Et si la version révisée du dispositif Jeanbrun levait enfin l'un des principaux freins à l'investissement locatif ? Le Sénat vient d'envoyer un signal fort en adoptant, en première lecture, le projet de loi Relance Logement porté par Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement. Parmi les nombreux amendements adoptés figure une mesure particulièrement attendue : autoriser, sous certaines conditions, la location loi Jeanbrun à un ascendant ou à un descendant. Concrètement, un investisseur pourrait demain acquérir un appartement neuf, bénéficier des avantages fiscaux du futur dispositif et le louer à son enfant étudiant, à un jeune actif qui débute sa carrière ou encore à un parent âgé. Attention toutefois : cette mesure n'est pas encore applicable. Le projet de loi n'a franchi qu'une première étape de son parcours parlementaire. Son examen par l'Assemblée nationale est attendu à la rentrée 2026 avant une éventuelle promulgation de la loi et son entrée en vigueur. Que prévoit exactement les évolutions du dispositif Jeanbrun ? Qui pourrait bénéficier de cette évolution ? Et pourquoi cette ouverture pourrait booster l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ? Décryptage.
Location et loi Jeanbrun : comment le Sénat ouvre la voie à la location aux proches ?
Le 8 juillet 2026 a marqué une étape importante pour la nouvelle version du dispositif Jeanbrun. En première lecture, le Sénat a adopté une version largement amendée du Plan Relance Logement, un texte destiné à soutenir la construction, à accélérer la rénovation énergétique et à redonner de l'élan à l'investissement locatif ces prochaines années.
Parmi les nombreuses dispositions adoptées, une retient particulièrement l'attention des investisseurs : la possibilité de réaliser un achat puis une mise en location en loi Jeanbrun au profit d'un membre de sa famille.
Jusqu'à présent, les dispositifs fiscaux successifs, dont la loi Jeanbrun initiale, limitaient voire interdisaient cette possibilité pour éviter les montages destinés à bénéficier d'un avantage fiscal sans véritable mise sur le marché du logement. Les sénateurs proposent aujourd'hui une approche différente : permettre cette location familiale tout en conservant les garde-fous qui font l'ADN du futur mécanisme. Autrement dit, il ne s'agirait pas d'une liberté totale, mais d'un assouplissement destiné à mieux répondre aux besoins actuels des ménages.
Bon à savoir : à ce stade, cette mesure résulte d'un amendement adopté par le Sénat. Elle devra encore être validée au cours de la suite de la procédure parlementaire avant de pouvoir entrer en application.
Les critères d'éligibilité - Louer à son enfant ou à ses parents : ce qui pourrait bientôt changer
C'est probablement l'évolution la plus médiatisée du futur dispositif Jeanbrun. Si le texte est définitivement adopté comme proposé, un propriétaire pourra louer un logement Jeanbrun à un membre de sa famille, ascendant ou descendant.
Une évolution qui répond à une réalité bien connue du marché immobilier. Aujourd'hui, de nombreux parents souhaitent acheter un appartement pour loger un enfant qui poursuit ses études ou qui débute sa vie professionnelle. D'autres envisagent au contraire d'aider un parent vieillissant à trouver un logement confortable et peu énergivore. Or, jusqu'à présent, ces projets étaient souvent incompatibles avec les principaux dispositifs de soutien à l'investissement locatif.
Le dispositif Jeanbrun pourrait devenir beaucoup plus souple, tout en conservant sa vocation d'intérêt général. Pour bénéficier des avantages fiscaux, plusieurs conditions continueraient en effet de s'appliquer :
- Le logement devrait être proposé en location nue,
- Il devrait constituer la résidence principale du locataire,
- Les plafonds de loyers resteraient applicables,
- Le locataire devrait respecter les plafonds de ressources fixés par le texte de loi,
- Le locataire devrait être détaché du foyer fiscal de l'investisseur,
- Le propriétaire devrait conserver son engagement de location pendant la durée prévue par le dispositif.
L'objectif est clair : permettre davantage de souplesse familiale sans transformer le mécanisme Jeanbrun en simple avantage patrimonial. Une évolution qui pourrait concerner et intéresser des milliers de familles confrontées aux actuelles difficultés d'accès au logement.
Pourquoi cette évolution du dispositif Jeanbrun pourrait relancer l'investissement locatif ?
Depuis plusieurs années, les investisseurs particuliers font face à un contexte particulièrement complexe. La disparition progressive de la loi Pinel, la hausse des taux de crédit, l'augmentation des coûts de construction et les nouvelles exigences environnementales (RE2020, Réglementation Environnementale 2020 en tête) ont fortement ralenti l'investissement locatif, dans l'immobilier neuf notamment.
