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L'immobilier neuf moins cher que l'ancien ? Réalité ou utopie ?

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Les idées reçues ont la vie dure, et pourtant... Baisse de prix, aides à l'achat, offres promoteurs, frais de notaire réduits, exonération partielle ou totale de la taxe foncière, sans oublier des taux d'emprunt qui diminuent, le match immobilier ancien VS immobilier neuf tourne souvent à l'avantage du second. Une réalité portée par l'actualité immobilière dans plusieurs grandes villes françaises. Zoom sur le marché de l'immobilier neuf en France, ses atouts et ses tendances.


Acheter neuf ou ancien : est-ce que le prix de l'immobilier neuf va baisser ? 

Depuis plusieurs années, le pouvoir d'achat immobilier neuf des Français avait cette fâcheuse tendance à baisser ou à stagner, la faute à des prix qui se sont envolés sous l'impulsion de la demande, de la rareté de l'offre (et du foncier) mais aussi des prix des matériaux. 

Mais la page semble se tourner ! Selon le Baromètre Empruntis/Trouver-un-logement-neuf publié en novembre 2024, le prix moyen de la surface de référence, à savoir le 3 pièces, avait baissé de 0,85 % en six mois pour atteindre les 322 379 € en moyenne dans l'hexagone, soit environ 2 700 € de moins en comparaison des six mois précédents.

Ces moyennes ont été données après analyse des 117 villes françaises affichant au moins cinq programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation sur le portail Trouver-un-logement-neuf.

Selon ce même baromètre, les prix de l'immobilier neuf ont baissé en 2024 dans 64 villes françaises alors qu'ils ont progressé dans "seulement" 53 communes.

En conjuguant baisse des prix de l'immobilier neuf et diminution des taux d'emprunt, les acquéreurs ont mécaniquement retrouvé du pouvoir d'achat immobilier neuf pour concrétiser leur projet sur leur segment du marché préféré !


Bons plans ! Des offres des promoteurs (très) intéressantes : quels sont les gestes commerciaux le plus souvent proposés par les promoteurs ?

Dans un contexte immobilier un brin compliqué, les promoteurs ont, ces derniers mois, rivalisé d'idées pour attirer les nouveaux acquéreurs. Ces offres promotionnelles permettent par positive répercussion, de faire baisser le prix premier de votre projet immobilier. Parmi elles : 

  • Les frais de notaire offerts : ces frais représentent environ 2 à 3 % du prix d'achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Une économie non négligeable à la clé !

  • Des remises sur le prix au m² : certains promoteurs proposent des réductions immédiates, surtout en phase de lancement ou en phase de clôture d'une opération.

  • La cuisine équipée incluse : un argument de poids, car une cuisine sur mesure peut coûter plusieurs milliers d'euros au futur propriétaire.

  • Des garanties prolongées : des extensions sur la garantie de parfait achèvement ou sur la garantie décennale pour rassurer les acheteurs par exemple.

  • Des offres spéciales sur les équipements : ces avantages peuvent inclure des équipements de domotique modernes ou des aménagements supplémentaires comme des placards intégrés ou un dressing par exemple.

  • Des "coups de marketing" très intéressants : le journal du 20H a récemment mis en avant une initiative peu commune d'un promoteur désireux de vendre rapidement les logements de son programme immobilier neuf. Il a ainsi décidé d'offrir la possibilité de "gagner" un appartement T1 (1 pièce) lors de l'achat d'un autre logement dans l'ensemble. Une publicité remarquée qui a poussé certains acquéreurs à franchir le pas dans l'espoir de remporter ce second logement très facile à louer !


Des aides à l'achat à connaître pour votre futur appartement neuf ou votre prochaine maison neuve en 2025

À l'heure où nous écrivons ces lignes, le PLF, Projet de Loi de Finances pour 2025 n'est pas encore validé. MAIS, nous avons aujourd'hui la quasi certitude que le PTZ, Prêt à Taux Zéro sera élargi, en 2025 au moins, à TOUS les logements neufs et en France entière. C'est une vraie bonne nouvelle dans l'actualité immobilière, évoquée par le premier ministre François Bayrou et, réaffirmée plus récemment par la ministre du Logement en poste, Valérie Létard dans une interview donnée aux Échos en date du 24 janvier 2025.

