Après plusieurs années moroses, l'immobilier neuf cherche (et trouve) un nouveau souffle. Sur le plateau de Figaro Immo, Olivier Marin a reçu deux professionnels du secteur pour décrypter le marché et ses signaux : Édouard Letailleur, directeur général délégué du groupe Villadim, et Yohann Saccucci, cofondateur et directeur général du groupe Médicis Immobilier Neuf.
La question est limpide : après la baisse des mises en chantier, le ralentissement des permis de construire, les difficultés de commercialisation et le ralentissement des investissements observés pendant des mois, l'année 2026 peut-elle marquer le retour d'une dynamique positive dans l'immobilier neuf ? La réponse des experts est prudente, mais encourageante.
Comment se porte le marché du logement neuf en France ? Une reprise du marché immobilier neuf, oui, mais pas (encore) un retour à l'avant crise
Édouard Letailleur l'affirme : les signes de reprise du marché de l'immobilier neuf sont là, mais il ne faut pas imaginer un retour immédiat aux volumes connus avant la crise.
"Attention à ne pas imaginer que les volumes vont être les mêmes que ceux que nous avons connus avant crise."
La reprise s'est dans un premier temps manifestée sur le marché de la maison individuelle neuve. Le groupe observe en effet une hausse de la demande depuis septembre 2024, confirmée en 2025 par un rebond commercial marqué.
"On a vu chez Villadim une forte augmentation de la demande sur la construction de maisons individuelles dès septembre 2024."
Le moteur de cette dynamique ? Il en est un qui revient régulièrement au cours de l'échange : Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro. Selon Édouard Letailleur, son effet sur les primo-accédants est très concret.
"Le PTZ fait beaucoup sur les primo-accédants, qui sont assez sensibles à cet aspect bancaire."
Cette reprise reste toutefois sélective. Elle ne concerne pas tous les segments du marché avec la même intensité. En promotion immobilière et en aménagement, les professionnels restent plus prudents. Pourquoi ? Parce que l'actuelle clientèle repose encore largement sur les bailleurs sociaux et les acquéreurs de résidence principale.
Pour aller plus loin, tout savoir sur le :
La résidence principale porte le marché de l'immobilier neuf en 2026
Pour Yohann Saccucci, 2026 s'ouvre dans la continuité de 2025. Et 2025 a très clairement été portée par la résidence principale.
À propos de cette reprise tant attendue, le cofondateur de Médicis Immobilier Neuf reste mesuré, mais les chiffres cités pendant l'émission montrent un basculement net du marché : sur 50 000 logements neufs vendus aux particuliers, 82 % concernaient une résidence principale, contre seulement 18 % pour l'investissement locatif.
Chez Médicis Immobilier Neuf, la tendance est similaire. Yohann Saccucci évoque une très forte majorité de réservations en résidence principale et une part beaucoup plus réduite d’investissements locatifs :
"En 2025, le marché a clairement été porté par la résidence principale et par les primo-accédants."
Ce constat dit beaucoup de l'état actuel du marché. L'immobilier neuf n'est pas à l'arrêt, mais son équilibre a changé. Là où les investisseurs occupaient autrefois une place majeure, les acheteurs occupants, et plus particulièrement les primo-accédants, sont devenus les principaux moteurs du secteur.
Les primo-accédants, nouveaux piliers de l’immobilier neuf en 2026 (et après ?)
Dans l'interview, le rôle des primo-accédants revient comme un fil rouge. Le PTZ, la TVA réduite dans certains secteurs et l'adaptation des prix ont permis à une partie des ménages de (re)venir sur le marché de l'immobilier neuf.
Yohann Saccucci souligne ainsi l’ampleur du phénomène :
"Sur les ventes réalisées dans le segment de la résidence principale, 80 % des ventes faites, en 2025 notamment, concernaient des primo-accédants. C'est colossal."