En autorisant potentiellement la location en loi Jeanbrun à un proche, le Gouvernement espère répondre à plusieurs objectifs simultanément :
- Redonner confiance aux investisseurs particuliers en leur offrant davantage de liberté dans la gestion de leur patrimoine.
- Soutenir la construction de nouveaux appartements neufs.
- Favoriser la production de logements neufs dans les zones où la demande reste très forte.
- Maintenir un parc locatif accessible grâce à des plafonds de loyers étudiés, tout en permettant aux familles de mieux accompagner leurs proches dans leur parcours résidentiel.
Le Sénat assouplit aussi les règles du dispositif Jeanbrun pour les logements anciens
La possibilité de louer à un proche n'est pas la seule évolution introduite par les sénateurs. Le projet de loi Relance Logement revoit également plusieurs critères du futur dispositif Jeanbrun pour le rendre plus attractif pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens.
L'ambition est claire : remettre sur le marché des milliers de biens aujourd'hui vacants ou difficiles à louer, notamment en raison de leur faible performance énergétique.
Investissement ancien - Un seuil de travaux jugé trop contraignant dans la version initiale de la loi Jeanbrun (Relance Logement)
Dans sa version initiale, le dispositif Jeanbrun prévoyait qu'un propriétaire investissant dans un logement ancien réalise des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Sur le papier, l'idée visait à encourager des rénovations ambitieuses. Dans les faits, cette exigence était largement critiquée par les professionnels de l'immobilier locatif. Pourquoi ? Parce que ce seuil de travaux pouvait rapidement devenir difficile à atteindre.
Prenons un exemple : un investisseur acquiert un appartement ancien pour 210 000 €. Avec une obligation de travaux représentant 30 % du prix d'acquisition, il aurait dû engager près de 63 000 € de rénovation pour accéder aux avantages fiscaux. Une enveloppe parfois impossible à réunir, en copropriété notamment, où certaines améliorations énergétiques dépendent des décisions collectives.
Le Sénat propose donc de supprimer cette exigence pour rendre le futur cadre de la loi plus réaliste. Une évolution largement saluée par de nombreux acteurs du secteur, qui espèrent voir davantage de logements revenir sur le marché.
Des objectifs énergétiques également revus par la loi Jeanbrun nouvelle version
Autre changement majeur proposé : la révision des exigences en termes de performance énergétique. Dans sa première version, le texte de loi imposait une rénovation particulièrement ambitieuse, avec un niveau de performance parfois difficile à atteindre sur certains immeubles anciens.
Les sénateurs ont désormais choisi une approche plus pragmatique. Le futur dispositif Jeanbrun continuerait à encourager la rénovation énergétique, mais avec des objectifs davantage adaptés aux réalités techniques du parc immobilier français. Cette évolution pourrait permettre à davantage de propriétaires bailleurs d'engager des travaux sans devoir entreprendre une rénovation lourde ou structurelle. L'objectif reste inchangé : améliorer progressivement la qualité énergétique des logements tout en évitant que certaines contraintes ne découragent les investisseurs.
Remettre les passoires thermiques sur le marché locatif grâce au Plan Relance Logement
Au-delà de la seule fiscalité, le Gouvernement souhaite utiliser le Plan Relance Logement pour répondre à une autre urgence : la raréfaction des logements disponibles à la location. Depuis plusieurs années, les restrictions concernant les logements les plus énergivores entraînent progressivement la sortie du marché de nombreuses habitations classées F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Pour certains propriétaires, financer immédiatement une rénovation complète représente un investissement considérable. Résultat ? Certains logements restent vacants pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Le projet de loi entend apporter davantage de souplesse pour faciliter leur remise en location, sous réserve d'un engagement de rénovation.
Pour les investisseurs, cela pourrait ouvrir de nouvelles opportunités sur le marché des logements anciens, notamment dans les centres-villes où les besoins en rénovation restent importants.
Un dispositif pensé pour l'immobilier neuf… mais pas seulement
Même si le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) est souvent associé aux appartements neufs, son champ d'application serait plus large. La loi Jeanbrun distingue en effet plusieurs situations :
- Pour l'immobilier neuf, l'objectif est de soutenir la construction de logements, notamment en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), pour encourager le lancement de programmes immobiliers neufs.
- Pour les logements anciens, la philosophie est différente : favoriser leur rénovation puis leur remise sur le marché locatif.
Une stratégie patrimoniale avec la loi Jeanbrun qui pourrait séduire davantage de familles
Au-delà de l'avantage fiscal, le futur dispositif Jeanbrun pourrait également modifier la manière dont certains Français construisent leur patrimoine. Si elle est définitivement adoptée en septembre 2026, l'ouverture de la location loi Jeanbrun aux proches offrirait davantage de souplesse dans des situations très concrètes.
