La résidence principale bénéficie en France d’un régime fiscal particulier, pensé pour favoriser l’accession à la propriété et sécuriser le parcours des ménages. Exonérations, abattements, aides financières, absence d’imposition sur la plus-value à la revente… Autant de dispositifs qui peuvent alléger durablement le coût global d’un projet immobilier, à condition d’en maîtriser les règles. Logement neuf ou ancien : tour d’horizon des principaux avantages fiscaux liés à la résidence principale et des points de vigilance à connaître pour faire les bons choix.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
La définition est simple… mais essentielle. Pour l’administration fiscale, votre résidence principale est le logement que vous occupez de manière effective et habituelle, c’est-à-dire au moins 8 mois par an, sauf contraintes professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure.
C’est également votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année d’imposition. Maison ou appartement, neuf ou ancien, peu importe : c’est l’usage réel du logement qui fait foi.
Maison ou appartement - La fin de la taxe d’habitation pour les résidences principales : une réduction d'impôt foncier bienvenue !
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est totalement supprimée pour 100 % des ménages, propriétaires comme locataires.
Même si cela ne constitue pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler, il s’agit d’une économie structurelle durable, intégrée dans le budget des foyers.
Mais attention : les résidences secondaires restent soumises à la taxe d’habitation ET certaines communes appliquent même une surtaxe dans les zones tendues.
Quels sont les avantages fiscaux liés à l'achat d'une résidence principale ? Comment profiter d’une exonération de la taxe foncière sur votre résidence principale (une astuce spéciale primo-accédant) ?
Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière reste due par les propriétaires. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur votre résidence principale. Ce coup de pouce fiscal fait partie des avantages de l’immobilier neuf. Là encore, l’achat d’un logement neuf peut faire la différence.
Une exonération temporaire de taxe foncière dans l'immobilier neuf
Dans de nombreuses communes, les logements neufs bénéficient :
- D’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans.
- Sous réserve de déclaration dans les 90 jours qui suivent l’achèvement.
Cet avantage dépend :
- De la commune.
- Du type de logement.
- Des décisions locales appliquées.
Votre achat de résidence principale peut-il vous permettre de profiter d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans ? Un point à vérifier systématiquement avant d’acheter et un vrai coup de pouce financier les premières années !
Votre défiscalisation - Comment réduire ses impôts en France grâce à sa résidence principale ? Un abattement de 30 % à connaître absolument !
Il y a quelques années, l’actualité immobilière nous a rapporté le remplacement de l’ISF ou Impôt sur la Fortune par l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière. Pour faire simple, les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1 300 000 € sont imposés au titre de l’IFI.
MAIS, et c’est important, le propriétaire en titre d’une résidence principale profite d’un abattement de 30 % sur la valeur globale de son bien (sa valeur vénale). Sous quelle forme ? Une réduction forfaitaire ou proportionnelle en fonction des cas, directement appliquée sur la base de calcul de l’IFI.
Pour faire simple :
- Seulement 70 % de sa valeur réelle sont intégrées dans l’assiette de l’IFI.
- Un avantage majeur pour les patrimoines élevés.
Bon à savoir : les dettes immobilières (crédit restant dû notamment) peuvent également être déduites, ce qui permet une approche au réel de la valeur nette du patrimoine.
Votre déduction d'impôts personnalisée - Quels travaux sont déductibles des impôts pour une résidence principale ?
Contrairement à un investissement locatif, les travaux réalisés dans une résidence principale ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu.
En revanche, ils peuvent ouvrir droit à :
- Des aides financières.
- Des primes énergétiques.
- Parfois à une TVA réduite à 5,5 % (pour les travaux de rénovation énergétique notamment).
Cela peut être le cas pour :
- L’isolation du logement.
- La mise en place d'un système de chauffage performant.
- L'installation d'équipements à haute performance énergétique.
Un point clé à intégrer dans une stratégie d’achat immobilier globale, dans l'immobilier neuf ou dans l’ancien rénové notamment.
Comment louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôts ? Baisser ses impôts facilement
Voici l’un des dispositifs les moins connus et pourtant très efficace.
Sous conditions, vous pouvez décider de louer une partie de votre résidence principale. Une chambre délaissée par vos enfants partis en études, une dépendance de maison devenue trop grande, plusieurs pièces même. Si le logement est meublé, vous pouvez donc prétendre à une activité LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle.
Ce dispositif appliqué, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et généralement classifiés comme des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est qu’il est possible de profiter d’une exonération à 100 % des impôts sur ces revenus locatifs. Trois conditions sont ainsi à respecter.
1. Si la pièce louée (ou les pièces louées) fait partie intégrante de la résidence principale du propriétaire bailleur.
2. La pièce louée devient la résidence principale du locataire ou secondaire dans le cas d'un travailleur saisonnier.
3. Le loyer demandé pour la location est en adéquation avec les plafonds légaux. L'administration fiscale publie chaque année deux plafonds en fonction des régions.
Si toutes ces conditions sont respectées :
- Les revenus locatifs ne sont ni imposables.
- Ni soumis aux prélèvements sociaux.
Une solution idéale pour optimiser un logement devenu trop grand, sans alourdir sa fiscalité !
Votre déduction d'impôt après un achat immobilier neuf ou ancien - Une plus-value exonérée lors de la revente d’une résidence principale
Vous allez vendre votre résidence principale ? Bonne nouvelle ! La plus-value générée par la vente d’une résidence principale et ses annexes n’est pas imposée. Elle profite d’une exonération fiscale totale.
