Guide pratique : tout ce que vous devez savoir sur l'achat en VEFA

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Pour votre achat immobilier, vous avez décidé de vous tourner vers l’immobilier neuf. Comme de nombreux acquéreurs, vous allez donc devenir propriétaire d’un logement qui n’est pas encore construit. On parle ainsi d’achat en VEFA, Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou d’achat sur plan. Ce type d’acquisition vous permet de profiter de tous les avantages de l’immobilier neuf. Grâce à notre guide pratique, découvrez le fonctionnement de l’achat en VEFA et toutes les caractéristiques qui lui sont liées, des frais de notaire à la réception du bien en passant par le contrat de réservation.

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?


Pour faire simple, l’achat en VEFA désigne un contrat d’acquisition portant sur un logement neuf qui n’est pas encore sorti de terre. Il peut s’agir d’un appartement inclus dans un programme immobilier neuf, d’une maison en copropriété ou encore d’une maison individuelle. Lorsque que l’acquéreur signe le contrat de réservation pour son achat en VEFA, la construction n’a, dans la grande majorité des cas, pas encore débuté. Il y a donc un engagement mutuel entre le constructeur/promoteur qui s’engage à livrer un bien conforme à celui mentionné dans le contrat initial et l’acheteur qui s’engage à devenir propriétaire du logement en question. 


Bon à savoir : la construction d’un programme immobilier neuf débute lorsque 80% des logements sont vendus sur plan, pas avant. 

Les frais de notaire pour votre achat en VEFA


Comme pour tout achat immobilier, vous allez payer des frais de notaire pour votre acquisition en VEFA. Mais alors que ces frais sont compris entre 7 et 8% du prix du logement dans l’ancien, ils sont réduits à 2 à 3% pour un achat immobilier neuf. Pourquoi ? Parce que les logements neufs soumis à la TVA profitent d’une taxe de publicité foncière moins élevée que les biens anciens.


Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur et non du promoteur (le vendeur). Ils sont le plus souvent payés en amont de la signature de l’acte définitif de vente en VEFA chez le notaire. Cette signature est en effet soumise au paiement.


Pour rappel, les injustement appelés frais de notaire sont pour une grande partie des taxes à honorer auprès des collectivités locales et de l’administration fiscale. Seule une petite partie revient réellement au notaire : les émoluments.


Les frais de notaire représentent une somme non négligeable à intégrer dans le calcul de base lors de vos projections d’achat immobilier. Sachez cependant que certains promoteurs offrent ces mêmes frais comme avantage pour certains de leurs programmes immobiliers neufs. Renseignez-vous !

Quelles démarches administratives pour un achat immobilier en VEFA ?


Pour sceller votre achat immobilier neuf et le choix du logement en VEFA, quelques papiers sont à signer. Le contrat de réservation définit notamment les contours de votre projet immobilier pour le sécuriser.

Qu’est-ce que le contrat de réservation en VEFA ?


Pour que les engagements du promoteur et de l’acheteur soient officiels, les deux parties doivent signer un contrat de réservation. Ce contrat permet à l’acheteur de réserver son bien immobilier sur plan en versant un dépôt de garantie au promoteur. Grâce au contrat de réservation, les conditions de vente du logement neuf sont clairement établies. Selon l’article 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, voici les informations qui doivent impérativement figurer sur ce contrat préliminaire :


• La superficie du logement.
• Le nombre de pièces présentes dans le logement.
• La localisation du logement dans la copropriété, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un lotissement.
• Les matériaux et équipements utilisés pour la construction du logement.
• La date à laquelle la vente sera définitivement conclue.
• Le prix de vente prévisionnel.
• Les conditions légales régissant le dépôt de garantie. 

Qu’est-ce que le dépôt de garantie pour un achat sur plan ?


Comme expliqué, lors de la signature de votre contrat de réservation, le promoteur vous demande d’officialiser votre achat immobilier neuf via le versement d’un dépôt de garantie. Mais attention, son montant est strictement réglementé.


Si le délai de vente annoncé dans le contrat de réservation est de moins d’un an, le dépôt de garantie s’élève à 5% maximum du prix de vente prévisionnel.
Si le délai de vente annoncé dans le contrat de réservation est de moins de deux ans, le dépôt de garantie s’élève à 2% maximum.
Si le délai de vente annoncé dans le contrat de réservation est de plus de deux ans, aucun dépôt de garantie ne doit être versé.

Comment se rétracter d’un achat en VEFA ?


Dans le contrat de réservation, un délai de rétractation légal est mentionné assorti des conditions pour se désengager d’un achat en VEFA. L’acquéreur, vous, dispose d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la présentation du courrier en recommandé avec accusé de réception contenant le contrat de réservation initialement signé. Si vous décidez finalement de ne pas acquérir le bien cité en objet, il vous suffit d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au promoteur pour lui signifier votre marche arrière. Si vous respectez le délai de rétractation de 10 jours, le promoteur/constructeur n’a aucun droit de vous demander de justifier votre décision.


