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Investissement locatif et fin de défiscalisation : et après ?

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Réaliser un investissement locatif grâce à un dispositif de défiscalisation permet d’économiser des milliers d’euros sur une période donnée. Mais chaque bonne chose a une fin et les réductions d’impôts n’y échappent pas. Pour les investisseurs passés, présents ou futurs, un choix va s’imposer dans quelques années : conserver le bien ? L’habiter ? Le louer ? Le revendre ? Changer de type de bail ? Explications et mode d’emploi pour une décision éclairée orientée projet de vie et/ou rentabilité.

Rétrospectives des dispositifs d’investissement locatif

Ces dernières années, différents mécanismes de défiscalisation ont été proposés aux particuliers sur la scène immobilière. Vous avez peut-être opté pour l’un d’entre eux ou allez choisir la loi Pinel pour réduire vos impôts prochainement.


Actuellement, vous pouvez être sous le sceau de :


-La loi Pinel : mécanisme de défiscalisation préféré des Français, cette loi ouvre le droit à une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% calculée sur un maximum de 300 000€ et dans la limite de 5 500€/m² et de deux investissements par année. En échange, l’investisseur met son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires respectant les plafonds de ressources fixés et à un loyer lui aussi réglementé. Attention, les conditions de la loi Pinel changeront l’an prochain.


-La loi Scellier qui était en vigueur jusqu’au 31 mars 2013 pour tout logement acquis avant le 31 décembre 2012. Là encore il fallait proposer une location pendant neuf ans au minimum. Les investisseurs qui ont opté pour ce mécanisme arrivent pour certains au terme de leur engagement.


-La loi Duflot qui proposait une réduction d’impôts de 18% pour une mise en location sur 9 ans. Le dispositif est resté en vigueur entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. La loi Pinel a ensuite pris le relais.
Que faire aujourd’hui si vous arrivez à la fin de votre période d’engagement obligatoire ?

Analysez votre investissement locatif

Le but premier de votre investissement locatif ces dernières années était tout trouvé : diminuer vos impôts. Mais lorsque la fin de la défiscalisation arrive, les questionnements se bousculent. Quelle sera désormais l’utilité de ce bien mis en location ? Plusieurs réponses à cette question de fond :


-Continuer la location pour profiter d’une rente, pour anticiper une perte de revenus à la retraite par exemple.


-Le louer ou le laisser occuper à titre gracieux par l’un de vos proches.


-L’occuper vous-même au titre de résidence principale.


-L’occuper au titre de résidence secondaire.


-Le vendre pour bénéficier de liquidités et d’une possible plus-value.


Vous avez du mal à y voir clair ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous aideront à faire le point pour déterminer ensemble vos objectifs à court, moyen et long termes.

Revendre le bien ou le conserver après la défiscalisation ?

Ce qui peut s’apparenter à un choix cornélien est en fait assez simple à déterminer : faut-il revendre le logement ou le garder, ce bien que vous mettez en location depuis plusieurs années ?


Dans les grandes lignes, si le logement se trouve en zone tendue et/ou que la demande locative est forte, que vous n’avez jamais eu de problème de vacance locative ces dernières années, il est préférable de le garder. Vous n’aurez en effet aucun mal à trouver des locataires.


À contrario, si l’investissement locatif a souffert d’un fort turnover et d’une fréquente vacance locative, cela signifie sûrement que l’emplacement n’est pas idéal. Le mettre en vente peut donc être l’alternative qui s’impose et qui pourra même vous soulager. Mais attention, si tous les logements de l’ensemble sont mis en vente au même moment, il y a de fortes chances que le vôtre soit confronté à une grande concurrence. Mieux vaut attendre le bon moment pour vendre. La rareté suscite souvent l’engouement des acheteurs. Suivez les mises en ventes et transactions dans le secteur et lorsque peu de biens similaires au vôtre sont disponibles à la vente, profitez-en !


Bon à savoir : si le logement est loué, un délai légal pour donner congé au locataire doit être respecté. En mentionnant votre désir de vendre à ce dernier, il devient prioritaire pour l’acheter s’il le souhaite. On parle alors de droit de préemption. Dans le cas contraire, à la date d’échéance du bail le plus souvent, le propriétaire récupère son logement pour le mettre en vente.


Enfin, n’oubliez pas que l’investissement locatif est soumis à l’imposition sur les plus-values. Une donnée trop souvent oubliée car non appliquée pour les cessions de résidences principales.

Un investissement locatif qui change de type de bail

Autre option, passer d’une location vide à une location meublée. Un bien acquis sous le sceau de la loi Pinel, de la loi Scellier ou du dispositif Duflot est en effet loué vide. Mais une fois la défiscalisation terminée, l’investisseur a champ libre. Il peut ainsi continuer à proposer des baux vides ou se tourner vers les baux meublés. Une réflexion doit ainsi être menée, au regard des impôts payés notamment. L’objectif est simple : ne pas franchir de palier pour ne pas grimper à la tranche d’imposition supérieure.


C’est-à-dire ? Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Certains frais et charges peuvent être déduits mais trop peu pour que cela soit vraiment intéressant. La quasi-totalité des revenus fonciers est donc à déclarer, revenus fonciers qui peuvent vite peser sur l’imposition.


Opter pour le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel peut se révéler être une bonne idée. Vous délaissez ainsi votre dispositif premier de défiscalisation pour être soumis à l’impôt sur le revenu dans une autre catégorie, celle des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le principe général est simple. En votre qualité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous mettez en location un logement meublé à destination de votre cible locative. Vous avez ainsi la possibilité de profiter d’un amortissement sur plusieurs années, de déduire les charges de gestion, d’entretien et de crédit immobilier, d’amortir les meubles et les équipements. Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence principale du locataire.


Bon à savoir : le statut LMNP est valable dans une limite de revenus locatifs établie à 23 000€ ou à 50% des revenus du ménage maximum. Le loueur ne doit pas non plus être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en sa qualité de loueur de meublés professionnel (LMP). Les revenus LMNP sont enfin déclarés selon le choix du particulier, au régime micro-BIC à savoir un régime forfaitaire établi sur la moitié des loyers seulement ou au régime réel obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 32 900€ par an. Le régime réel est intéressant pour déduire amortissements et charges des recettes locatives et diminuer logiquement l’imposition.

Peut-on proposer le bien à un proche après la défiscalisation ?

La réponse est oui ! Si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour héberger un proche dans le logement, voici la marche à suivre : envoyer une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception au locataire en place. Le courrier doit mentionner votre volonté de récupérer le logement pour la raison précédemment évoquée. L’envoi doit être fait six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire doit ensuite quitter les lieux au maximum à la date d’échéance de celui-ci.


Vous êtes alors libre de louer ou de laisser le bien à disposition gracieuse d’un parent proche, à savoir un époux, une épouse, un concubin, une concubine, un partenaire de pacs, un ascendant ou un descendant.

Faire de l’investissement locatif votre résidence principale ou secondaire

Enfin, quand vous avez réalisé votre placement il y a quelques années, vous avez peut-être songé à l’habiter une fois le dispositif de défiscalisation terminé. Ville agréable, changement de cadre de vie, lieu privilégié pour une retraite dorée… Il vous suffit là encore de donner congé à votre locataire pour poser vos valises dans votre bien. Il pourra ainsi devenir votre résidence principale ou votre résidence secondaire en fonction de vos envies et besoins.


Pour l’heure, vous souhaitez profiter des avantages d’une défiscalisation bien menée ? Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs en quelques clics. Un bel aperçu des possibilités qui s’offrent à vous pour réduire vos impôts et anticiper le futur.

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