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Suppression du Censi-Bouvard : quelles sont les alternatives pour un investissement locatif meublé ?

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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L’actualité immobilière de ce début d’année nous a apporté la fin d’un dispositif de défiscalisation prisé par les Français : la loi Censi-Bouvard a été supprimée du paysage de l’investissement locatif pour les locations meublées. Pour investir dans une résidence de services neuve, le mécanisme présentait de nombreux avantages dont une belle réduction d’impôts pendant 9 ans. Mais rassurez-vous, des alternatives existent ! Le dispositif Censi-Bouvard a laissé sa place à d’autres possibilités d’investir dans l’immobilier neuf, meublé ou non, tout en profitant de multiples atouts financiers, et pas seulement.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ? Quand s’arrête le dispositif ?

La suppression du dispositif Censi-Bouvard nous donne l’occasion de faire le point sur ce mécanisme longtemps sollicité par les particuliers investisseurs pour leur placement dans une location meublée. Pourquoi investir en Censi-Bouvard ces dernières années ? Quels étaient ses avantages ? Un point pratique qui vous permettra de comparer les dispositifs d’investissement locatif actuels, ceux capables de remplacer la perte du dispositif Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard a été supprimée via le Projet de Loi de Finances 2023. Elle permettait d’investir dans un logement meublé en résidences de services de type résidences étudiantes, résidences seniors ou EHPAD. Mais depuis le 31 décembre 2022, il n’est plus possible de faire appel à ce mécanisme.

Si vous avez choisi d’investir en Censi-Bouvard avant cette date, vous avez profité des avantages suivants pour votre location meublée :

  • Une réduction d’impôts de 11% du montant du bien HT, soit 33 000€ maximum répartis sur 9 ans.
  • Une récupération de la TVA à 20% calculée sur la valeur de l’investissement locatif et accordée sous conditions.
  • Une gestion locative assurée par un gestionnaire dédié.
  • Des loyers garantis et sécurisés pendant toute la durée du bail commercial.
  • Un investissement locatif non chronophage, particulièrement intéressant pour libérer temps et esprit.

Quels étaient les avantages de la loi Censi-Bouvard avant 2023

Pour bénéficier des avantages précités pour une location meublée, les particuliers investisseurs en loi Censi-Bouvard devaient respecter quelques indispensables conditions à savoir :
Acheter un logement neuf meublé dans une résidence de services seniors, étudiante ou un EHPAD.

Se positionner sur un programme immobilier neuf en France meublé dans tout l’hexagone, les résidences de services étant placées dans des zones à la forte demande locative.

  • Acquérir un bien immobilier meublé neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).
  • Mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent la livraison.
  • Louer le logement entièrement meublé en suivant la liste de mobilier et équipements minimum imposés par l’État depuis le 31 juillet 2015 (cuisine et salle de bains équipées, lit, table, chaise, ustensiles de cuisine, plaque de cuisson, matériel d'entretien, étagères de rangement, four et/ou micro-ondes par exemple... sont à retrouver dans une location meublée).

Quelles sont les alternatives au dispositif Censi-Bouvard ? Pourquoi investir dans la location meublée ?

Constat et rappel faits, les investisseurs désireux de se positionner sur une rentable résidence de services s’interrogent certainement : par quel dispositif remplacer la loi Censi-Bouvard ? Vers quel mécanisme basculer ? Sont des exemples de questions fréquemment posées aux experts Médicis Immobilier Neuf.

Pour faire simple, la loi Censi-Bouvard n’a pas été remplacée à proprement parler. Vous ne trouverez pas sur le marché immobilier d’équivalent parfait à cette dernière dans son fonctionnement et ses avantages. Cependant, vous avez à disposition de multiples options pour investir dans l’immobilier neuf, réduire vos impôts, vous constituer un rente pérenne et/ou un patrimoine solide pour léguer à vos enfants. En fonction de votre profil investisseur, voici vos possibilités :

La loi Pinel Plus (+) 2023 : depuis le 1er janvier, la loi Pinel Plus a remplacé la loi Pinel classique. En respectant des conditions renforcées de confort pour les occupants et de performances énergétiques, les investisseurs profitent de 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts répartie sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location obligatoire choisie. Le dispositif de défiscalisation permet d’investir dans un programme immobilier neuf en France situé dans une zone éligible. Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+) 2023.

Investissement locatif meublé ou non ? Comment louer en LMNP ?

Le statut LMNP : le statut Loueur Meublé Non Professionnel est LE dispositif qui s’approche le plus de la loi Censi-Bouvard. Il permet d’investir dans un ou plusieurs logements meublés tout en profitant de beaux avantages fiscaux. On vous dit tout !

