Tout au long de votre vie, vous aurez peut-être eu à cœur de vous construire un patrimoine immobilier. Peut-être êtes-vous propriétaire de votre habitation principale voire d’une maison de vacances. Vous chercherez alors à transmettre votre patrimoine à votre descendance tout en essayant de minimiser l’impact fiscal de votre héritage. La fiscalité inerrante aux transmissions est aujourd’hui forte et peut parfois s’avérer un véritable gouffre financier pour vos enfants. Des solutions existent pour réduire cette pression fiscale, notamment les OBO. Explications et mode d'emploi.
L’OBO dans le cadre des legs immobiliers : définition
L’OBO ou l’Owner Buy Out est un mécanisme qui permet de minimiser la fiscalité sur les legs immobiliers. Plus concrètement, il s’agit de de vendre un (ou plusieurs) bien(s) en votre possession à une entreprise qui elle appartient à vos enfants.
Attention cependant à vous entourer d’experts pour éviter tout risque et mauvaise surprise, notamment en matière de requalification fiscale. Des frais importants peuvent également être induits par ce type d’opération, mieux vaut être prévenu !
En pratique, vous devrez dans un premier temps créer une société immobilière type SCI (Société Civile Immobilière) puis, dans un second temps, racheter votre propre bien. Vous constituez cette société immobilière avec vos enfants qui peuvent, au besoin, contracter un emprunt selon les parts qu’ils détiendront dans cette entreprise.
L'OBO, des avantages fiscaux pour toute la famille
Les avantages financiers du OBO sont nombreux. La mise en location du bien de la SCI vous permet de percevoir des sommes issues des loyers pour rembourser l’emprunt contracté le cas échéant. Selon les investissements réalisés, vous pouvez également percevoir des réductions d’impôt ou autres avantages fiscaux.
Pour vos enfants également l’avantage est non négligeable : ils pourront bénéficier de la transmission du patrimoine sans avoir à payer de droits de donation ou de succession. En effet, étant partie intégrante de la SCI, vos héritiers bénéficient de la nue-propriété de leurs parts sociales qui, grâce à l’emprunt, sont sous évaluées.
Pour finir, ce mécanisme d’OBO vous exonère de l’impôt sur la fortune immobilière. Intéressant non ?
Quelques précautions à prendre avec l'OBO
Ce montage très commun dans le cadre de succession est à effectuer dans un cadre bien précis et en s’entourant d’experts maîtrisant cette pratique (avocats fiscalistes, notaires…). En effet, l’administration fiscale pourrait, si c’est le cas, reclasser votre SCI en donation si vous n’êtes pas en mesure de fournir les pièces justificatives de votre société telles que les PV d’Assemblées Générales, les preuves de comptabilité etc…
Enfin, ce montage engendre évidemment des frais qu’il vous faudra prendre en compte (et en charge) au moment de votre calcul.
Avez-vous déjà créé une SCI avec vos enfants afin de garantir le maintien de votre patrimoine au sein de la famille ? Expliquez-nous en commentaire !
