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Immobilier et aides fiscales : les évolutions à prévoir pour 2022

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Fin d’année oblige, les regards sont tournés vers l’actualité immobilière. Qu’est-ce qui nous attend l’an prochain ? Quelles sont les aides fiscales encore accessibles et quelles sont les évolutions prévues pour 2022 ? Grâce au projet de loi de Finances, les orientations sont données pour les acquéreurs, les propriétaires nouveaux et anciens, et les propriétaires dès le 1er janvier prochain. Prêt à Taux Zéro, loi Pinel, dispositif Louer Abordable, l’heure est à l’analyse pour mener un projet immobilier dans les règles de l’art dès les fêtes de fin d’année passées.

L’immobilier, une priorité du gouvernement en 2022

Il aura fallu plusieurs semaines de débat au cœur de l’hémicycle pour voir se dessiner les contours du marché immobilier en 2022. Certains amendements du projet de loi de Finances ont été adoptés, d’autres rejetés, pour finalement parvenir à des mesures a priori équilibrées. Parmi les faits remarquables de cette nouvelle édition, une augmentation annoncée d’un milliard d’euros du budget logement pour l’année prochaine, un budget « offensif » dont se réjouit la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon. Immobilier et logement seront définitivement une priorité du gouvernement en place pour les prochains mois avec notamment la nécessité de « faciliter l’accession à un logement abordable pour tous » a affirmé la ministre dans un récent communiqué de presse.


Si tout paraît clair pour les décideurs nationaux, dans l’esprit des Français, l’histoire est autre. Les locataires, les propriétaires futurs ou actuels, les investisseurs, ont des interrogations en tête pour l’an prochain : les réformes annoncées dans l’actualité immobilière seront-elles efficaces ? Quelles sont les mesures et aides fiscales à connaître pour 2022 ? Quels sont les dispositifs maintenus et ceux qui évoluent ? Explications pour mener à bien votre projet immobilier.

Le dispositif Louer abordable devient plus séduisant

Voilà probablement l’une des aides fiscales les plus mal connues des propriétaires investisseurs. Et pourtant, elle mériterait à être plus largement diffusée, plus encore dans sa version 2022. Pour rappel, le mécanisme a été mis en place par Emmanuelle Cosse, ministre du Logement sous François Hollande. Dès le 1er janvier, Louer Abordable s’offre un coup de frais pour séduire les investisseurs. Son objectif ? Depuis 2017, le dispositif a pour but de faire baisser les loyers dans le parc social. En contrepartie, les propriétaires bénéficient de sérieux avantages fiscaux. Et plus l’effort est grand, plus le coup de pouce est important.


L’exécutif en place pointait du doigt le manque d’attrait pour le dispositif Louer Abordable depuis des mois. En 2017, 154 000 bailleurs avaient franchi le pas en l’adoptant et seulement 111 000 l’utilisaient toujours au 1er janvier 2021. Selon le gouvernement « Le dispositif Louer abordable est peu incitatif dans les zones les plus tendues, et au contraire parfois extrêmement avantageux dans les zones détendues ». Il y avait donc besoin de rendre le dispositif plus « sexy » pour attirer à lui les bailleurs et investisseurs des grandes métropoles françaises notamment. Comment ?


-Les taux de défiscalisation ne seront plus corrélés avec la localisation du logement. Ils seront donc homogénéisés dès le 1er janvier prochain.


-Les barèmes seront revus avec une réduction d’impôts de 15% pour les logements sous le sceau de la location intermédiaire et de 35% pour les logements sous le sceau de la location sociale. Dans le cas de l’intermédiation locative, la réduction d’impôts pourrait atteindre 20% des revenus bruts pour les logements intermédiaires, 40% pour les logements sociaux et 65% pour les logements très sociaux.


-S’il souhaite sortir du dispositif Louer abordable, le propriétaire investisseur aura la possibilité de revoir le loyer demandé à la hausse pour s’aligner avec les tarifs du parc locatif privé. Une réévaluation très compliquée dans la version actuelle du mécanisme et qui se veut attractive.

De nouveaux contours pour la loi Pinel

Tout le monde ou presque connaît la loi Pinel. Depuis son entrée sur la scène immobilière en 2014, elle fait le bonheur des particuliers désireux d’investir dans la pierre. Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux contribuables français de se positionner sur un programme immobilier neuf en France éligible, de choisir un logement neuf et de le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En échange, ils profitent d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21%. Contrepartie, les investisseurs acceptent de sélectionner leurs locataires en respectant des plafonds de ressources et de déterminer le loyer selon les seuils fixés. La loi Pinel est principalement appliquée dans les zones dites tendues, à savoir les zones dans lesquelles la demande locative est plus forte que l’offre.


