et ses 3 818€ par m² voit une baisse de -0,2% sur un mois.
-Strasbourg et ses 3 692€ par m² voit une hausse de +0,8% sur un mois.
-Marseille et ses 3 467€ par m² voit une hausse de +0,9%.
-Lille et ses 3 443€ par m² voit une baisse de -0,3%.
-Montpellier et ses 3 388€ par m² voit une hausse de +0,5%.


Bon à savoir : les données révèlent les variations IPI sur le mois de mai 2022 et les prix au m² sont arrêtés au 1er mai 2022.

Le cas particulier des prix de l’immobilier à Paris

La capitale fait souvent figure d’exception. Avec des tarifs qui ont atteint des records, les prix de l’immobilier à Paris sont finalement en léger recul depuis huit mois consécutifs. Ils sont affichés à -0,2% sur ce dernier mois. Particularité cependant pour les grandes surfaces qui sont en hausse de +0,1%. La barre des 10 000€ par m², seuil psychologique, sera-t-elle inversée cette année ? La réponse est d’ores et déjà oui pour plus de 38% du parc immobilier dans la capitale et ce depuis le mois d’avril.


Pour vous donner un ordre d’idée, voici les prix de l’immobilier donnés au 1er mai 2022 dans les différents arrondissements parisiens :

-13 213€ par m² à Paris 1.<br>
-11 908€ par m² à Paris 2.<br>
-12 633€ par m² à Paris 3.<br>
-13 409€ par m² à Paris 4.<br>
-13 256€ par m² à Paris 5.<br>
-14 252€ par m² à Paris 6.<br>
-14 057€ par m² à Paris 7.<br>
-11 943€ par m² à Paris 8.<br>
-11 581€ par m² à Paris 9.<br>
-10 412€ par m² à Paris 10.<br>
-10 579€ par m² à Paris 11.<br>
-9 919€ par m² à Paris 12.<br>
-9 656€ par m² à Paris 13.<br>
-10 592€ par m² à Paris 14.<br>
-10 387€ par m² à Paris 15.<br>
-11 203€ par m² à Paris 16.<br>
-10 992€ par m² à Paris 17.<br>
-9 751€ par m² à Paris 18.<br>
-9 243€ par m² à Paris 19.<br>
-9 518€ par m² à Paris 20.<br>

Bon à savoir : en 10 ans, les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +20,9% sur tout le territoire.

Les zones rurales stars du marché immobilier

Si l’exode annoncé vers les zones rurales n’a pas eu lieu, les acheteurs sont plus nombreux à se positionner sur ces dernières et dans les villes moyennes. Après les confinements successifs, les Français ont envie et besoin de se mettre au vert. Devant cet engouement, les prix de l’immobilier dans les zones rurales ont mécaniquement augmenté ces derniers mois.


Le printemps souffle un vent d’optimisme dans ces secteurs avec +0,9% sur un mois contre +0,2% en avril 2018 et +0,1% en avril 2019. L’épidémie a accéléré une tendance qui en était seulement à ces balbutiements. Certains parleront d’un désamour pour les grandes agglomérations, d’autres d’un intérêt pour les villes péri-urbaines et les localités plus axées campagne. Les chiffres parlent d’eux-mêmes, les prix de l’immobilier en zone rurale ont progressé de +17% depuis le mois de mars 2020. Cela représente tout de même +259€ par m² (de 1 521€ par m² en avril 2020 à 1 780€ par m² en moyenne en avril 2022.) Un pourcentage qui grimpe à 23% en analysant les prix de l’immobilier en zone rurale en janvier 2017 en comparaison de ceux d’avril 2022.

Résumé des tendances des prix de l’immobilier à 10 ans

Les chiffres sont révélateurs des envies des Français (source : IPI MeilleursAgents) :


-Paris : +20,9% en 10 ans, +18,5% en 5 ans, -1,1% depuis le 1er janvier et -0,2% en 1 mois.
-Dans le top 10 des grandes villes françaises : +37,7% en 10 ans, +33,9% en 5 ans, +0,6% depuis le 1er janvier et +0,2% en 1 mois.
-Dans le top 50 des grandes villes françaises : +25,5% en 10 ans, +28,3% en 5 ans, +0,6% depuis le 1er janvier et +0,3% en 1 mois.
-Dans les zones rurales : +11,3% en 10 ans, +22,6% en 5 ans, +2,8% depuis le 1er janvier et +0,9% en 1 mois.
-En France entière : +17,6% en 10 ans, +22,5% en 5 ans, +0,7% depuis le 1er janvier et +0,3% en 1 mois.

Les autres tendances à connaître sur le marché immobilier

Quelques éléments viennent alimenter les tendances des prix de l’immobilier en France et sont à anticiper par les acheteurs comme par les vendeurs.


La première est évidemment la remontée des taux d’emprunt. Voilà des mois, pour ne pas dire des années, que ces derniers étaient en baisse. Les directives ont été revues et ils affichent aujourd’hui +0,45% depuis le début de l’année (entre janvier et fin avril 2022 selon Empruntis). Cette augmentation est le fait de la remontée des OAT à 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor) et à une politique monétaire plus stricte orchestrée par la Banque Centrale Européenne (BCE). Si les taux restent encore bas, il est difficile de prédire là où leur augmentation s’arrêtera. Mécaniquement, le pouvoir d’achat immobilier des particuliers est négativement impacté pour une capacité d’emprunt en baisse : en moyenne de 5% pour un emprunt sur 20 ans et des taux remontés de 0,5 point.


Là encore, cette tendance est favorable aux zones situées à l’extérieur des grandes villes. Les acquéreurs auront évidemment un meilleur pouvoir d’achat au sein d’un programme immobilier neuf dans le Rhône que dans le cas d’un programme immobilier neuf à Lyon intramuros. Cependant, il y a là un calcul à réaliser facilement. Les aides à l’achat immobilier sont en effet souvent plus intéressantes dans les zones tendues, grandes villes en tête, que dans les communes plus rurales. Profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro pour l’acquisition d’une résidence principale ou de la loi Pinel pour un investissement locatif mérite quelques additions quant à l’intérêt réel de s’éloigner, si le choix premier est évidemment de résider dans les grandes villes.


Autre particularité de l’actualité immobilière ces prochains mois, la possibilité pour les acquéreurs de reprendre la main. La hausse des taux devrait en effet désolvabiliser certains ménages (dans l’ancien principalement) et détendre légèrement le marché. Avec une demande moindre, les vendeurs devront donc probablement accepter quelques négociations. Une réalité moins évidente dans le cas de l’immobilier neuf qui profite de leviers fiscaux très avantageux. Ces mêmes leviers permettent de solvabiliser les ménages même modestes qui souhaitent accéder à la propriété (Prêt à Taux Zéro national, Prêt à Taux Zéro local, TVA réduite…)


Bon à savoir : la remontée des taux d’emprunt est généralisée dans l’Union européenne. Elle fait suite au contexte économique mondial incertain et à l’inflation en cours.


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