Depuis toujours, la ville d’Annecy (Haute-Savoie) est réputée pour son cadre de vie. Entre lac et montagnes, le quotidien prend des airs de vacances. L'implantation de l’autoroute menant à Genève et la refonte du quartier gare annécien ont encore accentué l’attractivité de la ville. La "Venise des Alpes" séduit pour son cadre idyllique, sa qualité de vie exceptionnelle, son accessibilité et son dynamisme économique. En 2025, la ville continue d'attirer acheteurs et investisseurs, malgré des prix immobiliers élevés. Tour d'horizon des bonnes raisons d'acheter un bien immobilier (neuf) à Annecy pour vivre ou investir, des quartiers à privilégier et des tendances du marché.
Pourquoi devenir propriétaire d'un bien immobilier à Annecy ?
Acheter un bien immobilier à Annecy représente bien plus qu’un investissement patrimonial : c’est un projet de vie dans un cadre exceptionnel, à la croisée des Alpes et du lac, entre nature préservée, dynamisme économique et infrastructures de haut niveau. En 2025, Annecy s’impose plus que jamais comme une ville à la valeur refuge, recherchée tant pour sa qualité de vie que pour son potentiel de valorisation. Mais quels sont ses principaux atouts ?
Une qualité de vie rare et appréciée
Annecy est régulièrement citée comme l’une des villes les plus agréables à vivre de France. Son lac aux eaux turquoise, classé parmi les plus purs d’Europe, est bordé de plages publiques, de sentiers cyclables et de parcs verdoyants. Autour, les montagnes offrent un terrain de jeu idéal pour les amateurs de ski, de randonnée et de nature. Mais Annecy ne se résume pas à un décor de carte postale : elle propose aussi un centre-ville vivant, une vie culturelle riche à l'image de Bonlieu Scène Nationale, des festivals internationaux, des musées... et une offre de services de qualité (écoles, santé, commerces de proximité...)
Les aménagements récents mettent également l’accent sur la mobilité douce, avec une densification raisonnée des logements, des zones piétonnes élargies et un réseau cyclable structuré. Une réponse claire aux attentes actuelles des habitants en quête de ville à taille humaine, à la fois verte et connectée.
Une forte pression démographique et un marché toujours tendu
Année après année, la ville continue d’attirer de nouveaux habitants : jeunes cadres dynamiques, retraités actifs, familles à la recherche d’un cadre de vie serein ou encore frontaliers travaillant à Genève. Cette demande croissante, combinée à une politique locale de préservation des terres agricoles et naturelles, engendre une forte tension sur l’offre immobilière. Concrètement : les biens immobiliers, neufs plus encore, à Annecy, sont rares, prisés et se valorisent rapidement. L’investissement y est donc résilient, avec un potentiel de plus-value à long terme vérifié.
Le parc locatif, en centre-ville et dans les secteurs bien desservis comme Novel, les Romains ou le quartier du Fier notamment, reste sous tension. Les petites surfaces y trouvent preneur rapidement, avec un turn-over réduit et des loyers stables.
Un positionnement stratégique entre France et Suisse
À moins de 40 minutes de Genève en voiture ou en train régional, Annecy est plébiscité par les travailleurs frontaliers. Des frontaliers dont le pouvoir d’achat est supérieur à la moyenne nationale, représentant un atout majeur pour les investisseurs immobiliers : ces profils sont à la recherche de logements bien situés, meublés, confortables et proches des axes routiers (A41, RN201) ou des transports en commun (SIBRA, gares d’Annecy et Pringy).
Dans ce contexte, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) révèle sa pertinence. En 2025, il reste l’un des dispositifs fiscaux les plus souples et avantageux pour investir dans l'immobilier locatif.
Le LMNP : un levier fiscal idéal pour investir à Annecy
Le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, permet de mettre en location un logement meublé tout en amortissant la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi considérablement, voire totalement, l’imposition sur les loyers perçus.
À Annecy, ce régime est particulièrement judicieux. Pourquoi ?
- Une forte demande pour les logements meublés : pour les étudiants, les jeunes actifs, les frontaliers en mobilité... notamment.