Pourquoi le statut LMNP peut (en partie) remplacer la loi Censi-Bouvard ?

L’investissement en résidences de services reste évidemment possible en 2023. Comment ? Grâce au dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux (et pas seulement) du mécanisme.

Est-ce intéressant d'acheter en LMNP ? Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée (rendement, abattement, imposition, TVA...) ?

Un investissement en résidence de services en 2023 via le dispositif LMNP ne permet plus de profiter d’une réduction d’impôts à l’identique de la loi Censi-Bouvard. Cependant, le mécanisme reste fiscalement intéressant pour réduire les revenus fonciers :

  • Le LMNP repose sur le principe d’amortissement permettant de générer des revenus défiscalisés sur une très longue période. L’investisseur doit pour cela mettre son appartement meublé en location pendant au moins 9 ans.
  • L’investisseur possède ainsi des revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années, occasion idéale d’anticiper la perte de revenus quasiment inévitable à la retraite grâce à ce type de location.
  • La gestion locative est assurée par un gestionnaire qui s’occupe de tout, de la recherche du locataire au versement des loyers.
  • Les loyers sont perçus chaque mois de manière sécurisée que le logement soit vide ou occupé.
  • La possibilité de cumuler investissement LMNP et investissement en loi Pinel Plus (+) 2023 dans la limite des plafonds autorisés.
  • La possibilité de récupérer la TVA à 20% auprès des services fiscaux à condition de laisser le logement meublé loué pendant 20 ans.
  • L’amortissement de la valeur du bien ET du mobilier pendant 20 à 30 ans de manière linéaire. Un mécanisme qui permet de gommer tout ou partie des revenus locatifs par le biais d'un abattement forfaitaire.

Quelles sont les conditions liées au logement pour investir en LMNP à l’instar du Censi-Bouvard ? Quel loyer pour une location meublée ? Comment ça marche pour votre investissement immobilier ?

Pour bénéficier de l’amortissement, le logement doit être situé dans une résidence de services éligible et loué via un bail commercial par le biais d’un gestionnaire dédié.

Les loyers sont perçus au titre de BIC, (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui amènent une imposition plus intéressante que celle des revenus fonciers. Ils sont en effet considérés comme issus d’une activité commerciale.

Qui peut investir en LMNP ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel sur le marché locatif dans un studio, un 1 pièce, un 2 pièces... Ils doivent cependant respecter quelques indispensables conditions, à savoir :

  • Observer des recettes annuelles locatives inférieures ou égales à 23 000€ sur l’année civile et ce pour l’ensemble des membres composant le foyer fiscal.
  • Ou observer des recettes locatives inférieures au montant total des autres activités du foyer (du revenu global) à savoir les salaires, les rentes, les autres BIC…
  • Obtenir le statut LMNP auprès du CFE ou Centre de Formalités des Entreprises le plus proche.

Bon à savoir : si les plafonds de revenus locatifs sont dépassés par les propriétaires de l'appartement, il passe sous le sceau du statut LMP ou Loueur Meublé Professionnel.

Zoom sur la fiscalité en matière de LMNP, location meublée non professionnelle

Pour aller plus loin, il existe deux régimes fiscaux en matière de LMNP applicables à la mise en location. Des régimes qui fonctionnent également pour le statut LMP sur le long terme. En votre qualité de bailleur LMNP, vous pouvez opter pour :

Le régime forfaitaire ou micro-BIC. Il permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus. Le régime forfaitaire est celui qui s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels ne dépassent pas les 72 600€.

OU

Le régime réel. Le régime réel autorise une réduction des charges telles que les frais de notaire, la taxe foncière… Et ouvre le droit aux amortissements des revenus locatifs sur la déclaration de revenus. À la clé, des impôts diminués. Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que les recettes locatives dépassent les 72 600€ annuels.

La fin de la loi Censi-Bouvard en 3 questions-clés

Voici ce que vous devez retenir de la suppression de la loi Censi-Bouvard.

Quand a été supprimée la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement en résidence de services et à la location meublée a pris fin le 31 décembre 2022.

Pourquoi le dispositif Censi-Bouvard a été supprimé ?

Le Projet de Loi de Finances 2023 a mis fin au dispositif de défiscalisation. Les raisons exactes de cette suppression n’ont pas été données par le gouvernement.

Comment remplacer la loi Censi-Bouvard pour investir en 2023 ?

Pour un investissement locatif rentable cette année, les particuliers investisseurs peuvent se tourner vers la loi Pinel Plus (+) 2023 ou vers le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel par exemple.

Pour déterminer le dispositif le plus adapté à votre profil investisseur, contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Investissement meublé ou non, vous profiterez de l’expertise de votre interlocuteur dédié pour créer le patrimoine qui vous ressemble.

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