Mais comme tout mécanisme en place depuis plusieurs années, les retours d’expérience et analyses ont démontré certaines faiblesses du dispositif. Le gouvernement a donc décidé d’en changer quelques contours dès le 1er janvier 2023 cette fois, afin de créer un dispositif Pinel+, un super dispositif Pinel. Ainsi, à compter de cette date, les particuliers devront respecter d’autres critères environnementaux et de confort pour continuer à profiter du dispositif Pinel. Un décret listera très prochainement ces critères plus précisément, mais l’on sait déjà qu’une surface minimale par typologie sera imposée et que les critères de performances énergétiques seront à considérer.


Bon à savoir : à titre d’exemple, un studio devra affiché une superficie de 28m² minimum et posséder un extérieur d’au moins 3m² pour être éligible à la loi Pinel, un 2 pièces devra afficher une superficie de 45m² minimum et posséder un extérieur d’au moins 3m² et un 3 pièces devra afficher une superficie de 62m² minimum et un extérieur d’au moins 5m².

Le dispositif Pinel breton toujours au cœur de l’actualité immobilière

Depuis 2020, la Bretagne est une terre d’expérimentation pour la loi Pinel. Dans les faits, cette version bretonne du dispositif vise à adapter le zonage Pinel en fonction des spécificités de la région. Un arrêté préfectoral désigne les zones éligibles ou non au mécanisme et le préfet détermine les plafonds de loyers et de ressources pour chaque commune ou secteur de la commune. Le zonage est ainsi plus précis et calqué sur les besoins des territoires. Crise sanitaire et manque de temps obligent, la phase de test est ainsi prolongée jusqu’à fin 2024.

Les aides à la rénovation énergétique parties prenantes du marché immobilier 2022

L’éco-PTZ est prolongé jusqu’à fin 2023 et sera adapté dès le 1er janvier 2022. L’éco-Prêt à Taux Zéro est un emprunt destiné à financer des travaux de rénovation énergétique, accordé sans remboursement d’intérêt par la suite.


Parmi les mécanismes revus et bonifiés de l’éco-PTZ, citons la durée du crédit, les montants octroyés, la possibilité donnée de coupler éco-PTZ et autres aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov’…

La loi Censi-Bouvard encore prolongée

Le projet de loi de Finances 2022 prolonge également la loi Censi-Bouvard, deuxième mécanisme d’investissement locatif et de défiscalisation préféré des Français. Grâce à lui, il est possible d’investir dans une résidence de services (résidences étudiantes et résidences seniors en tête), tout en bénéficiant de 11% de réduction d’impôts sur le montant hors taxe du bien. Avantage supplémentaire, la récupération de la TVA à 20%. Une belle opération pour constituer un patrimoine immobilier stable, sécurisé et créer une rente supplémentaire facilement. Le dispositif Censi-Bouvard devait disparaître au 31 décembre 2021, il est finalement possible d’en bénéficier jusqu’à fin 2023 (au moins).


Autre dispositif prolongé, le dispositif Denormandie. Investissez dans un logement situé en cœur de ville de l’une des 222 communes intégrées dans le programme Action Cœur de Ville, rénovez-le et bénéficiez d’une belle réduction d’impôts. Le mécanisme Denormandie est lui aussi acté jusqu’à fin 2023.

Le Prêt à Taux Zéro pour un achat immobilier neuf en 2022 et 2023

Bonne nouvelle pour les acquéreurs, primo-accédants en tête : le PTZ, Prêt à Taux Zéro est disponible jusqu’à fin 2023 dans le cadre du prochain projet de loi de Finances. Cette aide fiscale réservée pour un premier achat immobilier, immobilier neuf surtout et immobilier ancien sous strictes conditions, est un fabuleux levier pour rendre la propriété accessible aux particuliers. Ils peuvent en effet emprunter des milliers d’euros à taux zéro, sans rembourser d’intérêt par la suite donc. Jusqu’à 40% de leur résidence principale sont ainsi finançables via ce mécanisme. Le PTZ est accordé sous conditions de ressources, de composition du foyer, de zone d’achat et de prix du logement acquis.


Investissement locatif ou achat d’une résidence principale, vous avez un projet à mener en 2022. Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent à chaque étape de l’achat, du simple questionnement à la remise des clés.

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