- Des loyers attractifs : en 2025, un T2 meublé bien placé peut se louer entre 950 € et 1 300 €/mois.
- Une faible vacance locative observée.
- Une fiscalité optimisée, en régime réel plus encore.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un coup de pouce pour acheter une résidence principale à Annecy
Le PTZ est désormais élargi à l’ensemble du territoire français, sans distinction de zones géographiques. Cet élargissement permet à un plus grand nombre de ménages, primo-accédants en tête, de bénéficier de ce dispositif avantageux pour financer l’achat de leur résidence principale.
À Annecy, classée en zone A, les acquéreurs peuvent ainsi financer jusqu’à 50 % de leur projet immobilier sans intérêts, sous réserve de respecter les plafonds de ressources en vigueur. Cette mesure facilite l’accession à la propriété dans une ville où les prix au mètre carré sont élevés.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro
Une ville durablement attractive
Enfin, investir à Annecy, c’est faire le choix d’un territoire qui pense son développement à long terme. La métropole d’Annecy mise sur la transition écologique, l’innovation et le logement durable. Les écoquartiers comme Vallin-Fier, Pré-Billy à Pringy ou Les Passerelles à Cran-Gevrier en sont les parfaits exemples.
Le futur plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi-H) mis à jour pour 2025, confirme une volonté de maintenir un équilibre subtil entre densification maîtrisée et préservation des espaces naturels.
Quels sont les différents secteurs à privilégier pour vivre à Annecy ?
Albigny : un quartier de prestige entre lac et centre-ville
Situé sur la rive nord du lac, entre les quartiers du centre-ville et d’Annecy-le-Vieux, Albigny est l’un des secteurs les plus prestigieux et recherchés de la ville. Ce quartier séduit par son emplacement exceptionnel, à seulement quelques pas de la promenade du lac, de la célèbre plage d’Albigny — l’une des plus belles plages urbaines de France — et du parc Charles Bosson, idéal pour les balades en famille ou les séances de sport en plein air.
Le quartier bénéficie également d’une excellente accessibilité : plusieurs lignes de bus (notamment les lignes L1, L6 et L14 du réseau SIBRA) desservent Albigny et le relient en quelques minutes au centre historique d’Annecy, à la gare SNCF et aux pôles d’activités de l’agglomération. L’ambiance résidentielle y est paisible, les rues arborées et bordées de belles résidences contemporaines ou de villas cossues, le tout dans un esprit qui rappelle les bords de mer chics.
Côté éducation, le secteur d'Albigny propose une offre variée : l’école primaire du Colovrex et le collège Raoul Blanchard sont facilement accessibles. La proximité immédiate de l’université Savoie Mont Blanc (campus d’Annecy-le-Vieux) attire largement la population étudiante.
Annecy-le-Vieux : le charme résidentiel aux portes de la nature
Souvent considéré comme un "village dans la ville", Annecy-le-Vieux est très apprécié des familles et des cadres à la recherche de calme, d’espaces verts et d’une atmosphère résidentielle plus douce, tout en restant proche des commodités et du cœur de ville.
Le quartier s'étend sur les hauteurs d’Annecy, ce qui lui offre des vues imprenables sur le lac et les montagnes. On y trouve une multitude de maisons individuelles, des résidences récentes à taille humaine, ainsi que des écoles réputées comme le groupe scolaire du Parmelan, le collège d’Annecy-le-Vieux ou encore le lycée Berthollet à proximité.
Côté transport, la ligne de bus L1 permet de rejoindre rapidement le centre-ville, et les axes routiers vers Genève sont facilement accessibles via la D1201, ce qui en fait un quartier privilégié pour les frontaliers. Le quartier abrite également le campus universitaire d’Annecy-le-Vieux, spécialisé dans les sciences, les métiers du numérique et du commerce.
Les habitants profitent de nombreux commerces de proximité, de plusieurs supermarchés et de nombreux espaces de promenade, comme le parc du Pré Vernet ou les sentiers du Mont Veyrier.
Bon à savoir : le marché immobilier y est tendu, mais plus accessible qu’à Albigny.