Le profil de ces acheteurs a lui aussi évolué. Chez Médicis Immobilier Neuf, l'âge moyen des primo-accédants aurait fortement baissé en deux ans :
"En 2023, les primo-accédants étaient âgés de 43 ans en moyenne. Deux ans plus tard, le profil de nos clients primo-accédants a évolué puisqu'ils sont beaucoup plus jeunes. Ils ont 37 ans désormais. » [NDLR : 39 ans en 2026]
Autre évolution marquante : davantage d'acheteurs se lancent seuls :
"Ils sont 62 % à acheter seuls et seulement 38 % à acheter en couple."
Pour Yohann Saccucci, cette tendance montre que certains dispositifs de soutien à l'accession jouent pleinement leur rôle :
"Les clients primo-accédants n'hésitent pas à se lancer en étant beaucoup plus jeunes et en achetant seuls."
Des logements neufs plus adaptés aux attentes des acheteurs
Au-delà des aides et du financement, l'interview met en évidence un autre point essentiel : les acheteurs sont plus exigeants. Le logement neuf doit répondre à des attentes précises, concrètes, liées à leur quotidien.
Yohann Saccucci résume les critères recherchés par les acquéreurs : le confort, l'isolation thermique, l'isolation phonique, une résidence contemporaine, la qualité des plans, l'absence de perte de place, le stationnement et les espaces extérieurs :
"Un client qui cherche une résidence principale dans le neuf va évidemment chercher le confort, avec une bonne isolation thermique et phonique."
La qualité du plan du logement neuf est ainsi devenue un sujet central. Les surfaces se réduisent parfois, mais les acheteurs veulent des logements mieux pensés :
"Les appartements sont pleinement travaillés au niveau du plan pour éviter les pertes de place."
Depuis la crise sanitaire, l'espace extérieur reste également un critère majeur dans les recherches des acquéreurs :
"Depuis le Covid, nos clients cherchent à avoir un extérieur. Cela peut être un rez-de-jardin, une terrasse ou une loggia."
Chez Médicis Immobilier Neuf, cette attente se vérifie dans les ventes :
"95 % des logements vendus sur l'année 2025 disposaient d'un extérieur."
Le grand défi : faire revenir les investisseurs sur le marché de l'immobilier neuf
Si les primo-accédants ont soutenu le marché, les investisseurs s'en sont beaucoup plus éloignés. La fin de la loi Pinel au le 1er janvier 2025, la hausse des taux, la baisse de rentabilité perçue et l'incertitude fiscale ont pesé lourd.
Comme précédemment évoqué, le déséquilibre est net : 82 % de ventes en résidence principale, seulement 18 % en investissement locatif. Pour le cofondateur de Médicis Immobilier Neuf, ces chiffres sont particulièrement bas.
Or, les particuliers investisseurs restent indispensables à la sortie de terre de nombreux programmes immobiliers neufs. Olivier Marin le rappelle pendant l'émission : longtemps, le marché a davantage fonctionné sur un équilibre proche du 50/50 entre accédants et investisseurs. Sans cette part d’investisseurs, certaines opérations deviennent plus difficiles à lancer.
Yohann Saccucci l'affirme :
"Au-delà du segment de la résidence principale, nous avons besoin des investisseurs particuliers pour investir dans l'immobilier neuf."
Le dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement) : un espoir pour l'investissement immobilier neuf locatif, mais encore des interrogations
Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) joue un rôle majeur. Son objectif ? Inciter les particuliers à investir dans un logement neuf destiné à la location, avec un loyer encadré pour le locataire.
Pour Yohann Saccucci, ce nouveau levier fiscal correspond à un besoin réel : remettre de l'offre locative sur le marché et redonner une place de choix aux investisseurs particuliers :
"Ce dispositif correspond pleinement aux attentes pour redynamiser le marché et aux attentes du gouvernement pour remettre de l'offre sur le marché national."
