Cela ne vous a pas échappé, chaque année est voté en assemblée générale des copropriétaires un budget prévisionnel. Ce montant déterminé par le syndic vous donne une idée des charges de copropriété que vous allez payer tous les mois. Mais entre une copropriété et une autre, entre une copropriété neuve et une entité ancienne, ces charges font le grand écart : les sommes appelées sont très rarement identiques. Savez-vous comment est estimé le budget prévisionnel ? Quels sont les éléments qui sont intégrés dans le calcul ? Guide pratique et mode d’emploi pour pouvoir détailler votre prochain appel de charges ligne par ligne.
Bâtiment neuf - Qu’est-ce que les charges de copropriété pour votre logement acheté en VEFA ou non ?
Lors d’un achat immobilier, neuf ou ancien, les particuliers doivent intégrer les charges de copropriété dans leur budget mensuel. La seule mensualité ou même le loyer ne sont pas suffisants pour tenir des comptes exacts tous les mois. Chaque copropriétaire, propriétaire comme locataire, doit en effet s’acquitter d’une somme servant à financer d’incontournables postes de dépenses dans leur immeuble neuf. Les principaux sont :
- Les frais d’entretien (espaces verts, ménage…)
- Les frais de maintenance (ascenseur…)
- Les honoraires du syndic.
- …
Bon à savoir : pour alléger les charges de copropriété, les propriétaires peuvent faire appel à un syndic bénévole ou à un syndic coopératif. Les honoraires sont ainsi beaucoup moins élevés, voire inexistants. Mais attention, cette gestion est chronophage et demande quelques connaissances légales et comptables notamment. Un engagement à ne pas prendre à la légère.
Comment est déterminé le budget d’une copropriété ? Une estimation des charges de copropriété pour un immeuble en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Le syndic de copropriété élu par les copropriétaires prépare chaque année avec minutie l’assemblée générale. Ce temps fort permet notamment de voter le budget prévisionnel des dépenses de la copropriété. Il est dessiné avant l’AG pour que les copropriétaires puissent en prendre connaissance lors de la réception de l’ordre du jour.
Un élément important : ce budget prévisionnel est très différent d’un immeuble à l’autre et ne repose pas sur un calcul légal ou particulier. Le syndic est maître pour le déterminer avant le vote final des principaux concernés, les copropriétaires. Il intègre ainsi plusieurs éléments :
- Le nombre de logements présents dans l’entité.
- La taille de l’ensemble.
- La composition de l’ensemble et notamment les différents services (terrasse commune, chambre d’hôtes…) et équipements (caves, parkings, garages, ascenseurs, espaces verts, gardien…) présents.
- Les différents frais indissociables de la vie de la copropriété. Il peut s’agir des frais d’entretien des jardins, des frais de ménage dans les parties communes, des frais d’enlèvement des ordures ménagères, des assurances, des honoraires du syndic…
- Les éventuels frais exceptionnels et ponctuels tels que le ravalement d’une façade, la pose de caméras de vidéosurveillance, le remplacement d’un ou plusieurs équipements…
Bon à savoir : chaque copropriété doit constituer un fond de prévoyance depuis le 1er janvier 2017. Pour cela, les copropriétaires versent des cotisations dont le montant est voté en AG.
La répartition des charges de copropriété intégrée dans le calcul pour les appartements neufs
C’est très simple ! Plus votre logement est grand, plus vous possédez de lots dans le bâtiment, plus vos charges de copropriété sont élevées. Pour aller plus loin, la répartition des charges de copropriété prend en compte la superficie du logement, la situation du bien dans l’entité, le nombre de lots total… C’est ainsi que sont déterminés les tantièmes.
Concrètement et très logiquement, un propriétaire qui possède un seul appartement dans une copropriété paiera des charges moins élevées qu’un propriétaire possédant deux biens, deux garages et/ou même une cave.
Ajoutons également que des charges dites spéciales peuvent être attribuées par le syndic, relatives à l’utilisation des différents équipements de l’ensemble notamment. Prenons l’exemple de l’ascenseur. Il n’est pas rare que le syndic applique la règle qui veut que les propriétaires du rez-de-chaussée utilisent beaucoup moins, voire pas du tout, l’ascenseur. Leurs charges seront donc généralement moins élevées que pour les propriétaires du 7ème étage. Mais attention, ce mode de calcul n’est pas toujours appliqué. Dans certaines copropriétés, les charges liées à la présence de l’ascenseur sont identiques pour tous les copropriétaires.
