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Les 3 raisons qui font exploser les charges de copropriété

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Combien de fois avez-vous juste pensé, voire clamé haut et fort, que vos charges de copropriété étaient trop élevées ? Tous les copropriétaires ou presque ont au moins une fois eu cette impression de payer (beaucoup) trop cher tous les mois. Mais tous ne sont pas logés à la même enseigne. Le montant des charges de copropriété peut considérablement varier d’une localité à une autre, d’un type de bien à un autre, d’un immeuble à un autre… On vous explique.

Le prix moyen des charges de copropriété

Une récente étude menée par la startup MeilleureCopro révèle que les charges de copropriété atteignent 26 Euros le m² par année en moyenne en France. La société spécialisée dans l’évaluation des charges de ce poste de dépense pour les copropriétaires souligne également une grande disparité en Ile-de-France. Le montant moyen grimpe à 33 Euros le m², soit 26% de plus que dans le reste de l’hexagone. C’est sans surprise dans la capitale que ce montant atteint des records avec 40 Euros le m² en moyenne dont 33 Euros le m² dans le 3ème arrondissement parisien et 47 Euros le m² dans le 16ème.

En fonction des départements et des villes d’Ile-de-France, les charges de copropriété font également le grand écart.

On relève par exemple une moyenne de 28 Euros en Seine-et-Marne contre 46 Euros le m² à Neuilly-sur-Seine suivi de Meudon et ses 41 Euros et de Levallois-Perret et ses 40 Euros.

Quels sont les postes de dépenses les plus lourds dans les charges de copropriété annuelles ?

À votre avis, quel est l’élément qui fait le plus grimper vos charges de copropriété ?

  • Sans surprise, le chauffage représente 25% de cette dépense. La startup MeilleureCopro explique que la différence de montant est due au "niveau d'équipement des copropriétés comme la présence ou non d'un gardien ou d'un ascenseur. Mais c'est le chauffage collectif qui représente plus de 25% des charges de copropriété, qui influe le plus fortement sur les dépenses des copropriétaires".

 

  • L’année de construction du bâtiment : le plus souvent, plus le bâti est ancien, plus les charges de copropriété sont élevées. Dans une résidence construite entre 1959 et 1974, les charges de copropriété sont en moyenne de 42 Euros le m² contre 27 Euros pour celles sorties de terre entre 2001 et 2018. Une vraie différence !

 

  • La taille de la copropriété : les petites copropriétés de moins de 10 lots affichent des charges de copropriété moyennes de 29 Euros le m² par année contre 36 Euros pour les ensembles de plus de 200 lots.

 

Les équipements qui font grimper les charges communes générales de copropriété

Pour être encore plus directs, certains équipements font clairement augmenter les charges de copropriété. C’est le cas des ascenseurs avec un coût de +2,6 Euros le m² par année, des gardiens avec un coût de +6,1 Euros le m² par année et des chauffages collectifs avec un coût de +8,5 Euros le m² par année.

L’analyse de MeilleureCopro démontre ce phénomène en comparant Étampes et Neuilly. Les charges de copropriété sont plus élevées dans la seconde. Et pour cause, 38% des résidences en copropriété ont un gardien contre seulement 1% dans la première.

La FAQ des charges et frais de copropriété

Les charges de copropriété soulèvent de nombreuses questions de la part des locataires comme des propriétaires. On vous dit tout. 

Comment sont calculées les charges d'une copropriété ?

Les charges d'une copropriété sont calculées en fonction des dépenses nécessaires à la gestion, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété. Chaque année, le syndic de copropriété prépare un budget prévisionnel qui détaille les dépenses prévues pour l'année à venir, telles que les frais d'entretien des parties communes, les charges de personnel, les frais de gestion du syndic, les primes d'assurance, les frais de chauffage, d'eau et d'électricité pour les parties communes, etc.

Une fois le budget prévisionnel établi, les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété. Les tantièmes de copropriété représentent la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble et sont généralement calculés en fonction de la superficie de chaque lot. Le syndic envoie ensuite aux copropriétaires un appel de fonds, également appelé appel de charges, qui indique le montant à payer par chacun pour couvrir les dépenses prévues dans le budget prévisionnel. Ces appels de fonds sont généralement envoyés régulièrement tout au long de l'année, souvent trimestriellement ou mensuellement.

À la fin de l'année, le syndic établit un compte de gestion qui récapitule les dépenses réelles de la copropriété pour l'année écoulée. Ce compte de gestion est présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires, où les dépenses réelles sont comparées aux prévisions budgétaires. Si les dépenses réelles sont supérieures ou inférieures aux prévisions budgétaires, une régularisation des charges est effectuée. Les copropriétaires peuvent alors être appelés à payer un complément ou à recevoir un remboursement en fonction de la différence entre les appels de fonds déjà versés et les dépenses réelles de la copropriété.

Pour aller plus loin : Immobilier neuf : comment sont calculées vos charges de copropriété ?

Qu'est-ce qui est inclus dans les charges de copropriété des locataires et des propriétaires ?

Les charges de copropriété comprennent généralement plusieurs types de dépenses liées à la gestion, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété. Voici une liste des éléments qui peuvent être inclus dans les charges de copropriété :

1. Les frais d'entretien des parties communes : ils incluent l'entretien courant des espaces communs tels que les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, les halls d'entrée, les espaces verts, etc.

