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Investissement locatif : comment calculer les charges locatives ?

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Un investissement locatif supporte chaque mois des charges. Mais rassurez-vous, le propriétaire bailleur ne les assume pas seul. Une grande partie des charges locatives est en effet payée par le locataire en place. La loi prévoit une répartition équitable de ces frais entre le locataire et le propriétaire. On parle alors de charges récupérables et de charges non récupérables. Mais qui paye quoi ? Zoom détaillé !

Les charges locatives de copropriété : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Qu'est-ce que les charges locatives ?

Le saviez-vous ? Chaque logement donné en location appelle des dépenses mensuelles payées au titre de charges locatives. Le propriétaire bailleur en assume une partie, le locataire une autre. On parle ainsi de charges récupérables lorsque le propriétaire en demande le remboursement à son locataire et de charges non récupérables lorsqu'il les paye seul.

Dans un cas comme dans un autre, les frais liés à ces charges locatives doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité pour le propriétaire bailleur et dans le budget mensuel pour le locataire.

Les charges locatives - Le propriétaire

Quelles sont les charges locatives récupérables ? Ce qui dit la Loi Alur

Le décret n°87713 du 26 août 1987 liste les charges locatives récupérables par un propriétaire auprès de son locataire. Dans le cas contraire, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée, une nature de charges non précisée dans cette liste est catégorisée comme non récupérable. 

Voici le détail des charges récupérables : 

  • Les frais liés à l'ascenseur et au monte-charge.

 

  • Les frais liés à la production d'eau chaude, à l'eau froide et à l'éventuel système de chauffage collectif si aucun dispositif d'individualisation totale n'est installé.

 

  • Les frais liés aux installations individuelles tels que ceux inhérents à l'entretien du système de chauffage, à l'entretien de la minuterie et autres menues réparations.

 

  • Les frais liés aux parties communes tels que l'électricité, l'entretien, le ménage, la réparation du matériel... Le propriétaire assume lui les charges locatives liées au ravalement des façades, à l'effacement d'un graffiti...

 

  • Les frais liés aux espaces extérieurs d'un immeuble en copropriété tels que l'entretien des espaces verts, des places de stationnement, des voies de circulation, des aires de jeux pour enfants..

 

  • Les taxes et redevances telles que l'enlèvement des ordures ménagères et de balayage. La redevance d'assainissement est également imputable au locataire. 

 

Voici donc une longue liste de charges récupérables que le propriétaire n'a pas à assumer lui-même. Le mode de répartition est donc simple : le locataire paye les charges récupérables le temps qu'il assume son loyer et qu'il est en place dans le logement, qu'importe les types de baux choisis.

Quelles sont les charges locatives non récupérables ?

En votre qualité de propriétaire bailleur, vous assumez certaines dépenses liées au logement loué. Vous avez pleine connaissance des charges récupérables mais un certain nombre ne le sont pas. C’est le cas :

1. Des dépenses de travaux : des travaux menés avec pour objectif de rendre le logement décent, plus confortable, plus esthétique ne peuvent être imputés au locataire. On pense également au changement des sols, à l’isolation thermique d’un logement, au ravalement d’une façade…

2. Des dépenses de copropriété : le propriétaire ne peut être remboursé des primes et cotisations d’assurances locatives, des honoraires de syndic, des frais de gestion, des frais de quittancement, des dépenses liées à la sécurité de la copropriété, du remplacement de la boîte aux lettres, du dégorgement des canalisations des eaux usées...

3. Des frais administratifs : si la gestion locative est déléguée, le propriétaire bailleur ne peut répercuter sur son locataire la totalité des frais de rédaction de l’état des lieux par exemple. Ces dépenses sont imputées à 50/50.

Rappel : un propriétaire met à disposition de son locataire un logement répondant aux critères de décence qui assure sa sécurité et sa pleine santé.

Comment calculer les charges locatives ?

Pour faire simple, dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de récupérer les charges locatives pour un montant calculé en fonction des tantièmes possédés. Il est donc impossible de demander davantage que la quote-part au locataire.

D’autres cas de figure s’appliquent. Le propriétaire d’un bâtiment complet aussi appelé immeuble de rapport est sous le sceau du régime de monopropriété. Il est ici en droit de répartir les charges librement entre les différents locataires. Attention cependant à rester équitable pour éviter les charges impayées en cas de litige. La meilleure solution : faire preuve de bons sens pour une répartition en fonction des typologies et des situations dans l'immeuble ! 