Par exemple :
- Acheter un appartement neuf aujourd'hui pour loger un enfant pendant ses études, puis le conserver comme investissement locatif à long terme,
- Accompagner un parent âgé en lui proposant un logement confortable et économe en énergie,
- Préparer progressivement la transmission d'un patrimoine immobilier familial.
L'investissement locatif ne serait ainsi plus seulement guidé par la recherche d'une réduction d'impôt, mais il s'inscrirait dans une véritable stratégie patrimoniale conciliant besoins familiaux, valorisation du bien et revenus locatifs.
La FAQ, Foire Aux Questions de la location Jeanbrun (Relance Logement)
Comment fonctionne concrètement la loi Jeanbrun ? Le guide et les avantages du dispositif fiscal 2026
La loi Jeanbrun, également appelée Statut du bailleur privé, est un dispositif fiscal créé par la loi de finances pour 2026 pour soutenir l'investissement locatif. Elle permet aux investisseurs particuliers qui achètent un logement éligible destiné à la location nue de bénéficier d'un mécanisme d'amortissement, tout en pouvant, sous certaines conditions, imputer une partie du déficit foncier sur leur revenu global.
En contrepartie, le propriétaire doit respecter un engagement de location, des plafonds de loyers, des plafonds de ressources du locataire et louer le bien en qualité de résidence principale du locataire.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la loi Jeanbrun (Relance Logement) pour investir
Peut-on louer un logement Jeanbrun à son enfant ou à ses parents ?
Pas encore, mais cela pourrait bientôt évoluer. Dans sa forme actuelle, le dispositif Jeanbrun ne permet pas de louer un logement à un ascendant ou à un descendant tout en conservant les avantages fiscaux. En revanche, le Sénat a adopté, le 8 juillet 2026, une modification autorisant cette location loi Jeanbrun, à condition notamment que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire et continue de respecter les plafonds de ressources prévus par le dispositif.
Cette évolution doit encore être examinée par l'Assemblée nationale en septembre 2026 avant de pouvoir entrer en vigueur.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Aujourd'hui, le dispositif Jeanbrun s'adresse principalement aux investisseurs qui achètent un appartement situé dans un immeuble collectif neuf ou un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation répondant aux critères fixés par la loi.
Pour les biens anciens, un niveau minimal de travaux est actuellement exigé. Le projet de loi Relance Logement prévoit justement d'assouplir ces conditions afin d'élargir le nombre de logements éligibles.
Loi Jeanbrun VS loi Pinel ? La loi Pinel a-t-elle été remplacée ?
Oui ! Depuis 2026, la loi Jeanbrun succède à la loi Pinel pour encourager l'investissement locatif sur le territoire français. Le fonctionnement change toutefois en profondeur. Là où la loi Pinel reposait sur une réduction d'impôt, le Statut du bailleur privé introduit un mécanisme d'amortissement fiscal du bien, complété par un régime de déficit foncier renforcé. L'objectif est ainsi de favoriser les investissements conservés sur le long terme en lieu et place des opérations uniquement motivées par une réduction d'impôt.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut de bailleur privé
La location Jeanbrun doit-elle obligatoirement être nue en 2026 ?
Oui ! Le dispositif Jeanbrun ou Statut du bailleur privé concerne exclusivement la mise en location nue. Le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire.
Le bailleur doit également respecter les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources fixés par la réglementation. Ces conditions permettent de préserver la vocation de location intermédiaire du dispositif.
Pourquoi le Gouvernement souhaite-t-il déjà modifier le dispositif Jeanbrun - Statut de bailleur privé ? Explications au cœur de l'actualité immobilière
Quelques mois seulement après son entrée en vigueur, le Gouvernement estime que le dispositif Jeanbrun n'a pas encore produit tous les effets attendus sur la construction et l'immobilier locatif.
Le projet de loi Relance Logement vise donc à lever plusieurs freins identifiés par les professionnels : autoriser la location à un proche, supprimer le seuil
de 30 % de travaux dans l'ancien, ouvrir le dispositif aux maisons individuelles et assouplir certaines exigences énergétiques. Ces évolutions ont été approuvées par le Sénat, mais doivent encore être confirmées par la suite de la procédure législative.
Vous avez envie d'investir dans l'immobilier neuf tout en anticipant les évolutions de la loi Jeanbrun ? Le Statut du bailleur privé ouvre une nouvelle page de l'investissement locatif et les évolutions actuellement débattues pourraient encore renforcer son attractivité. Choix du programme immobilier neuf, fiscalité, financement, rentabilité… chaque projet mérite une analyse personnalisée. Les conseillers Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent gratuitement pour identifier les opportunités adaptées à vos objectifs patrimoniaux. Découvrez notre sélection de logements neufs éligibles à l'investissement locatif partout en France.
