Le dispositif LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel ouvre le droit à de nombreux avantages fiscaux notamment, mais pas seulement. Le mécanisme offre une belle opportunité de miser sur la pierre pour se constituer une rente pour la retraite, pour créer un patrimoine sécurisé, pour optimiser sa fiscalité ou encore pour détenir un patrimoine facile à léguer. Lorsque l’on pense LMNP, l’on pense souvent à un bien meublé dont la gestion locative est déléguée à un professionnel dédié. Mais l’on oublie qu’il est également possible de faire appel au LMNP non géré, à savoir un LMNP dont le propriétaire conserve la gestion personnelle. Zoom et explications sur ce mécanisme d’investissement locatif et son fonctionnement.
Qu'est-ce qu'un LMNP non géré (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?
En lieu et place du traditionnel LMNP, vous pouvez décider de vous tourner vers le LMNP non géré, un statut intéressant dans son fonctionnement qui intègre les conditions suivantes :
- Contrairement au LMNP classique, le propriétaire bailleur conserve la gestion locative du bien. Il n’est pas obligé de la déléguer à une société de gestion désignée sous le sceau d’un bail commercial pendant plusieurs années.
- Le bien est acquis vide puis il est meublé par le propriétaire bailleur.
- Le logement n’appartient pas à une résidence de services telle qu’une résidence étudiante ou une résidence senior par exemple.
- Le LMNP non géré amène une fiscalité avantageuse dès le début de l'activité.
- Les recettes locatives sont soumises à l’occupation du logement en LMNP non géré.
Qu'est-ce que le LMNP géré ? Définition de la Location Meublé Non Professionnelle gérée
Le LMNP géré ou Loueur en Meublé Non Professionnel géré, désigne un dispositif d’investissement immobilier dans lequel le propriétaire d’un bien meublé confie sa gestion à un exploitant professionnel, souvent dans le cadre d’une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior...) Ce régime combine les avantages fiscaux du statut LMNP et la tranquillité offerte par une gestion entièrement déléguée.
L’investisseur achète un logement neuf équipé et meublé selon des normes définies (respect d'un DPE, Diagnostic de Performance Énergétique suffisant par exemple), puis signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce dernier est alors responsable de la gestion locative, incluant la recherche des locataires, l’entretien et la maintenance du bien et de l'ensemble, la perception et le reversement des loyers...
Le fonctionnement et la gestion du LMNP géré
Pour investir en LMNP géré, l’investisseur commence par acquérir un bien immobilier situé dans une résidence de services. Ces résidences proposent des prestations spécifiques, telles que l’accueil, l’entretien des espaces communs ou encore des services complémentaires comme la restauration et le ménage.
Le bien acheté est vendu meublé, avec un mobilier conforme aux besoins spécifiques des locataires, seniors ou étudiants par exemple. Une fois l’acquisition réalisée, un bail commercial est signé entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence.
D’une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, ce contrat garantit des loyers fixes et réguliers, indépendants de l’occupation effective du logement.
Simplicité, revenus de la location meublée, fiscalité... Pourquoi acheter pour investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) géré ? Les avantages
Connaissez-vous les 4 grands atouts du LMNP géré ?
1. La simplicité et la sérénité : le LMNP géré est idéal pour les investisseurs souhaitant constituer un revenu supplémentaire sans se soucier de la gestion locative. Tout est pris en charge par un gestionnaire expérimenté et dédié.
2. Les revenus locatifs garantis : le bail commercial offre des loyers fixes et réguliers, même en cas de vacance locative. Cette sécurité est un atout majeur pour les investisseurs qui cherchent à réduire les risques liés à leur placement.
3. Les avantages fiscaux attractifs : la récupération de la TVA sous conditions et les amortissements permettent de maximiser la rentabilité nette de l’investissement. Une fiscalité attractive !
4. Un investissement adapté aux besoins croissants : les résidences de services répondent à une demande toujours croissante : vieillissement de la population, pénurie de logements étudiants dans les moyennes et grandes villes...
Les 4 inconvénients du LMNP géré à connaître avant d'investir
Si les atouts du dispositif sont nombreux, ses inconvénients sont également à connaître et à maîtriser pour parfaitement maîtriser le dispositif :
1. Une flexibilité réduite dans l’usage du bien
Contrairement à un investissement locatif classique, l’investisseur ne peut pas décider d’occuper le logement ou de le louer de manière indépendante. Le bien est lié au bail commercial, ce qui limite la liberté d’usage du propriétaire.
