Chaque printemps voit arriver la déclaration d’impôts. Aux revenus d'activité s’ajoutent les loyers perçus si vous avez réalisé un investissement locatif. Et c’est là que la tâche se complique. Alors pour éviter le casse-tête fiscal, nous vous proposons un mode d’emploi permettant de déclarer ses revenus locatifs très simplement (ou presque).
Déclarer ses revenus locatifs : vous louez un logement vide
Cette année, vous déclarez vos revenus perçus en 2015. Si les loyers perçus n’ont pas excédé les 15 000 euros l’an passé (et que vous ne profitez pas d’avantages fiscaux type Borloo ancien ou De Robien), vous êtes soumis à un régime simplifié aussi appelé micro-foncier.
Ce cas de figure est le plus simple car vous n’avez rien à faire. Il vous suffit d’inscrire le montant des recettes locatives sur le formulaire 2042. Vous profiterez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers déclarés hors charges locatives. La totalité de la somme est soumise à l’impôt sur le revenu mais aussi aux 15,5% de prélèvements sociaux.
Si les recettes locatives ont dépassé les 15 000 euros, vous devez remplir le formulaire annexe 2044. Vous êtes en effet soumis au régime réel. Ce régime fiscal permet de déduire des loyers une grande partie des dépenses engendrées sur l’année. Il peut s’agir des frais de syndic, de la taxe foncière, des intérêts de votre crédit immobilier, des travaux (hors agrandissement et construction), des assurances… Dans les faits, l’abattement forfaitaire surpasse largement les 30% du micro-foncier.
Mais attention, pensez à bien conserver les justificatifs des dépenses liées au logement loué. Le fisc pourrait vous les demander.
Déclarer ses revenus locatifs : vous louez un logement meublé
Si vous mettez à disposition de vos locataires un bien meublé, votre activité est considérée comme commerciale. Il convient donc de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) grâce au formulaire 2042-Cpro.
Dans le cas où les recettes locatives ne dépassent pas les 32 600 euros, le régime micro-BIC s’applique. Il ouvre le droit à un abattement de 50% sur le montant déclaré. Le solde est lui soumis à l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de prélèvements sociaux.
L’abattement peut atteindre les 71% (dans la limite de 82 200 euros) pour un certain type de location meublée comme les meublés touristiques, les chambres d’hôtes ou encore les gîtes ruraux classés gîtes de France. Attention toutefois, l’abattement sera, pour les revenus 2016, de 50% dans le cas des gîtes ruraux.
Le plafond des 32 600 euros dépassé, le régime réel est engagé. Il est alors nécessaire de remplir les formulaires 2031 et 2033. Il est ainsi possible d’intégrer les frais de notaire et les frais d’agent immobilier dans les frais à déclarer. Condition, le logement doit être récemment acquis. Pensez aussi à vous faire conseiller sur la possibilité d’amortir le prix du bien hors terrain et des meubles sur respectivement 20 à 30 ans et 5 à 10 ans.
Si le solde est finalement positif, il est alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. A contrario, s’il est négatif, le solde est déductible des revenus tirés de la location meublée.
Bon à savoir : vous devez signifier votre désir de souscrire au régime réel aux impôts avant le 1er février de l’année en cours.