Hors du délai légal de rétractation, il est plus difficile d’annuler un achat en VEFA. Mais difficile ne signifie pas impossible. Certaines conditions ouvrent en effet la voie de la rétractation :


• Un prix de vente final supérieur d’au moins 5% au prix de vente annoncé.
• Une qualité des matériaux, des équipements inférieure à celle annoncée dans le contrat de réservation.
• La superficie du bien est inférieure de 10% ou plus à celle annoncée dans le contrat de réservation.


Une fois votre demande de rétractation envoyée, comptez environ trois mois pour voir le dépôt de garantie restitué.

Comment se passe le financement d’un achat immobilier sur plan ?


Le financement d’un achat en VEFA appelle quelques connaissances du mécanisme. Mais rassurez-vous rien de très compliqué d’autant que vous êtes systématiquement accompagné par un professionnel comme votre banquier et/ou un courtier.

Les appels de fonds de l’achat immobilier neuf


Lorsque vous achetez un logement ancien, vous payez la totalité du montant de l’acquisition avant la remise des clés, lors de la signature chez le notaire. Dans le cadre d’un achat immobilier neuf, le mécanisme est un peu différent.


En effet, le promoteur demande des déblocages de fonds au fil de la construction. Chaque somme débloquée fait donc l'objet d'un paiement, via votre banque le plus souvent, directement sur le compte du promoteur. Vous ne vous occupez de rien ou presque si ce n'est dans certains cas d'envoyer les appels de fond à la banque. Selon l'article R.261-14 du Code de la Construction et de l'habitation, les déblocages sont effectués de la manière suivante :


• 35% du montant lors de la réalisation des fondations.
• 70% lors de la mise hors d’eau.
• 95% lors de l’achèvement de l’immeuble.
• 5% lors de la remise des clés.

Enfin propriétaire de votre achat immobilier en VEFA !


Le grand jour est enfin arrivé. Vous allez pouvoir emménager dans votre logement neuf. Avec la remise des clés, votre projet immobilier touche à son terme et c'est une nouvelle vie qui commence. Reste encore à maîtriser quelques fondamentaux et vous serez bientôt incollable sur l'achat sur plan.

Réception VS livraison de votre logement en VEFA


Il est une erreur commune relative à l'achat sur plan qui consiste à confondre réception et livraison. Et pourtant la différence est grande.


Lorsque les travaux sont terminés, le promoteur qui est également le maître d'ouvrage réalise un procès-verbal avec l'architecte. Via ce document, il accepte les travaux. Le promoteur indique alors ses réserves éventuelles afin que les problèmes soient solutionnés au plus vite. Ces réserves portent le plus souvent sur la qualité de la réalisation. Le procès-verbal final est signé par le constructeur, par le promoteur et par l’architecte s’il est présent le jour de la réception.


Cette étape passée, c’est le moment pour le propriétaire d’être livré. Le promoteur/constructeur organise alors la livraison de l’achat en VEFA, ce jour tant attendu au cours duquel a lieu la remise des clés. 

La livraison du bien immobilier neuf en VEFA


Vous vous en doutez, la livraison est une phase cruciale de votre projet immobilier neuf. Malgré l’excitation et l’impatience d’investir votre nouveau chez vous, gardez la tête froide encore quelques heures. Lors de la livraison de votre logement neuf, faites preuve de minutie et d’exhaustivité. Vous devez impérativement passer au crible le moindre détail. Voici une checklist à conserver pour le jour J :


• Vérifier le bon fonctionnement de l’électricité : ampoule, interrupteur, prise électrique…
• Vérifier le bon fonctionnement des arrivées d’eau : robinet…
• Vérifier le bon fonctionnement des équipements : portes, fenêtres, volets (roulants)…
• Vérifier que les sols et murs sont droits.
• Vérifier les finitions (peinture, carrelage…)
• En option : vérifier que les éventuels travaux modificatifs demandés ont été réalisés.


Dans votre sac de la parfaite livraison, pensez à vous munir d’un chargeur de téléphone pour vérifier le fonctionnement des prises, d’une lampe de poche pour vérifier les finitions, d’un mètre pour vous assurer des cotes et d’un niveau à bulles pour vérifier que les sols sont droits.

Les garanties de l’immobilier neuf


Avantages conséquents de l’achat sur plan et, plus largement, de l’immobilier neuf, vous bénéficiez de garanties. La réception des travaux par le promoteur/maître d’œuvre est le point de départ des garanties de l’immobilier neuf. Il s’agit de :


• La garantie de parfait achèvement qui couvre pendant une année les vices cachés et les défauts de conformité.
• La garantie biennale qui couvre pendant deux ans les réparations des éventuels équipements défectueux.
• La garantie de bon fonctionnement qui porte sur les différents équipements présents dans le logement neuf.
• La garantie décennale qui couvre pendant dix ans les malfaçons relatives au gros œuvre.