2. Une possible difficulté de revente à anticiper
La revente d’un bien en LMNP géré peut être plus complexe, car ce type d’investissement s’adresse à un public de locataires spécifiques. De plus, le prix de revente est souvent conditionné par les performances du gestionnaire et par la rentabilité du bail commercial en cours.
3. Des frais d’entretien et des charges parfois élevés
Bien que l’exploitant prenne en charge une grande partie de la gestion, certains frais d’entretien restent à la charge de l’investisseur, les grosses réparations ou travaux non inclus dans le bail notamment. Cela peut, dans certains cas, impacter la rentabilité nette.
4. Un engagement sur le long terme
Le bail commercial est souvent signé pour une durée de 9 à 12 ans. Cela peut représenter un engagement contraignant pour certains investisseurs, en cas de besoin de liquidités ou de changement de stratégie patrimoniale par exemple.
Un investissement en résidence LMNP classique VS en LMNP non géré : quelles sont les différences entre les deux fonctionnements ?
L’investissement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une solution de placement plébiscitée par les particuliers. Il permet très simplement aux contribuables de profiter de revenus supplémentaires exonérés pour partie d’impôts tout en assurant la constitution d'un patrimoine pérenne.
D’autant que débuter une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel gérée ou non gérée n’a rien de compliqué. Il faut cependant respecter certaines conditions :
- Acquérir un bien meublé dans une résidence de services dans le cadre d’un investissement LMNP classique.
- OU acheter un bien non meublé hors résidence de services dans le cadre d’un investissement locatif LMNP non géré.
- Acheter un logement de 9 m² ou plus.
- Dans le cas d’un investissement non géré, le propriétaire a la charge de meubler le bien en suivant scrupuleusement la liste du mobilier et des équipements prévue par la loi ALUR.
- Mettre le bien en location en qualité de logement meublé.
- Mettre le bien en location à usage d’habitation.
Tous les contribuables français peuvent accéder au dispositif LMNP. Ils ont alors le choix entre deux types de LMNP et leurs conditions respectives :
1. Le LMNP géré qui permet d’acheter un logement meublé au sein d’une résidence de services de type résidence senior, résidence étudiante ou EHPAD. La gestion locative est alors déléguée à un gestionnaire professionnel imposé pour une durée générale de 9 ans renouvelables.
L’avantage : le propriétaire ne s’occupe de rien et les revenus locatifs sont garantis, idéal pour un placement sécurisé et pour les particuliers qui ont peu de temps à accorder au quotidien de leur placement.
2. Le LMNP non géré qui consiste à acheter un logement nu, à le meubler et à assumer la gestion locative soi-même (ou à la confier à une société de gestion locative/agence de gestion immobilière choisie).
L’avantage : une plus grande flexibilité dans la location et sa gestion et un plus grand choix de biens. Investir dans une résidence de services n’est pas imposé par le LMNP non géré.
Quels sont les critères de location et d’éligibilité au LMNP non géré ? Quelle structure choisir pour un LMNP non géré ?
Pour être éligible au dispositif LMNP non géré, plusieurs critères sont à respecter :
1. Acheter un logement vide, logement neuf ou ancien, appartement ou maison qui n’appartient pas à une résidence de services.
2. Meubler le logement en fonction de la liste imposée par la loi Alur. Cette dernière inclut notamment un réfrigérateur, une table, des chaises, de la vaisselle et autres ustensiles de cuisine, le nécessaire pour faire le ménage, un lit avec un matelas, du linge de lit… Une liste d'équipements obligatoires non exhaustive.
3. Déclarer les recettes locatives auprès du centre des impôts le plus proche.
4. Ne pas être déclaré comme Loueur en Meublé Professionnel ou LMP. Cela implique que les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000€ par année ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus généraux du foyer fiscal dont dépend le bailleur.
Bon à savoir : entre LMP et LMNP, le statut fiscal diffère.
À retenir : faire appel au LMNP non géré pour son investissement locatif n'impose pas de se tourner vers une structure particulière. Vous pouvez décider d'acheter un logement dans un programme immobilier neuf par exemple et de le meubler en respectant les impératifs de la loi ALUR.
Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif LMNP non géré ?
Les 9 avantages du statut LMNP non géré
Le LMNP non géré propose des avantages fiscaux intéressants, à savoir :
- La possibilité de profiter d’un report du déficit foncier sous conditions.
- La possibilité de réduire ses impôts, voire de les exonérer complètement.
- La possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition différents, le régime réel ou le régime micro-BIC si les conditions sont réunies.
Bon à savoir : la solution du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel intègre quant à lui l’ensemble des frais, des charges et des dépenses en lien avec le logement mis en location.
