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Marché immobilier : locataires, propriétaires, les changements à anticiper

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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L’actualité immobilière est dense en ce début d’année. Propriétaires comme locataires ont leur lot de mesures, obligations et coups de pouce à connaître, des changements à anticiper en 2023 pour ne pas se retrouver pris au dépourvu. Taxe foncière, interdiction de mise en location, taxe d’habitation, plafonnement des loyers… Pour tous, la tendance générale du secteur est la même, les nouveautés 2023 impacteront le budget des Français. Zoom au cœur de l’info immo.

Taxe foncière et taxe d’habitation, comment prévoir vos impôts locaux en 2023 ?

Bonne nouvelle ! La suppression de la taxe d’habitation est effective pour tous les contribuables. Cette année, la grande promesse du premier mandat d’Emmanuel Macron est tenue et l’exonération de cet impôt local est totale pour tous les Français.

Cette actualité immobilière attendue par les particuliers est contrebalancée par l’annonce d’une hausse de la taxe foncière dans une majorité de communes. La suppression de la taxe d’habitation va en effet rapidement peser sur le budget global des localités. Pour faire face à cette perte de dotation, les communes devraient donc relever leur taxe foncière à hauteur de 7,1% minimum, une hausse pouvant aller jusqu’à 25% à Grenoble selon les premières données publiées par le site d’information MoneyVox. Des pourcentages qui ne sont pas encore entérinés et qui restent pour l’heure de l’ordre de la supposition. À suivre…

L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques

Le gouvernement mène depuis plusieurs années une lutte acharnée contre les logements trop énergivores. C’est pourquoi l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques est entrée en vigueur à l’été 2022, une mesure encore renforcée en 2023.

Depuis le 1er janvier, les sanctions contre les mauvais élèves au nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique se sont durcies. Les logements classés G+, à savoir ceux qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par année et par m² sont tout simplement interdits de mise en location sur le marché immobilier.

Les propriétaires bailleurs ont obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE et rendre le bien moins énergivore, plus confortable à vivre pour les futurs locataires. Les logements nouvellement loués depuis le début d’année sont les seuls concernés par cette mesure mais cette interdiction/obligation donne le ton pour les prochains mois et années : la France doit améliorer les performances énergétiques de son parc locatif. Si certains bailleurs décident de vendre leur bien pour ne pas engager de travaux de rénovation énergétique, d’autres profitent judicieusement des aides et incitations à l’image de l’éco-PTZ ou du prisé coup de pouce MaPrimeRénov’ aux conditions améliorées cette année.

Pour compléter l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, un audit énergétique sera nécessaire à compter du 1er avril 2023 pour les immeubles entiers ou les maisons individuelles classés F ou G mis en vente. Les compromis de vente signés avant cette date ne sont pas concernés par cette nouvelle obligation.

Un carnet d’information pour tous les logements

Cette année 2023 voit également la mise en place d’un carnet d’information. Il est pensé pour faciliter le suivi et la transparence lors des ventes, traçant les travaux d’amélioration de la performance énergétique au fil des chantiers réalisés par le propriétaire.

Ce document de suivi est créé lors de la construction du logement ou lors de travaux de rénovation énergétique « ayant une incidence significative sur sa performance énergétique » détaille le site de l’Institut national de la consommation. Le carnet regroupera le DPE et l’audit énergétique (dès le 1er avril 2023) et devra obligatoirement être inclus dans l’acte authentique lors de la signature notaire.

Pour aller plus loin, le carnet de santé des logements est entré en vigueur le 1er janvier dernier. Il concerne les programmes immobiliers neufs en France comme les biens rénovés, imposé par la loi Climat et résilience de 2021. Le « carnet d'information du logement (CIL) s’ajoute aux diagnostics obligatoires lors d’une vente ou d’une location et il peut revêtir une forme libre telle qu’un dossier papier, une clé USB, une plateforme… » précise le ministère du Logement.

Mais quels sont les éléments listés dans le CIL ?