Les acquéreurs de résidence principale pourront donc compter sur un PTZ, Prêt à Taux Zéro élargi en 2025 si le PLF le confirme dans les prochains jours.

Pour rappel, cette aide à l'acquisition permet de financer une partie de votre achat à taux zéro, sans rembourser d'intérêt donc. Le montant accordé est quant à lui soumis à plusieurs conditions, et notamment à la localisation du logement neuf, aux revenus de l'emprunteur, à la composition de son foyer, à la typologie du bien...


Pour aller plus loin :
Actualité : les annonces de François Bayrou pour booster l'immobilier


Pourquoi les acquéreurs préfèrent l'immobilier neuf ? Pourquoi est-ce une bonne idée d'acheter un logement neuf ? Nos 8 arguments

C'est un fait, de nombreux acquéreurs, futurs propriétaires de résidence principale ou même investisseurs qui dédient leur projet à leurs locataires à venir, se tournent vers l'immobilier neuf. Mais pourquoi ? Non pas pour une, pour deux ou pour trois bonnes raisons, mais bien pour huit ! Quelle est la vôtre ?


1. Un confort moderne et des prestations de qualité

Les logements neufs sont conçus pour répondre aux besoins actuels : grandes baies vitrées, espaces extérieurs de type balcon, loggia, terrasse ou jardin privatif, isolation thermique et phonique performante, espaces optimisés, équipements modernes (chauffage connecté, domotique)... La satisfaction et le confort des occupants sont assurés.


2. Des économies d’énergie grâce aux normes récentes

Les bâtiments neufs respectent les dernières normes et réglementations énergétiques en vigueur garantissant une faible consommation énergétique. Une traduction concrète par des factures réduites au quotidien.


3. La tranquillité d'esprit assurée par les garanties de l'immobilier neuf

En achetant un bien neuf, vous bénéficiez de garanties comme :

  • La garantie décennale : une protection contre les défauts majeurs pendant 10 ans après la livraison du logement.
  • La garantie biennale : une protection des équipements dissociables du logement tels que les volets ou les portes pendant deux ans après la livraison du bien.
  • La garantie de parfait achèvement : une réparation des défauts constatés après réception du logement pour plus de tranquillité.


Pour aller plus loin :
GARANTIES DE L'ACHAT DANS L'IMMOBILIER NEUF


4. Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire calculés lors de l'achat d'un logement neuf sont bien moins élevés que ceux de l'ancien. À la clé, une économie significative de plusieurs milliers d'euros. Nous y reviendrons dans les lignes qui vont suivre.


5. Des aides à l'achat attractives

Pour les acquéreurs de résidence principale, des dispositifs comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou comme les aides des collectivités, sont de vrais coups de pouce qui boostent le pouvoir d'achat immobilier des ménages.


Pour aller plus loin :
PTZ - Votre appartement neuf avec le Prêt à Taux Zéro


6. Un logement sur mesure

En achetant un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les acquéreurs peuvent personnaliser leur logement : choix des matériaux, de l'ameublement... Une vraie toile blanche à personnaliser.


Pour aller plus loin :
VENTE SUR PLAN (VEFA)


7. Une valorisation à long terme

Les biens neufs conservent généralement une valeur stable voire en hausse sur le marché de l'immobilier, grâce à leur respect des normes modernes notamment. Cela en fait ainsi un excellent investissement.


8. Un cadre de vie agréable

Les projets neufs intègrent très souvent des espaces verts, des services pratiques (parking, local à vélos, local à poussettes...), des services partagés... offrant un cadre de vie pensé pour tous, favorisant également la convivialité et les échanges entre voisins.


