Hantise des propriétaires investisseurs, la vacance locative n'est pas une fatalité ! Il est possible de l'éloigner en réduisant les risques de se retrouver avec un logement vide qui ne génère plus de loyers, mettant à mal la rentabilité du placement. Comment ne pas être pris au dépourvu ? Définition, conséquences, astuces pour l’éviter... Zoom sur la vacance locative, ses problématiques et ses enjeux. Guide pratique dédié à un investissement locatif 100 % sécurisé et serein.
Qu’est-ce que la vacance locative ? Définition
C'est très simple ! La vacance locative est une période plus ou moins longue pendant laquelle un logement habituellement mis en location reste vide. Les raisons ? L'absence de candidats ou d'anticipation pour la remise en location. Le logement reste ainsi inoccupé, impactant directement la rentabilité du placement.
Cette problématique est le plus souvent constatée entre deux locataires, lorsque le premier quitte les lieux et que le deuxième n’est pas encore arrivé (ou n’a pas encore été trouvé). Ce laps de temps ne connaît aucune certitude et peut aller de quelques jours à plusieurs mois en fonction d’une multitude d’éléments à prendre en compte, voire difficiles à anticiper.
Il y a en effet peu de (mal)chance qu’un bien situé en zone tendue, à deux pas des écoles et des universités, des commerces, des transports en commun... reste vacant ne serait-ce que quelques jours.
Localisation, qualité du logement, équipements, typologie adaptée au secteur et à la cible locative, période de l’année… sont autant de facteurs qui jouent dans la relocation rapide et efficace du logement.
Quelle est la différence entre une vacance locative et une carence locative ?
Le lexique immobilier appelle quelques subtilités. Point vocabulaire ! Connaissez-vous la différence entre la vacance locative et la carence locative ? La première est ainsi définie par un logement restant vide entre deux contrats de location. La seconde traduit l’absence de locataire dans un logement neuf, à savoir avant sa première mise en location.
Bon à savoir : les étapes de l’investissement immobilier et les particularités de la VEFA, Vente en l'État d'Achèvement dans l'immobilier neuf, permettent d’anticiper la date de livraison et de trouver un locataire avant même que le logement ne soit livré.
Mais attention : le contrat de bail sera logiquement signé une fois le bien réceptionné. Un bon moyen de commencer à rentabiliser son placement immobilier sans perdre de temps !
Le saviez-vous ? Les locataires sont friands de l’immobilier neuf pour vivre. Profitez-en pour faire coïncider envies du marché locatif et placement immobilier d’avenir.
Pour aller plus loin : pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
Quels sont les risques principaux liés à un logement resté vide ? Les dangers de la vacance locative
Sans surprise, la vacance locative entraîne plusieurs désagréments dont les propriétaires-bailleurs aimeraient ne jamais entendre parler. Parmi les principaux :
- L’impossibilité de percevoir des loyers tout en continuant à assumer le remboursement des mensualités d'un éventuel crédit immobilier, les charges liées au logement, les charges de copropriété… Conséquence : l'équilibre du placement est mis à mal si la situation perdure trop longtemps.
- La possibilité de perdre les avantages fiscaux d’un dispositif lié à l’investissement locatif. Un particulier investisseur dont le logement reste trop longtemps vacant peut perdre les bénéfices de la défiscalisation appliquée. Pour vous donner un ordre d’idée, dans le cadre de l'ex-dispositif Pinel, le propriétaire-investisseur avait un an pour trouver un nouveau locataire. Cette règle des 12 mois s’applique également pour une première mise en location après la livraison d'un logement neuf.
Bon à savoir : dans certaines villes, les logements vacants sont soumis à une taxation supplémentaire, à savoir 17 % après un an de logement vacant puis 34 % pour les années suivantes. Une sanction importante principalement appliquée dans les zones tendues, les zones géographiques dans lesquelles l’offre locative est inférieure à la demande. Elle a pour objectif d’inciter les propriétaires à mettre leur bien en location pour répondre aux besoins des futurs locataires.
Pour en savoir plus : la liste des villes soumises à la taxation sur les logements vacants est disponible sur economie-gouv.fr/cedef/taxe-logements-vacants.
Comment éviter la vacance locative dans un investissement locatif ?
Une fois le pire scénario décliné, il est temps de vous rassurer : un investissement immobilier stratégiquement réfléchi en amont et bien placé reste rarement vacant.
Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour connaître les étapes d’un investissement immobilier réussi. De la simple information à la concrétisation de votre projet, vous profitez d’un interlocuteur privilégié et dédié à votre placement.
À quoi sert l’assurance contre la vacance locative avec ou sans franchise ? Quand prendre une GLI (Garantie Loyers Impayés) pour assurer un appartement et quel est son coût ?
Voici l’une des solutions efficaces pour ne pas subir un éventuel logement restant vacant quelque temps. L’assurance contre les risques de vacance locative est un type de garantie financière souscrit par de nombreux propriétaires bailleurs en cas d'absence du locataire.
Pour faire simple, elle couvre une grande partie des loyers impayés (plus de 80 %) pour garantir une certaine stabilité aux particuliers investisseurs.