Autre élément important, les charges liées à l’entretien des espaces verts sont identiques pour tous les copropriétaires.
Charges de copro et budget dépassé - Le règlement
Comme précédemment expliqué, le budget prévisionnel est voté et validé en assemblée générale. Mais il arrive, au cours d’une vie de copropriété, que des charges imprévues soient à l’ordre du jour. Il peut s’agir de gros travaux ponctuels, d’un incident qui appelle des réparations, de la pose de caméras de vidéosurveillance, de dégradations éventuelles, d’enlèvement d’encombrants… Que faire alors pour que ses dépenses hors budget soient validées ou non ?
Une assemblée exceptionnelle des copropriétaires est alors convoquée pour que ces dépenses soient votées. Logiquement, ces montants ne sont pas intégrés dans les appels trimestriels de charges de copropriété. Le syndic peut alors solliciter le paiement de provisions exceptionnelles ou encore d’avances de frais pour assumer le financement des imprévus de la copropriété.
Quand payer les charges de copropriété dans un programme immobilier neuf
Il est admis que les nouveaux copropriétaires d’un programme immobilier neuf doivent honorer leurs charges dès lors que la copropriété est créée. Cette règle est dictée par la loi du 10 juillet 1965, loi qui donne un strict cadre au régime de la copropriété.
Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), la vente est conclue avant la sortie de terre de l’immeuble. On parle aussi d’achat sur plan. Ainsi, la copropriété naît lorsque le premier lot acheté est achevé et que les éléments indispensables de l’ensemble sont livrés, à savoir l’alimentation en eau, en électricité voire en gaz, de l’ensemble, ainsi que la présence des escaliers, des ascenseurs… La copropriété peut également être créée lorsque tous les lots sont livrés.
Pour une copropriété neuve, le premier appel de fonds des charges peut être envoyé avant la vente de la totalité des lots. Chaque occupant est alors redevable des charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes, comme indiqué dans le règlement de copropriété. Le promoteur étant le propriétaire de la totalité des logements avant leur vente à des tiers, il doit obligatoirement assumer les charges des logements encore invendus.
Bon à savoir : sans historique et pour un bon fonctionnement, le budget prévisionnel d’une copropriété neuve dont la création est nouvelle (en VEFA), s’appuie sur différents éléments pour estimer les futures charges et anticiper leur paiement. Parmi eux, le contrat de réservation, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) allant de A à G et l’expérience du syndic provisoire nommé avant la naissance de la copropriété par le promoteur.
Pourquoi les charges de copropriété sont moins élevées dans un immeuble neuf ?
Dans un immeuble neuf, les charges de copropriété sont généralement plus faibles, et ce pour plusieurs raisons.
La première ? Des équipements collectifs flambant neufs : ascenseur, chaudière, ventilation ou encore portes automatiques fonctionnent de manière optimale et ne nécessitent que peu d’entretien dans les premières années. À la clé, des frais de réparation ou de remplacement évités, des frais qui peuvent vite alourdir le budget dans les bâtiments plus anciens.
Les performances énergétiques ensuite, jouent un rôle essentiel dans les économies réalisées par les propriétaires ou locataires d'un logement neuf. Les constructions neuves sont en effet soumises à des normes strictes, telles que la réglementation environnementale RE 2020, qui impose une excellente isolation thermique et des équipements peu gourmands en énergie. Concrètement : des besoins en énergie drastiquement réduits, dans les parties communes comme privatives et des factures allégées chaque mois pour les occupants des logements.
La conception même des immeubles neufs participe également à la maîtrise des charges. Les promoteurs optimisent les surfaces pour limiter les espaces collectifs coûteux à entretenir, tout en intégrant des solutions technologiques intelligentes comme l’éclairage à détecteur de présence ou les systèmes de contrôle à distance. Ce souci d’efficacité se retrouve également dans la répartition des charges, souvent plus juste grâce à des compteurs individuels ou des répartiteurs modernes.
Enfin, les premières années suivant la livraison sont couvertes par les différentes garanties légales de l'immobilier neuf, telles que la garantie décennale et la garantie biennale. Des garanties qui protègent les copropriétaires jusqu'à 10 ans après la livraison et la remise des clés de leur logement neuf. Même la gestion administrative en début de vie de la copropriété peut s’avérer plus économique, avec un syndic provisoire souvent choisi par le promoteur, aux honoraires initialement encadrés. Autant d’éléments qui expliquent pourquoi vivre dans un immeuble neuf peut aussi rimer avec charges allégées.
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