Le neuf coûte-t-il vraiment moins cher que l'ancien ? Pourquoi le match immobilier neuf VS immobilier ancien peut rapidement tourner en faveur de l'immobilier neuf ?

Comme évoqué en introduction, l'immobilier ancien est souvent perçu de prime abord comme moins cher que l'immobilier neuf. Mais le match entre ces deux options peut rapidement tourner en faveur du neuf, et ce, indépendamment des critères fluctuants liés au marché de l'immobilier :


Une meilleure performance énergétique pour votre appartement neuf

L'un des arguments les plus solides en faveur du neuf est évidemment la performance énergétique affichée. Les récentes normes et réglementations (Réglementation Thermique 2012, RT 2012 et Réglementation Environnementale, RE 2020 en tête) imposent des standards très élevés en matière d'isolation thermique et phonique. Contrairement aux logements anciens, qui peuvent nécessiter des travaux coûteux pour améliorer leur efficacité énergétique (comme l'isolation des murs ou des fenêtres), un logement neuf vous garantit des économies d'énergie dès votre entrée dans les lieux.


Pour aller plus loin :
Immobilier neuf : la RE 2020 expliquée simplement


Moins de travaux à prévoir pour acheter votre appartement neuf

Acheter dans l'ancien implique souvent de prévoir des travaux de rénovation pour moderniser le bien, améliorer les équipements ou résoudre des problèmes d'humidité ou de plomberie. En revanche, un bien immobilier neuf ne nécessite généralement aucune rénovation et est prêt à être habité immédiatement, vous évitant les dépenses imprévues et autres sources de stress.


Une possible valorisation rapide et sûre

Les biens neufs sont construits selon des normes modernes et respectent les tendances actuelles en matière de confort, de technologie et d'ergonomie. Ils ont donc une appréciable tendance à se valoriser plus rapidement et de manière plus stable que les biens anciens, qui peuvent voir leur prix fluctuer en fonction de leur état, de l'emplacement ou des besoins en rénovation.

Mais attention, le premier critère de choix pour espérer une plus-value future reste la localisation du logement. Neuf ou ancien, l'adresse du bien est le gage majeur d'un placement en partie réussi.


Appartement neuf à vendre : l'accessibilité au financement et les aides fiscales

L'achat d'un logement neuf offre de nombreuses opportunités financières, notamment à travers des dispositifs de financement attractifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel (pour les investissements locatifs). Ces aides sont souvent plus avantageuses dans le neuf, rendant l'achat plus accessible.

Ajoutons également que les logements neufs peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière pour tout ou partie au cours des deux années suivant la livraison du bien. Une exonération partielle ou totale soumise à des conditions, de localisation notamment, qui peut faire économiser des centaines voire des milliers d'euros.


C'est nouveau (et moins cher) : un cadre de vie moderne et pratique dans votre appartement neuf

Les promoteurs intègrent les nouveaux besoins des futurs habitants. Ainsi, chaque programme immobilier neuf ou presque propose des stationnements pour plus de praticité. Une économie possible en comparaison d'un logement ancien qui appellerait la location ou l'achat supplémentaire d'un parking ou garage non inclus dans l'ensemble. 


Des frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont beaucoup plus faibles que dans l’ancien (environ 2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l'ancien). Ce facteur rend l'achat dans le neuf financièrement plus attractif.


Pour aller plus loin :
Les frais de notaire dans l'immobilier neuf


Le marché de l'immobilier neuf envoie actuellement des signaux positifs aux acquéreurs
: les taux en baisse, les prix de l'immobilier neuf qui ont retrouvé la raison viennent s'ajouter aux nombreux avantages de ce segment du marché. Entre frais de notaire réduits, exonération possible de la taxe foncière, économies d'énergie quotidiennes, absence de travaux, garanties intrinsèques... Le prix d'achat premier d'un logement, généralement affiché plus haut pour un logement neuf que pour un logement ancien à typologie et localisation égales, se voit rapidement compensé et même diminué par ses atouts et aides à l'acquisition et en fonctionnement. 


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