Un choix que votre expert Médicis Immobilier Neuf peut vous aider à faire après étude de votre profil d’investisseur.
Dans le cas du LMNP non géré, d’autres atouts viennent s’ajouter tels que :
- La possibilité pour le bailleur de garder la mainmise sur son placement en assurant lui-même sa gestion locative.
- La possibilité de déléguer la gestion locative pour tout ou partie au gestionnaire choisi et non imposé.
- La possibilité de se défaire du statut LMNP avant 9 ans et de revendre plus librement (toujours dans le respect des règles de revente en vigueur). La durée de contrat du bail meublé en LMNP non géré est d'une année. La souplesse d’engagement peut être appréciable pour le bailleur.
- La possibilité de louer à un membre de sa famille.
- La possibilité de choisir le standing du bien grâce à des matériaux, des équipements ou des éléments de mobilier correspondant.
- La possibilité de fixer le loyer en fonction du marché, du type de bien, de l’IRL, de l'éventuel encadrement des loyers en vigueur…
Les 2 inconvénients du statut LMNP non géré
Aux avantages fiscaux et plus encore du LMNP non géré répondent quelques inconvénients à connaître et à intégrer pour un choix éclairé :
1. Le ticket d’entrée d’un investissement immobilier en LMNP non géré peut être plus élevé que celui d’un modèle d'investissement LMNP classique. En effet, l’achat porte généralement sur un logement plus grand et non une simple chambre ou studette meublée dans une résidence étudiante par exemple. Le prix d'achat n'est donc pas le même.
2. Les revenus fonciers tirés de l’activité LMNP ne sont pas sécurisés par le biais d’un bail commercial et d'un gestionnaire dédié. Cela signifie qu’en cas de vacance locative, le propriétaire ne touche pas de loyers, contrairement au LMNP géré. Ce dernier assure en effet une perception des loyers nets de charges pendant la durée de l’engagement commercial.
Comment puis-je mettre fin à mon investissement en LMNP non géré ?
Mettre fin à un investissement en LMNP non géré est une démarche relativement souple, précisément parce que ce type de location meublée laisse une grande liberté au propriétaire. Contrairement au LMNP géré, il n’existe pas de bail commercial à long terme avec un exploitant : le bien est loué directement à un particulier, via un bail meublé classique. Cette configuration offre plusieurs voies de sortie, à adapter à votre objectif patrimonial.
1. La solution la plus courante consiste à vendre le bien immobilier. En LMNP non géré, le logement peut être cédé libre (sans locataire) ou occupé, selon le moment choisi. Une vente libre, après la fin du bail ou suite à un congé donné au locataire dans les règles, permet généralement une valorisation plus élevée, notamment si le bien est attractif pour un acquéreur occupant. Une vente occupée peut en revanche séduire un investisseur à la recherche d’un logement déjà loué, avec des loyers bien en place.
2. Il est également possible de mettre fin à la location meublée sans vendre le bien, en changeant d’usage. Le propriétaire peut ainsi décider de basculer vers une location nue, ce qui entraîne la sortie du régime LMNP et le passage à l’imposition des revenus fonciers. Cette option peut être pertinente si la stratégie patrimoniale évolue ou si le marché local devient moins favorable à la location meublée. Le changement s’opère à l’échéance du bail meublé, en respectant les délais de préavis légaux.
3. Autre possibilité : reprendre le logement pour un usage personnel. En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé au locataire pour reprise, à condition de respecter les motifs légaux et les délais prévus par la loi. Le bien sort alors naturellement du dispositif LMNP, sans formalité fiscale complexe, si ce n’est la cessation de l’activité de loueur meublé auprès de l’administration.
4. Enfin, sur le plan administratif et fiscal, mettre fin à un LMNP non géré implique de déclarer la cessation d’activité. Cette démarche permet de clore officiellement le statut, notamment lorsque le bien est vendu ou que la location meublée cesse définitivement. Les amortissements pratiqués dans le cadre du LMNP ne sont pas repris lors de la vente, ce qui constitue l’un des atouts majeurs de ce régime à la sortie.
En résumé, la fin d’un investissement en LMNP non géré se fait généralement sans lourde contrainte, avec une grande liberté de choix.
Vous avez besoin d'aide pour faire un choix entre LMNP géré et LMNP non géré ? Faites appel aux experts Médicis Immobilier Neuf pour vous épauler. En fonction de votre profil investisseur LMNP, votre interlocuteur dédié saura vous orienter pour un investissement locatif réussi.