Un principe fiscal ancré depuis de nombreuses années. Vous avez donc la quasi certitude qu’en achetant votre résidence principale aujourd’hui, vous ne payerez pas d’impôts sur la plus-value à la revente.
Bon à savoir : pour toutes les autres ventes, celles ne portant pas sur une résidence principale, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS). Mais un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôts, après 30 ans la plus-value est également exonérée de prélèvements sociaux. Un mécanisme qui pourrait cependant changer en 2026 : Réforme de la plus-value immobilière 2026 : ce qui va vraiment changer pour les propriétaires
Pour aller plus loin : les aides financières pour l’achat d’une résidence principale
Pour alléger le coût de votre budget logement, il est également possible de faire appel aux aides à l’achat immobilier pour devenir propriétaire de votre résidence principale. Parmi les dispositifs plébiscités, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro qui permet d’économiser des milliers d’euros. Comment ? Une partie du bien immobilier est financée à taux zéro, sans rembourser d’intérêts donc. Une belle économie à la clé !
Il existe également d’autres coups de pouce et mesures à connaître tels que le PAS ou Prêt d’Accession Sociale à la propriété et le Prêt Action Logement. Déterminez l’aide à l’achat immobilier qui vous correspond grâce à notre rubrique dédiée.
Ces dispositifs permettent :
- De réduire le coût global du crédit immobilier.
- D’augmenter la capacité (et le pouvoir) d’achat immobilier.
- De sécuriser un projet immobilier dans la durée.
Que peut-on déduire des impôts en France ? Dispositifs de défiscalisation, frais de garde d'enfants déductibles... Comment payer moins d'impôts sur le revenu en 2026 ? Quels sont les autres moyens et solutions ?
La résidence principale est un socle, mais d’autres leviers fiscaux existent pour réduire vos impôts efficacement :
- L’investissement locatif en LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel (location meublée), la loi Malraux, la loi Monuments Historiques et autres dispositifs de défiscalisation pour investir.
- Les dépenses liées à l'emploi d’un salarié à domicile qui ouvrent le droit à un crédit d’impôt.
- Les dépenses liées à la garde d’enfants de moins de 6 ans qui ouvrent également le droit à un crédit d'impôt.
- Le Plan d’Épargne Retraite (PER) pour préparer un avenir serein.
- Certains investissements spécifiques liés à la forêt, au cinéma…
Une liste non exhaustive de possibilités d'accéder à l'avantage fiscal qui vous convient le mieux.
Pour être adaptée, chaque situation mérite une approche personnalisée !
Quels sont les autres avantages financiers et fiscaux liés à l’achat d’une résidence principale neuve ?
Résidence principale et frais de notaire : un avantage indirect mais réel
Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont généralement compris entre 2 et 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une économie immédiate de plusieurs milliers d’euros, qui améliore la capacité d’achat ou limite le recours au crédit immobilier.
Tout savoir sur les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf
Résidence principale et TVA réduite : un dispositif trop souvent oublié
En fonction et sous conditions de ressources et de localisation (zones ANRU ou quartiers prioritaires principalement), l’achat d’une résidence principale neuve peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
Un avantage majeur, à condition de respecter une durée minimale d’occupation en qualité de résidence principale.
Tout savoir sur la TVA réduite pour un achat immobilier neuf
Résidence principale : ce que la fiscalité permet… et ce qu’elle ne permet pas
Il est essentiel de rappeler que dans le cadre d'une résidence principale :
- Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles.
- Les dépenses liées aux travaux ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu (en dehors des aides énergétiques).
- L’achat d’une résidence principale ne génère pas de réduction d’impôt immédiate comme un investissement locatif.
- La résidence principale n’est donc pas un outil de défiscalisation "agressive", mais un cadre fiscal stable et protecteur.
Déduction et réduction d'impôts en 2025-2026 : la FAQ
Quel plafond ne pas dépasser pour être exonéré d'imposition en 2026 ?
À titre indicatif, un contribuable célibataire disposant d’environ 17 000 € de revenus nets imposables peut rester non imposable, tandis qu’un couple sans enfant peut atteindre environ 30 000 €.
Ces montants ne constituent pas des plafonds légaux "fixes" : l’imposition dépend en effet du quotient familial, du barème annuel de l’impôt sur le revenu, des abattements et des réductions ou crédits d’impôt applicables.
Comment optimiser ses impôts pour préparer sa retraite ?
L'immobilier (neuf) reste une valeur sûre pour bénéficier d'une importante réduction d'impôts, pour constituer un solide patrimoine et percevoir, dans quelques années, une rente appréciable ou des liquidités à l'heure de la retraite.
Mais il est également possible de mettre en place d'autres solutions telles que le PER ou Plan Épargne Retraite dont les versements sont déductibles des revenus imposables.
Acheter sa résidence principale, ce n’est pas seulement un choix de vie. C’est aussi une décision patrimoniale et fiscale structurante.
Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent à chaque étape dans :
- Le choix du logement.
- L'optimisation des aides à l'achat immobilier.
- La sécurisation du financement.
- L'anticipation des avantages fiscaux.
Contactez votre conseiller Médicis Immobilier Neuf dédié et concrétisez votre projet immobilier en toute sérénité.