Mais l'optimisme reste encore prudent. Le dispositif d'investissement locatif est récent et il faudra probablement du temps pour mesurer son efficacité réelle :
"Ce dispositif vient de naître. Il est beaucoup trop tôt pour en tirer les premières conclusions."
La vraie question est celle de son attractivité. Après la fin de la loi Pinel, le marché de l'immobilier neuf a besoin d'un cadre lisible et suffisamment incitatif pour faire revenir les investisseurs :
"Il faudra un avantage fiscal solide. Est-ce le cas avec le dispositif Jeanbrun ? C’est la grande question !"
Pour aller plus loin :
Dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement 2026 - Statut du Bailleur Privé)
Construction - La maison individuelle neuve, la grande oubliée du dispositif d'investissement immobilier locatif Jeanbrun axé sur les appartements ?
Édouard Letailleur regrette pour sa part que la maison individuelle ne soit à ce stade pas intégrée au dispositif Jeanbrun (Relance Logement). Selon lui, elle aurait pu jouer un rôle central dans l'atteinte des objectifs de production locative.
Il rappelle ainsi que la maison est un produit apprécié des ménages locataires, souvent associé à une plus grande stabilité locative.
"La maison individuelle est un produit plutôt intéressant pour les investisseurs."
Et pour cause, selon lui, les occupants restent plus longtemps dans une maison que dans un logement collectif, avec des charges souvent plus faibles.
"Les ménages qui y habitent restent deux fois plus longtemps que dans un logement collectif."
Pour le groupe Villadim, l'exclusion de la maison individuelle interroge donc, même si l'activité du groupe reste principalement portée par des acheteurs occupants.
Construire le logement neuf autrement, en pensant la densification douce et "la ville sur la ville"
L'interview ne se limite pas à un état des lieux du marché de l'immobilier neuf. Elle aborde également la manière de produire les logements de demain.
Édouard Letailleur insiste sur la nécessité de repenser l'habitat individuel. Les terrains sont plus petits, les contraintes foncières plus fortes, mais cette évolution peut aussi devenir une opportunité.
"On va devoir construire des maisons sur des terrains beaucoup plus petits qu’auparavant."
En lieu et place de subir cette contrainte, le groupe Villadim souhaite travailler de nouvelles formes urbaines. Par exemple ? La maison individuelle groupée, inspirée par certaines formes urbaines anglaises d'habitat neuf.
"Les Anglais ont eu cette intelligence de penser la maison du jardin jusqu'à la rue."
L'idée est ainsi de ne plus considérer chaque maison comme un objet isolé, mais comme une composante d'un ensemble urbain cohérent, agréable et bien intégré.
La densification douce est un autre sujet important. Construire une seconde maison au fond d'un jardin, transformer d'anciennes zones pavillonnaires, utiliser des terrains déjà viabilisés : autant de pistes pour produire du logement sans étendre indéfiniment la ville.
"Il y a un gisement considérable en France de zones pavillonnaires des années 60 et 70 qui ne demandent qu'à être transformées."
Pour Édouard Letailleur, ces secteurs répondent à plusieurs enjeux et notamment :
- La rénovation de logements énergivores,
- Le maintien à domicile des seniors,
- L'optimisation de terrains existants,
- Une meilleure utilisation des équipements publics...
Le prix, le nerf de la guerre du logement neuf
Reste un sujet central : le prix. L’immobilier neuf attire, mais il reste souvent perçu comme cher. Pour Édouard Letailleur, la priorité est claire : travailler le prix de revient.
Selon lui, les opérateurs immobiliers ont une responsabilité directe dans la capacité à produire des logements plus accessibles, sans sacrifier la qualité.
"Quand on parle de la crise du logement, c'est avant tout une question du logement abordable."
Et cette maîtrise passe par une fine connaissance des marchés locaux, des artisans et des coûts de construction. L'objectif ? Proposer des logements de qualité, aux critères vraiment recherchés par les Français ET à des prix compétitifs.
