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Passoires énergétiques : que faire des biens qui ne peuvent plus être loués ?

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L’actualité immobilière a fait la Une en ce début d’année. Depuis le 1er janvier, les logements classés G au nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique sont catégorisés comme indécents et ne peuvent plus être loués. La mesure était annoncée, elle est désormais appliquée mais elle suscite encore de nombreuses interrogations. Que va-t’il se passer pour ces biens désormais pointés du doigt ? Quelles sont les options des propriétaires bailleurs ? Zoom sur ces logements désormais devenus encombrants (ou presque).

Quels sont les logements interdits à la location ?

Ils font désormais figures de très mauvais élèves ces logements qui appellent des consommations énergétiques trop élevées, qui demandent aux locataires de payer des factures indécentes chaque mois et qui les obligent même parfois à ne pas se chauffer pour économiser. Mais ils devraient également se raréfier grâce aux nouvelles mesures entrées en vigueur. Quelles sont les caractéristiques des passoires énergétiques ? Une consommation supérieure à 450 kilowattheures par m² et par année. Ces biens sont considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2023 et sont donc interdits à la location en l’absence de travaux de rénovation énergétique globale.

Cette interdiction est dictée par le décret n°2021-19 datés du 11 janvier 2021. Il est intégré dans la loi relative à l’énergie et au climat de 2019 et est dans le même temps devenu un critère encadrant la décence d’un logement, un critère qui s’ajoute à la liste déclinée dans la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière réunit notamment :

  • L’absence d’infiltrations d’eau.
  • L’absence de danger pour les habitants.
  • L’absence de parasites (punaises de lit par exemple).

 

Quelle part de logements français est considérée comme très énergivore ? Selon l’ONRE ou Observatoire national de la rénovation énergétique, le nombre de biens extrêmement énergivores en France est de 510 000 dont 50 000 dans le parc locatif social, 140 000 mis en location dans le parc privé et 320 000 occupés au titre de résidence principale par leurs propriétaires.

Que faire d’un logement trop énergivore ?

La vente d’un bien mal classé au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique n’est pas interdite. Cependant le seuil des 450 kWh/m² et par année a logiquement des répercussions sur le prix affiché du logement. Aujourd’hui, certains propriétaires décident de se séparer de leur bien devenu encombrant car ils ne souhaitent pas entamer de lourds travaux de rénovation. Ils doivent ainsi s’attendre à une décote importante parce que le logement en l’état est difficilement habitable et/ou parce que la mise en location n’est pas une option sans rénovation énergétique. On parle ici de l’importance de la valeur verte.

D’autres propriétaires bailleurs décident tout simplement de se lancer dans les travaux en profitant des aides à la rénovation énergétique à l’image de MaPrimeRénov’ et de l’éco-PTZ. Ils entendent ainsi améliorer le DPE de leur logement pour pouvoir le remettre en location ou l’habiter rapidement.

Comment savoir si un logement est énergivore ?

Seul le nouveau DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique peut déterminer le caractère énergivore d’un logement. Il fait loi pour savoir si oui ou non un bien est situé sous le seuil des 450 kWh/m² et par an. Ce diagnostic immobilier obligatoire est transmis lors de la mise en location ou lors de la vente. Il est annexé au dossier pour plus de transparence. Pour rappel, le DPE attribue une lettre allant de A pour les logements les plus vertueux (très souvent des programmes immobiliers neufs en France) à G pour les logements les plus énergivores. La lettre G concerne les biens dont la consommation énergétique est supérieure à 420 kWh/m² et par année.

Vous comprenez donc qu’un logement classé G au DPE n’est pas nécessairement interdit à la location depuis le 1er janvier dernier. Si le seuil des 450 kWh par m² et par année n’est pas franchi, les propriétaires des biens énergivores classés G ont deux ans pour les mettre aux normes.

En 2025, l’interdiction de mise en location des passoires thermiques impactera tous les logements, maisons ou appartements, classés G mais pas avant. Vous êtes dans ce cas ? Vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour réaliser vos travaux de rénovation énergétique.

Interdiction de mise en location ou non ?

Seuls les logements qui font l’objet d’un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2023 sont concernés par les mesures et interdictions. Un locataire en place dans un bien trop énergivore voit son bail se poursuivre sans modification. Mais que se passe-t-il à la fin de ce dernier ? Pour David Rodrigues, responsable juridique à l’association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV) : « Si le bail est reconduit tacitement, le dispositif ne s’applique pas, mais si le contrat est renouvelé expressément, c’est-à-dire que le locataire signe de nouveau son bail, le seuil de 450 kWh/m2/an s’applique ».

L’ANIL ou Agence nationale pour l’information sur le logement n’a pas la même lecture du dispositif. Elle estime qu’il doit être appliqué que le bail se renouvelle tacitement ou non. Cela signifie que les travaux de rénovation énergétique doivent être réalisés pour que le locataire reste en place dans le logement.

Pour lever les doutes « Il faudrait que le gouvernement clarifie la situation mais, quoi qu’il en soit, si le locataire se rend compte que son logement est indécent, il peut saisir la commission départementale de conciliation [CDC] à tout moment en cours de bail, et demander au propriétaire la réalisation de travaux, ou bien une baisse du loyer », pense Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre.

L’impossibilité d’augmenter les loyers des logements énergivores depuis août 2022 devrait être un levier pour encourager les propriétaires bailleurs sur le chemin de la rénovation énergétique. Des précisions devraient être apportées ces prochaines semaines. À suivre…

Le calendrier des interdictions de mise en location

Pour rappel, voici les dates communiquées par le gouvernement, indiquant les échéances pour les propriétaires de logements énergétiquement indécents :

  • 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements classés G au DPE et consommant plus de 450kWh par m² et par année.
  • 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location de tous les logements classés G au DPE.
  • 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location de tous les logements classés F au DPE.
  • 1er janvier 2034 : interdiction de mise en location de tous les logements classés E au DPE.

 

Propriétaires, êtes-vous concernés par ces interdictions ? Vente ou travaux de rénovation énergétique : quel est votre choix ?

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