Parmelan : l’équilibre entre vie urbaine et tranquillité
Le quartier Parmelan, situé entre le centre-ville et Annecy-le-Vieux, est un secteur résidentiel dynamique qui séduit particulièrement les actifs et les jeunes familles. Moins touristique que le centre, il offre une belle qualité de vie avec une ambiance de quartier vivante, des commerces de proximité variés (boulangeries, pharmacies, supérettes, restaurants), ainsi que plusieurs établissements scolaires appréciés comme l’école de la Plaine ou le collège Les Balmettes.
Desservi efficacement par les transports en commun (lignes L4, L6, L8 et 16), Parmelan permet de rejoindre la gare d’Annecy ou les zones d’emploi du Grand Annecy en quelques minutes. Il est également bien positionné pour les trajets vers les zones commerciales du nord de la ville et vers la voie rapide urbaine.
Le quartier est apprécié pour ses résidences modernes, ses immeubles bien entretenus, et ses espaces verts comme le parc du Parmelan. On y vit confortablement, sans les nuisances du centre historique, tout en étant à moins de 10 minutes à vélo du lac. Quartier en constante évolution, il est aujourd'hui prisé pour l'achat d'une résidence principale comme pour un investissement locatif sur le long terme.
Découvrez tous nos programmes immobiliers neufs à Annecy
Quels sont les quartiers à étudier pour investir dans l'immobilier neuf à Annecy ?
Les Romains : un secteur en pleine requalification urbaine
Au nord-ouest d’Annecy, le quartier des Romains connaît depuis quelques années une profonde transformation. Autrefois perçu comme populaire, ce secteur fait aujourd’hui l’objet d’un ambitieux programme de renouvellement urbain porté par la ville et par le Grand Annecy. Plusieurs projets immobiliers neufs à Annecy y ont vu le jour récemment, d’autres sont en cours autour de la rue des Aravis et de l’avenue de Genève notamment.
Hautement stratégique pour un investissement locatif, ce quartier se situe à mi-chemin entre la gare d’Annecy (accessible en 10 minutes en bus via la ligne L3) et les zones d’activités de l’entrée nord de la ville. Il attire une population de jeunes actifs, de familles et de frontaliers.
Le rendement locatif brut y est très compétitif à Annecy. À noter : la proximité avec des établissements comme le lycée professionnel Germain Sommeiller et la piscine Jean Régis permet aussi de viser des locataires stables, familles en tête.
Le quartier du Fier : l’équilibre entre dynamisme et accessibilité
À l’est de la ville et à proximité de la rivière du même nom, le quartier du Fier est en plein essor et constitue l’un des meilleurs compromis pour ceux qui souhaitent investir dans un environnement vivant, connecté et porteur à long terme. Très bien desservi par les transports en commun (lignes L2, L5 et L10), ce secteur se situe à moins de 15 minutes en bus du centre historique et à proximité directe de l’hôpital d’Annecy, de la future cité administrative et du pôle universitaire de Savoie Mont Blanc.
Le secteur du Fier bénéficie de la présence de nombreux équipements publics récents (crèches, écoles, gymnases), d’espaces verts agréables pour les familles tels que le parc du Val Vert et d’une offre de commerces de plus en plus vaste autour du boulevard de la Rocade.
Le parc immobilier y est relativement récent, avec de nombreuses résidences bâties après 2010, et plusieurs programmes immobiliers neufs à Annecy en cours de commercialisation. La demande locative pour des surfaces intermédiaires (T2, T3) y est importante.
Bon à savoir : le quartier séduit aussi les investisseurs souhaitant louer en meublé (LMNP) à des internes, des infirmiers, des jeunes fonctionnaires ou encore des étudiants.
Pringy : la porte d’entrée vers la Suisse et un marché immobilier neuf en plein boom
À la lisière nord d’Annecy, Pringy fait désormais partie intégrante de la commune nouvelle d’Annecy. Il a su conserver son atmosphère de petit bourg résidentiel très appréciée. Mais depuis quelques années, le quartier connaît un fort développement, grâce à l’essor du nouvel écoquartier de Pré-Billy notamment. Ce secteur combine performance énergétique, espaces verts, logements neufs et équipements publics de qualité. Un combo gagnant pour les investisseurs comme pour les habitants !