Qu'est-ce qu'une provision sur charge ?

Le montant des charges locatives n’est pas assumé en une seule fois par le locataire. Il est prélevé mensuellement tout au long de l’année, en même temps que le loyer. On parle alors de provision sur charge, à savoir le montant assumé tous les mois par le locataire en supplément de son seul loyer au titre de charges locatives.

Quand a lieu la régularisation des charges ? Quid de l'augmentation des charges locatives

Une fois par an, le propriétaire procède à une régularisation des charges locatives. Le calcul est simple et le montant à régulariser est donné après comparaison entre les provisions sur charges perçues et les dépenses annuelles réelles engagées. Le résultat final peut être en faveur du propriétaire bailleur (le locataire lui doit de l’argent) ou en faveur du locataire (le propriétaire lui rend de l’argent), appuyé sur un récapitulatif de charges détaillé.

Mode d'emploi pour la régularisation des charges du locataire

Pour éviter les litiges propriétaire-locataire, le propriétaire bailleur procède à l'envoi du décompte de charges et à celui de l'ensemble des pièces justificatives. Lorsque les provisions sur charges sont insuffisantes, le locataire peut également demander un paiement échelonné des montants dus. Libre au propriétaire d'accepter cette possibilité ou non.

Peut-on augmenter les charges locatives en cours de bail ?

Un budget prévisionnel bien ficelé est le gage d'une régularisation des charges minime ou inexistante l'année suivante. Mais si vous vous rendez compte en cours d'année que les charges locatives récupérables s'envolent, vous serez peut-être tenté de procéder à une augmentation des charges locatives en cours de bail.

Mais attention, le bailleur peut appliquer cette hausse une fois par année après arrêt définitif des comptes de la copropriété. L'augmentation de la provision pour charges doit être motivée par des éléments tangibles et objectifs, tels que les factures des montants dépensés l'année précédente et/ou des avances régulières réalisées par le propriétaire.

En conclusion, il est possible d'augmenter les charges locatives en cours de bail mais une fois par an seulement et en s'appuyant sur les réalités chiffrées de l'année écoulée.

Les charges locatives - Le locataire

Quelles sont les charges locatives mensuelles à payer par un locataire ?

Plaçons-nous du côté du locataire à présent. Si vous louez un logement et que vous l'habitez au titre de résidence principale vous devez ajouter au montant du loyer quelques charges locatives à intégrer dans vos calculs : 

  • Les frais liés à l'entretien courant.
  • Les frais liés aux menues réparations locatives.
  • La souscription à une assurance locative.
  • Les consommations d'eau chaude d'eau froide et de chauffage (si communes à l’immeuble). 
  • L'entretien des parties communes.
  • Les taxes et redevances.
  • L'entretien de l'ascenseur.
  • Une partie de la rémunération d'un employé d'immeuble (facultatif). 

 

Dans le cas d'une location de maison individuelle, les seules charges locatives sont généralement la TEOM ou Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. Si la villa est située dans un domaine ou une résidence, peuvent s'ajouter des frais de vidéosurveillance d'entretien ou encore d'électricité liée aux parties communes.

Bon à savoir : le propriétaire bailleur vous envoie chaque mois la quittance de loyer par voie postale ou par email. Ce document mentionne le montant du loyer hors charges ainsi que le montant du loyer intégrant les charges locatives. La réception de la quittance du loyer fait partie intégrante des droits du locataire. 

Qu'est-ce que comprennent les loyers charges locatives incluses ?

C'est une question que se posent souvent les locataires après lecture d'une petite annonce immobilière. Le loyer donné charges comprises inclut les charges de copropriété aussi appelées charges locatives. 

Mais attention, tous les ensembles immobiliers n'incluent pas les mêmes postes de dépenses dans les charges locatives. Exemple parlant, celui du chauffage : dans certains immeubles le chauffage est collectif et donc inclus dans les charges locatives. Dans d'autres il est individuel, il faudra donc en assumer le montant séparément.

Quelles sont les charges à payer par le locataire en plus du loyer et des charges locatives ?

Pour compléter le paragraphe précédent, le locataire a tout intérêt à étudier minutieusement les charges locatives déjà intégrées dans le montant mensuel demandé. Il devra peut-être y ajouter les prix de l'électricité, du gaz, de l'eau mais aussi celui de l'abonnement internet, de l'assurance habitation... 

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