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Investissement locatif : quelle typologie pour quel projet ?

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Votre idée cette année : réaliser un investissement locatif. L’envie est là, le besoin aussi mais comment orienter votre projet immobilier ? Vers quelle typologie vous tourner pour être certain de ne pas vous tromper ? Rente pour anticiper la retraite, patrimoine solide, transmission immobilière à vos enfants, voici comment faire le bon choix pour faire de votre placement une réussite. Guide et mode d’emploi.

Pourquoi investir dans un studio ?

Les petites superficies sont plébiscitées par les investisseurs. Studio et 1 pièce ont leurs faveurs pour différentes raisons. La première ? La possibilité donnée de réaliser un investissement locatif avec un faible ticket d’entrée. En effet, même les budgets serrés peuvent se positionner sur ces deux typologies. Dans certaines villes, les studios sont disponibles pour moins de 100 000€ . Un vrai avantage, plus encore lorsque l’on connaît la rentabilité du placement. À la clé, un emprunt et/ou une durée de crédit moins important(e)(s). Il est d’autant plus facile de rembourser le prêt avec les seuls loyers dans le cas d’un studio ou d’un T1. On parle alors d’investissement immobilier auto-financé.


Pour concrétiser votre projet, vous avez plusieurs options. Vous tourner vers la très convoitée loi Pinel dont les avantages fiscaux sont encore disponibles cette année. Dans les zones tendues, à savoir les zones dans lesquelles la demande de location est supérieure à l’offre (cf zonage Pinel), les petites superficies se louent rapidement et sans aucune difficulté à condition, comme toujours, que le logement soit bien situé. En échange d’un loyer plafonné, le propriétaire bailleur profite d’une belle réduction d’impôts, à savoir 12, 18 ou 21% pour 6, 9 ou 12 ans de mise en location obligatoire pour la loi Pinel 2022. La défiscalisation est calculée sur un montant maximum de 300 000€ à raison d’un à deux investissement(s) par année.
Vous pouvez également opter pour un studio ou un 1 pièce dans l’ancien. Attention cependant aux frais de notaire qui sont plus élevés que pour un achat immobilier neuf. Ils sont de l’ordre de 7 à 8% dans l’ancien contre 2 à 3% dans le neuf.


Bon à savoir : le prix du loyer au m² des deux typologies précitées est plus élevé que celui des grandes surfaces. Un calcul gagnant même si le prix d’achat au m² des studios et des T1 est lui aussi plus important. La balance est toujours positive en faveur des investisseurs.

Quels locataires pour un studio ou un T1 ?

Ces types de biens en location sont très recherchés par les étudiants et par les jeunes actifs, plus encore dans les villes étudiantes et au marché de l’emploi pourvoyeur et dynamique. La condition ? Une excellente localisation. Avant de franchir le pas de l’achat, veillez à la proximité des écoles, des universités, des commerces, des lieux de divertissement, des transports en commun… L’emplacement est tout aussi important que le logement lui-même, si ce n’est plus.


Bon à savoir : la cible locative étudiants/jeunes actifs est très présente. Mais le turn-over également. Il s’agit généralement de locataires qui resteront entre quelques mois et quelques années dans le logement. Ayez cette donnée en tête car la gestion locative peut devenir chronophage. La solution ? Déléguez la gestion locative pour un investissement locatif serein.

Pourquoi investir dans un 2 pièces ou un 3 pièces ?

Vous avez un budget plus conséquent et vous souhaitez un investissement locatif stable ? Miser sur un 2 pièces ou un 3 pièces est une bonne option. Dans les faits, ces typologies amènent une rentabilité un peu moins élevée. Pourquoi ? Parce que le delta prix au m² à l’achat et prix au m² à la location est plus faible. Plus généralement, plus la surface louée est conséquente, moins le prix au m² du loyer est élevé.


En contrepartie, les 2 pièces sont plébiscités par les jeunes couples et les 3 pièces par des familles avec un voire deux enfants dans les grandes villes. Ils ont le plus souvent envie de s’installer pour quelques années. Une aubaine pour les investisseurs en quête de stabilité.


Autre avantage, cette cible locative est considérée comme plus soigneuse que les étudiants ; généralité toujours. Les menus travaux et autres petites rénovations à la relocation sont donc moins fréquents.


Enfin, ce type de bien pourra facilement devenir votre résidence secondaire voire principale dans quelques années, au moment de la retraite par exemple. Vous pouvez réfléchir l’investissement locatif en ce sens en optant pour une localisation qui vous conviendra à ce moment de vie en fonction de vos besoins et envies.


Bon à savoir : en moyenne, un studio est loué pendant 2 ans contre 5 pour un 2 pièces ou un 3 pièces. Une vraie différence qui distingue grandement les deux types de placement. Pourquoi investir dans un 4 pièces ? Le 4 pièces est le logement familial par excellence. Autant dire que la stabilité des locataires est le principal atout de ce type d’investissement immobilier. Les T4 sont particulièrement recherchés par les familles qui y resteront le plus souvent pendant de nombreuses années.


Autre atout, ce type de bien est relativement rare à la location. Il représente environ 10% des logements disponibles sur le marché locatif français. Les T4 restent donc très peu de temps vacants à condition, là encore, d’être bien situés. C’est-à-dire ? Les familles recherchent la proximité des écoles, des espaces verts, des commerces, des transports en commun et des grands axes routiers. Les infrastructures culturelles et sportives sont également un critère de choix, secondaire mais important.


L’investissement locatif dans un T4 séduira les investisseurs en recherche d’une grande stabilité pour leur placement. Mais attention, ce type de placement n’est pas accessible à qui veut. Le ticket d’entrée est en effet beaucoup plus élevé que pour les précédentes typologies citées.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

Vient ici le match entre immobilier neuf et immobilier ancien. Les deux segments du marché ont leurs atouts et peuvent séduire différents profils d’investisseurs. Mais les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux, au-delà des seules données brutes de rentabilité :


-Les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf.


-La taxe foncière peut être exonérée pendant deux ans dans l’immobilier neuf.


-La plus-value à la revente est plus importante dans l’immobilier neuf.


-L’immobilier neuf permet de bénéficier de dispositifs fiscaux appréciés. La loi Pinel, la loi Censi-Bouvard pour un investissement dans une résidence de services, la TVA réduite… sont autant de possibilités qui réduisent le coût global du placement.


-L’immobilier neuf est aujourd’hui plus séduisant pour les locataires. Respectueux des dernières normes énergétiques, RT 2012 et RE 2020 en tête, il permet aux locataires de profiter de faibles factures énergétiques et d’une isolation thermique et phonique optimale. À superficie et localisation égales, un logement neuf se loue plus rapidement et plus facilement.


-Parking, garage, terrasse, balcon, jardin privatif, services partagés… L’immobilier neuf offre des espaces supplémentaires très convoités.


Vous avez besoin d’aide pour réaliser votre investissement locatif ? Les experts Médicis Immobilier Neuf sont à votre écoute pour vous épauler. Du simple questionnement à la remise des clés en passant par la signature chez le notaire, votre placement est encadré et sécurisé. Contactez votre interlocuteur dédié.

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