Pringy se distingue par son positionnement stratégique pour les travailleurs frontaliers : à seulement 25 minutes de Genève via l’A41, il est également desservi par la gare TER de Pringy qui relie Annecy en moins de 10 minutes. Les lignes de bus 15, S1 et L4 facilitent quant à elles les déplacements intra-urbains.
Pour les investisseurs, Pringy est un excellent compromis entre cadre de vie résidentiel et solide rendement locatif. Les logements neufs y sont très recherchés par les couples avec enfants, par les actifs travaillant à Genève ou encore dans les zones industrielles de Metz-Tessy.
Découvrez tous nos programmes immobiliers neufs en Haute-Savoie, à Annecy et aux alentours
Comment va le marché immobilier à Annecy en ce moment (mai 2025) ? Quelles sont les grandes tendances ?
Le marché immobilier annécien reste dynamique avec une hausse des prix de +6 % sur un an. Les acquéreurs sont de plus en plus exigeants, recherchant des logements répondant à des critères modernes : espaces adaptés au télétravail, luminosité, isolation acoustique, sans oublier la proximité des commodités.
Parmi les grandes tendances à noter pour cette année, deux se distinguent :
La demande reste particulièrement forte de la part des cadres supérieurs, des frontaliers travaillant à Genève et des investisseurs à la recherche de biens de qualité. Les logements neufs à Annecy offrant des prestations modernes, une bonne isolation thermique et une proximité avec les commodités sont particulièrement recherchés.
Face au grand nombre de meublés de tourisme apparus ces dernières années, dans la Vieille Ville principalement, la municipalité d'Annecy a mis en place des mesures pour réguler ce marché.
Bon à savoir : une loi adoptée en novembre 2024 permet désormais aux maires d'instaurer des quotas locaux et de limiter le nombre de jours de location. À Annecy, l'objectif est de ne pas dépasser 10 % de locations saisonnières dans la Vieille Ville, afin de préserver l'équilibre résidentiel du quartier.
Quel est le prix moyen de l'immobilier au m2 à Annecy en mai 2025 ? Les prix par quartier ? Les évolutions
En mai 2025, le prix médian au m² à Annecy est de 6 125 €, avec une variation entre 4 408 € et 8 526 € selon les quartiers. Par exemple :
- Albigny : 7 650 €/m²
- Quartier Gare : 6 951 €/m²
- Centre-ville : 6 247 €/m²
- Vieille Ville : 7 248 €/m²
- Les Romains : 5 724 €/m²
En pratique : pourquoi l'immobilier est-il si cher à Annecy ? Les 4 bonnes raisons qui justifient les prix
En résumé, le marché de l'immobilier à Annecy peut compter sur :
- Sa proximité avec la Suisse : les salaires généralement élevés des travailleurs frontaliers augmentent le pouvoir d'achat local.
- Son cadre de vie exceptionnel : lac, montagnes et qualité de vie attirent une population aisée (mais pas seulement).
- Un marché immobilier tendu : la demande de logements, à l'achat comme à la location, dépasse l'offre disponible depuis de nombreuses années.
- Pour les investissements locatifs : l'intéressante rentabilité locative et les dispositifs fiscaux (LMNP par exemple) incitent aux placements immobiliers dans la Venise des Alpes.
- Pour l'achat d'une résidence principale : les primo-accédants peuvent profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro et autres aides locales pour devenir propriétaires de leur logement dans les meilleures conditions.
Pour aller plus loin : Achat immobilier et primo-accédants : avantages et définition
Vous souhaitez profiter de ces intéressantes conditions pour devenir propriétaire ? Coupler marché dynamique et avantages de l'immobilier neuf ? Investissement locatif ou résidence principale, contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf à Annecy ! Spécialiste de sa zone géographique, il vous accompagne de A à Z dans toutes vos démarches d'achat immobilier neuf.