2. Les charges de personnel : si l'immeuble dispose d'un gardien, d'un concierge ou d'autres employés chargés de l'entretien et de la sécurité, les salaires et les charges sociales de ces employés peuvent être inclus dans les charges de copropriété.

3. Les frais de gestion du syndic : il s'agit des honoraires du syndic de copropriété pour ses services de gestion administrative, comptable et technique de la copropriété.

4. Les primes d'assurance : les primes d'assurance pour l'immeuble, couvrant notamment les risques de responsabilité civile, d'incendie et de dégâts des eaux, sont généralement incluses dans les charges.

5. Les frais de chauffage, d'eau et d'électricité des parties communes : les dépenses liées à la consommation d'énergie pour chauffer les parties communes, l'éclairage, l'alimentation en eau des espaces communs... sont également incluses dans les charges.

6. Les frais de gestion des déchets : les coûts liés à la collecte et au traitement des déchets de l'immeuble peuvent être inclus dans les charges de copropriété.

7. Les frais de maintenance des équipements : cela comprend les coûts de réparation et de maintenance des équipements communs tels que l'ascenseur, la chaudière, le système de sécurité, etc.

8. Les frais administratifs et divers : d'autres dépenses liées à la gestion de la copropriété, telles que les frais de comptabilité, les frais juridiques, les honoraires des prestataires de services... peuvent également être incluses dans les charges.

Il est important de noter que la répartition des charges entre les copropriétaires est généralement basée sur les tantièmes de copropriété de chaque lot, qui représentent la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble.

Quelles sont les charges de copropriété récupérables auprès du locataire ? 

Les charges de copropriété récupérables auprès du locataire sont les dépenses liées à l'entretien, à la gestion et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété, qui peuvent être répercutées sur le locataire en plus du loyer principal. Ces charges sont définies par la loi et comprennent généralement les éléments suivants :

1. Les charges courantes de copropriété.

2. Les frais de gestion et d'administration.

3. Les frais d'entretien et de réparation des équipements communs.

4. Les primes d'assurance.

5. Les taxes foncières et les taxes spéciales d'équipement : certaines taxes foncières et taxes spéciales d'équipement peuvent être récupérées auprès du locataire en fonction des dispositions du bail.

6. Les autres charges définies par la loi ou par le règlement de copropriété : en plus des charges mentionnées ci-dessus, d'autres dépenses spécifiques peuvent être récupérées auprès du locataire en vertu de dispositions légales ou du règlement de copropriété.

Il est important de noter que seules les charges de copropriété récupérables spécifiquement prévues par la loi peuvent être réclamées au locataire. Le bail doit clairement préciser la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, ainsi que les modalités de paiement de ces charges supplémentaires par le locataire.

Qu'est-ce que les charges prévisionnelles de copropriété ?

Les charges prévisionnelles de copropriété désignent les dépenses estimées et budgétées pour l'année à venir par le syndic de copropriété. Elles représentent une estimation des coûts nécessaires à la gestion, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété pour l'année à venir.

Le calcul des charges prévisionnelles est généralement basé sur les dépenses réelles de l'année précédente, ajustées en fonction des éventuels changements prévus pour l'année à venir, tels que les travaux d'entretien ou de réparation planifiés, les augmentations prévues des tarifs de services publics, les nouveaux contrats de fourniture de services, etc.

Qu'est-ce qu'un appel de charges ?

Un appel de charges dans une copropriété est une demande de paiement adressée aux copropriétaires par le syndicat de copropriété pour couvrir les dépenses courantes et prévisionnelles liées à la gestion, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété. Cet appel de charges est basé sur le budget prévisionnel approuvé lors de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires.

Est-il obligatoire de payer les charges de copropriété pour un copropriétaire ? Mon paiement

Oui, logiquement en tant que copropriétaire, il est obligatoire de payer les charges de copropriété. Ces charges sont nécessaires pour couvrir les dépenses liées à la gestion, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble ou du groupe de logements en copropriété. Le paiement des charges est une obligation légale découlant de la propriété d'une partie de l'immeuble en copropriété.

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner des conséquences légales et financières pour le copropriétaire défaillant. Le syndicat de copropriété est en droit d'engager des actions en justice pour recouvrer les charges impayées, ce qui peut entraîner des pénalités financières, des intérêts de retard, voire une saisie de la part du copropriétaire débiteur.

Sous combien de temps doit on payer les charges courantes de copropriété ?

En général, les charges courantes de copropriété doivent être payées dans un délai fixé par le règlement de copropriété ou par la décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Ce délai est mensuel, trimestriel ou semestriel, mais peut varier en fonction des accords spécifiques de chaque copropriété.

Le Code civil français (article 10-1, alinéa 2) stipule que "les sommes exigibles pour le paiement des charges de copropriété sont présumées être exigibles à compter du jour de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires appelant leur paiement, ou à compter de la date prévue par le règlement de copropriété". Cela signifie que les charges de copropriété sont généralement exigibles dès qu'elles sont approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires ou selon les dispositions du règlement de copropriété.

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