Les avantages de l’achat en VEFA


Vous ne le savez peut-être pas encore mais en optant pour un achat en VEFA, vous allez profiter de tous les avantages de l’immobilier neuf. En voici une liste exhaustive pour vous permettre de faire un choix éclairé.

Le confort de l’immobilier neuf


Que vous optiez pour un appartement neuf ou une maison neuve, vous bénéficiez d’un logement construit selon les dernières normes environnementales. A la clé, un intérieur confortable et parfaitement isolé phoniquement et thermiquement. Actuellement, les constructions sont sous le sceau de l’obligatoire RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) mais nous cheminons progressivement vers la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020). Ces réglementations sont le gage d’une construction de qualité.


Autres vecteurs de confort, les parties communes. Les programmes immobiliers neufs qui sortent de terre aujourd’hui sont pensés pour faciliter le quotidien des habitants et le rendre agréable. Ainsi, la quasi-totalité des nouvelles constructions intègrent des espaces de stationnement (garage, parking…), des locaux à vélos, à poussettes ou à deux roues, un ascenseur, des espaces communs sécurisés… sans oublier quelques espaces partagés comme un potager commun, une chambre d’hôte ou encore une terrasse à partager.

Les économies possibles grâce à l’immobilier neuf


Grâce à ces mêmes réglementations, vivre dans un logement neuf permet également de réaliser des économies à court, moyen et long termes. Pourquoi ? Parce que mieux isolé et intégrant des équipements de production d’eau chaude, d’eau froide, de chauffage… dernière génération, un programme immobilier neuf permet de réduire considérablement les factures énergétiques annuelles des occupants.


D’autres économies sont également possibles. Vous emménagez dans un bien qui ne nécessite que peu de travaux, travaux qui sont le plus souvent de petite envergure (décoration, ameublement…) Pas de gros travaux à prévoir signifie pas d’importants budgets à envisager lors de l’emménagement.

Les avantages fiscaux de l’immobilier neuf


Confort et économies d’énergie ne sont pas les seuls avantages de l’achat sur plan. L’immobilier neuf ouvre en effet le droit à différents avantages fiscaux. Voyons ensemble lesquels :


Comme précédemment expliqué, les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% du montant du bien HT contre 7 à 8% dans l’ancien. Une belle économie sur le prix initial du logement. Bon à savoir : dans certains cas, le promoteur décide de la gratuité des frais de notaire pour un programme immobilier neuf donné. Renseignez-vous !


Opter pour un programme immobilier neuf permet également de profiter d’avantageux dispositifs fiscaux. Les acquéreurs allègent le montant de leur achat sur plan grâce au Prêt à Taux Zéro. Comme son nom l’indique, ce prêt mis en place par l’Etat permet d’emprunter 40% du coût de l’opération immobilière sans devoir ensuite rembourser d’intérêt. Il est réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, de composition du foyer et de localisation.

Autre dispositif, la loi Pinel. Si votre achat immobilier en VEFA est destiné à être loué, ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire vos impôts tout en vous constituant une solide patrimoine.

Un primo-accédant décidant de se tourner vers un logement neuf situé en zone ANRU peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% en lieu et place des 20% habituels, sous réserve de respecter les conditions de ressources établies.

Enfin, en fonction de la localisation du bien, la taxe foncière peut être exonérée pendant deux ans pour tout ou partie sur simple envoi d’un courrier à l’administration fiscale. 

Personnaliser votre logement neuf

En emménageant dans un bien immobilier neuf, vous écrivez une toile blanche. Le logement n’a encore jamais été habité, vous pouvez donc l’imaginer comme bon vous semble. En amont de sa livraison, avant même que ne débute la construction, vous avez pu solliciter des TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreur afin de modeler votre futur chez vous selon vos goûts. Pour chaque programme immobilier, le promoteur propose différentes gammes de personnalisation : sols, carrelages, parquet, couleurs des murs, équipements de salle de bains, de cuisine parfois… vous avez le choix.

Médicis vous accompagne dans toutes les étapes de votre achat en VEFA


Pour débuter votre projet immobilier neuf sans attendre, faites appel aux experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent pas à pas dans vos démarches, de la recherche initiale du logement à la remise des clés en passant par la signature notaire. En fonction de vos besoins, acquérir une résidence principale ou réaliser un investissement locatif, vous bénéficiez d’un interlocuteur dédié, spécialiste de votre secteur. Contactez-nous dès aujourd’hui !

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