Pour un bien immobilier neuf :

  • Les plans du logement.
  • Les détails des équipements de refroidissement, de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation…
  • Les matériaux choisis pour l’isolation, les portes, les planchers, les murs et les fenêtres.
  • L’audit énergétique.
  • Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique.
  • Les certifications environnementales.

 

Pour un bien ancien :

  • Tous les travaux réalisés visant à améliorer la performance énergétique du bien (travaux d’isolation, de changement des énergies, de chaudière…)
  • L’audit énergétique.
  • Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique.
  • Les certifications environnementales.

 

Bon à savoir : dans les DOM TOM, le carnet d’information logement contient également un suivi des travaux visant à protéger la construction du soleil tels qu’un pare-soleil ou une surtoiture ventilée.

Certains propriétaires verront en ce carnet un nouveau document contraignant, mais « son grand intérêt, c'est d'abord de transmettre des informations associées au logement, et deuxièmement, de faciliter et d'accompagner des travaux de performance énergétique du logement à l'avenir », explique le ministère du Logement avant de compléter « une fois qu'on a une connaissance de certains éléments du logement, c'est plus facile de penser, à l'avenir, une rénovation. »

Les locataires et les acquéreurs gagneront assurément en visibilité grâce au CIL. Les professionnels du bâtiment accueillent le document positivement, à l’image de David Morales, vice-président de la Confédération de l’artisanat du bâtiment ou Capeb « C'est quelque chose de bien pour les locataires, pour les gens qui achètent, mais c'est bien aussi pour nous, les entreprises. Ce n'est pas toujours évident, une fois que l'intérieur est habité, de voir ce qui a été fait ou pas sans faire de trous partout. »

Quels sont les plafonds de MaPrimeRénov 2023 ?

Dès le 1er février 2023, les plafonds des travaux définis dans le cadre du dispositif public MaPrimRénov seront augmentés. L’objectif ? Inciter davantage de propriétaires à profiter de ce coup de pouce pour lancer leurs travaux de rénovation énergétique et faire progresser le DPE de leur logement.

Le gouvernement allouera à cette aide avec réévaluation des plafonds une enveloppe de 2,6 milliards d’euros contre les 2 milliards d’euros actuels. Une hausse importante de 600 millions d’euros pour la seule année 2023.

Mais attention, MaPrimeRénov ne permet pas de financer tous les travaux souhaités par les particuliers. L’achat d’une chaudière à gaz par exemple, même si elle affiche de très hautes performances énergétiques, ne rentre pas dans le cadre du dispositif.

Autre point important, l’Assemblée nationale a voté le doublement du plafond de déficit foncier. Il s’établit ainsi de 10 700€ actuellement à 21 400€. L’objectif du gouvernement est ainsi d’encourager les rénovations énergétiques globales pour faire passer les passoires thermiques en classe A, B, C ou D au DPE.

Quels sont les dispositifs immobiliers 2023 à connaître ?

L’actualité immobilière en a fait état de nombreuses fois l’an dernier, la loi Pinel classique voit ses avantages fiscaux diminuer. Ainsi, les 12, 18 et 21% de réduction d’impôts accordés pour 6, 9 ou 12 ans de mise en location obligatoire jusqu’à présent seront réduits à 10,5, 15 et 17,5% dès le 1er avril 2023. Les investisseurs désireux de profiter de la pleine réduction d’impôts Pinel pourront cependant faire appel à la loi Pinel +.

Les acquéreurs pourront quant à eux continuer à bénéficier du PTZ, Prêt à Taux Zéro 2023 pour devenir propriétaire d’un logement, logement neuf principalement. La réforme du mode de calcul évoquée en 2022 n’a finalement pas été retenue. Le PTZ est pour l’heure prolongé en l’état jusqu’au 13 décembre 2023.

Autre point dispositif, le mécanisme Censi-Bouvard a tiré sa révérence le 31 décembre 2022. Il est possible aujourd’hui de se tourner vers le statut LMNP pour réaliser un investissement locatif meublé.

Pour concrétiser votre projet immobilier en 2023, optez pour un accompagnement personnalisé. Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour accéder à la propriété, pour vivre ou investir.

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