Sans surprise, ce type de contrat implique quelques engagements comme une franchise allant de un à trois mois par exemple pendant lesquels le propriétaire ne touche pas d’argent. Il assume ainsi loyers et charges avant la prise en charge de l’assurance contre la vacance locative.
Autre élément à connaître, la durée couverte par le contrat. Il n’est pas rare que la vacance locative soit assumée pendant quelques mois par l’assurance avant qu’elle ne prenne fin. Un laps de temps qui permet cependant de retrouver un locataire dans une très grande majorité de cas.
En pratique : la GLI ou Garantie Loyers Impayés est généralement souscrite à la date de signature du bail ou dans les 15 jours qui suivent.
Quel est le prix d'une assurance contre la vacance locative pour sécuriser une habitation mise en location (maison ou appartement) ?
En fonction des contrats, le tarif de l'assurance locative est compris entre 2,5 et 5 % des recettes locatives annuelles charges comprises.
Quel type de bail n'est pas couvert par l'assurance loyer impayé ?
Logiquement, l'assurance loyers impayés est souscrite uniquement pour les locations louées au titre de résidence principale. Les résidences saisonnières ne sont donc pas concernées par ce type de garantie.
Pourquoi faire appel à un professionnel pour gérer un investissement locatif ?
Une gestion locative déléguée peut être la clé pour assurer un quotidien serein à l’investisseur. Un professionnel qualifié assume ainsi différentes missions, dont la recherche de locataires. Vous vous en doutez, avec son temps 100 % dédié, un gestionnaire qui a fait du locatif son métier connaît toutes les méthodes concrètes pour trouver un locataire rapidement et facilement.
Vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre investissement ? Contactez le Neuf Gestion pour en discuter. Votre interlocuteur privilégié analysera votre demande et vous orientera vers les options de gestion locative qui vous correspondent.
Dans la même lignée, un investissement sous le sceau du LMNP géré peut être une bonne idée pour investir l’esprit léger. Les revenus fonciers sont garantis par le biais d’un bail commercial tout en permettant à l’investisseur de profiter d’importants avantages fiscaux. Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Pour aller plus loin : quelle est la différence entre LMNP non géré et LMNP géré ?
Éviter la vacance locative – Notre checklist
L’idée d'une possible (mais loin d'être systématique) vacance locative ne doit pas freiner ou empêcher votre projet d’investissement locatif. Cependant, la prise en compte de cette problématique peut vous orienter pour réaliser le meilleur placement possible, celui qui vous assure la rentabilité à (presque) tous les coups ! Parmi les astuces et conseils qui permettent d’éloigner la vacance locative, citons :
La localisation du logement : l’emplacement conditionne systématiquement la réussite du placement. Ainsi, adaptez la typologie du bien à votre cible. Des exemples ? Aux abords des grandes écoles, des universités ou au centre-ville, privilégiez les petites superficies destinées aux étudiants et aux jeunes actifs. Dans les quartiers plus familiaux et verdoyants, optez pour des logements plus grands.
Le montant du loyer : renseignez-vous dans un premier temps sur les règles à respecter dans le quartier et notamment celles liées à l’encadrement et au plafonnement des loyers. Fixez ensuite un loyer en adéquation avec les réalités du marché locatif du secteur et du logement proposé. S’il est trop cher, les locataires se détourneront de votre annonce alors qu’un loyer trop bas suscite la méfiance. Tout est question d'équilibre et de respect des règles !
Une diffusion efficace de votre annonce : la communication est essentielle pour trouver un locataire rapidement. Sites d’annonces spécialisés ou généralistes, lieux de passage, journaux locaux sans oublier les agences immobilières, les supports pour diffuser votre annonce immobilière ne manquent pas !
Le visuel : avant de déposer votre annonce de location aux quatre coins de votre ville et en ligne, gardez en tête qu’elle doit être la plus visuelle, la plus détaillée et la plus didactique possible. Les locataires veulent tout savoir du logement sans faux-semblant pour ne pas être déçus en arrivant sur place. Les photos sont particulièrement importantes dans une annonce de location (comme de vente).
Le type de bien : les locataires ne veulent plus assumer chaque mois des sommes importantes pour payer leurs charges, charges énergétiques en tête.
En vous tournant vers l’immobilier neuf pour investir, vous offrez aux locataires ce qu’ils recherchent : un bien dernière génération à l’isolation thermique optimale, des factures énergétiques allégées tous les mois, des commodités (telles qu’un parking, un garage, une place de stationnement…), des espaces extérieurs (type balcon, terrasse, loggia voire jardin privatif), des services partagés de plus en plus fréquents (salle commune, jardin partagé, espace de coworking…). Avec ces éléments, la vacance locative est d’autant plus éloignée. Vous n’aurez que l’embarras du choix pour sélectionner votre futur locataire !
Pour aller plus loin : Espaces partagés dans l'immobilier neuf : "Vivre dans l'immobilier neuf, c'est vivre mieux" - Témoignage d'une propriétaire conquise
C’est le moment de vous lancer : consultez nos programmes immobiliers neufs en France pour trouver l’opportunité qui correspond à votre profil investisseur.