Yohann Saccucci partage pleinement ce constat. Depuis le début de l'année 2026, il observe chez les promoteurs des lancements de programmes immobiliers neufs vraiment adaptés aux attentes des clients.
"On sent une accélération des ventes, notamment par rapport à des produits pleinement adaptés en termes de superficie et de prix, sans rogner sur la qualité."
Pour lui, le marché de l'immobilier neuf entre dans un nouveau cycle. Les programmes qui fonctionnent sont ceux qui tiennent compte de ce nouveau contexte, un contexte marqué par des budgets plus contraints, des exigences plus fortes, un besoin accru de confort et une recherche d'optimisation des plans des logements neufs en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.
Où investir dans l'immobilier neuf ? Connaître son marché avant tout
Interrogés sur les secteurs à privilégier, les deux intervenants appellent à la prudence et au bon sens.
Édouard Letailleur cite les villes moyennes, mais insiste surtout sur une approche patrimoniale. Investir dans l'immobilier neuf ne doit pas être réduit à un outil de défiscalisation.
"Il ne faut pas le voir comme un outil de défiscalisation, mais plutôt comme un outil de constitution d’un patrimoine à long terme."
Il invite également les investisseurs à penser à la sortie, et par conséquent à la revente.
La ville choisie doit présenter une vraie demande locative. Le rendement doit être cohérent avec le coût d'acquisition. La fiscalité peut aider, mais elle ne suffit pas à réaliser un bon investissement.
Yohann Saccucci insiste quant à lui sur la connaissance du secteur : "L’idée, c'est de bien connaître son marché."
Pour le co-fondateur de Médicis Immobilier Neuf, acheter dans un secteur inconnu impose un vrai travail d'analyse autour d'éléments majeurs tels que les transports en commun, les prix pratiqués, l'attractivité de la ville et plus précisément de l'adresse, le potentiel locatif et à la revente... :
"Connaître son marché, c’est avoir l’assurance de faire une acquisition sereinement, en connaissance de cause."
Dans cette logique, Médicis Immobilier Neuf met en avant son maillage national :
"À travers les 33 agences Médicis réparties au niveau national, nous proposons à nos clients une offre exhaustive pour Habiter ou Investir."
L'objectif ? Permettre aux acheteurs d'avancer avec une vision claire, qu'il s'agisse d'un projet de résidence principale ou d'un investissement locatif :
"Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) est d'abord un achat et la création d’un patrimoine, et ensuite un avantage fiscal."
Pour aller plus loin, consultez nos :
- Programmes immobiliers neufs à la vente pour votre résidence principale en France
- Programmes immobiliers neufs pour un investissement locatif en France
En conclusion : une année 2026 abordée avec prudence, mais optimisme
Les grandes lignes de l’émission sont positives. Les deux invités restent prudents, mais ils voient dans 2026 une année plus favorable que la précédente.
Édouard Letailleur assume son optimisme avec simplicité : "Sinon, on ne ferait pas ce métier."
Yohann Saccucci partage cette lecture : "Nous pensons que l'année 2026 sera bien meilleure que l'année 2025."
Le marché de l'immobilier neuf ne retrouve pas encore ses équilibres d'avant crise, mais il avance. Porté par les primo-accédants, soutenu par le Prêt à Taux Zéro, stimulé par des programmes immobiliers neufs mieux adaptés et peut-être relancé côté investisseurs par le dispositif Jeanbrun, il semble entrer dans une phase plus constructive.
Mais attention : la reprise pérenne ne sera pas automatique. Elle dépendra fortement des prix pratiqués sur le marché de l'immobilier neuf, des conditions de financement, de la qualité des programmes, du possible retour des investisseurs et de la capacité à produire des logements réellement adaptés aux attentes des ménages.
En conclusion ? Il ressort que l'immobilier neuf n'est pas figé. Le secteur se réinvente, se réajuste et cherche de nouveaux équilibres. Sur les premiers mois 2026, le marché semble définitivement moins attentiste.
