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Investissement locatif : est-il possible de vendre un logement loué ?

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Projet d’une vie, un investissement locatif peut toutefois être soumis aux aléas des années qui passent. Par nécessité, par envie ou motivé par un autre projet immobilier, vous aimeriez vendre un logement loué. Rassurez-vous, vous en avez la possibilité mais pas sans quelques précautions préalables et respect des règles. Pour vendre un bien en location sans donner congé à votre locataire, pour récupérer la plus-value de votre investissement locatif, pour vous séparer d’un logement qui doit sortir de votre patrimoine immobilier qu’importe la raison, voici comme procéder. Guide pratique en 7 questions-clés.

Un bailleur peut-il vendre un logement loué en cours de bail ?

Sans attendre, la réponse est oui. Si vous avez pour projet de vendre et que la date de fin de bail est dépassée, si vous vous êtes décidé rapidement et que ce n’est pas légalement le moment de donner congé à votre locataire, l’option de vendre le bien occupé est à étudier.

Pour faire simple : l’occupation par un locataire d’un logement n’est pas un frein à la vente. En effet, pour le locataire, un propriétaire ou un autre ne change pas son statut. Il continuera à profiter de sa location à un prix identique et aux conditions initiales fixées. Ces cautions solidaires ou autre cautionnement ne seront pas impactés.

Et bonne nouvelle ! La vente d’un logement déjà loué peut intéresser certains acquéreurs. À condition que le bien soit idéalement situé et qu’il respecte les critères d’un investissement locatif réussi, le locataire déjà en place peut être un avantage pour les futurs bailleurs en quête d’un placement immédiatement rentable.

Pour vendre un logement loué, est-il possible de donner congé aux locataires avant la fin du contrat de location ?

Ici la réponse est un grand non ! La sécurité locative n’intègre aucune dérogation quant à la fin du bail. S’il souhaite vendre son logement, le propriétaire doit impérativement respecter un délai de six mois avant la fin du contrat de location pour donner congé à son locataire dans le cadre d’un bail vide. Cette durée est portée à trois mois dans le cadre d’un bail meublé.

Le propriétaire devra donc impérativement vendre le logement loué s’il a dépassé les délais pour prévenir son locataire. On le répète, un bail en cours ne peut jamais être cassé pour vendre le bien !

Comment informer le locataire pour vendre son logement ?

Si vous avez connaissance de la période de vente ou que vous êtes flexible, vous pouvez donner congé à votre locataire dans les règles de l’art et donc mettre fin au bail. Dans ce cas précis et dans le strict respect des préavis précédemment évoqués, le locataire doit quitter le logement dans les délais impartis et vous êtes libre de vendre le bien libre de tout usage.
Pour rappel :

  • Pour une location vide, l’échéance du bail a lieu tous les trois ans et le bailleur peut donner congé au locataire six mois avant cette échéance.
  • Pour une location meublée, l’échéance du bail a lieu tous les ans et le bailleur peut donner congé au locataire trois mois avant cette échéance.

 

Quelle(s) démarches(s) pour vendre un logement loué ?

Un particulier qui décide de vendre alors que le bail court toujours n’a pas de règles particulières à respecter.

Une idée reçue veut que le locataire soit prioritaire pour l’achat d’un logement occupé mais ce n’est pas le cas. Si vous ne lui donnez pas congé, il reste dans les lieux une fois la transaction conclue, rien de plus.

Sur papier, il n’a pas même besoin d’être informé de la vente via une démarche officielle. Cependant, pour une relation locative apaisée, mieux vaut le prévenir par courrier ou de vive voix que son propriétaire va changer dans les prochains mois.

Gardez également en tête que s’il n’est pas prioritaire, votre actuel locataire pourrait être intéressé par l’achat du logement. Vous pouvez donc lui évoquer cette possibilité.

Bon à savoir : le droit de préemption s’applique lorsqu’un bailleur donne congé à son locataire avec pour objectif de vendre un logement vide. Il est alors prioritaire pour l’achat pendant les deux mois qui suivent le congé avec offre de vente envoyé par le propriétaire. Information immobilière importante, le droit de préemption ne s’applique pas pour les baux meublés.

Quelle décote en cas de vente d’un logement loué ?

Si vous décidez de proposer à votre locataire d’acheter le bien, la négociation se fait généralement à partir du prix du logement vide. Mais s’il ne se positionne pas, le logement sera vendu occupé. Cette situation entraîne très souvent une décote plus ou moins importante.

Cette diminution de prix dépend principalement du temps restant avant la fin du bail, du nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique du logement, de l’âge du locataire, du montant du loyer mensuel, de l’adresse et de la présence d’un encadrement des loyers ou non dans la zone…

En vendant un logement loué, la cible d’acquéreurs est sans surprise composée en très grande majorité d’investisseurs. La rentabilité du placement sera donc passée au crible. Ainsi, plus elle est forte, moins la décote sera importante. En vendant un logement loué en cœur de ville ou aux abords d’une université, vous avez toutes les chances de maintenir un prix proche du prix réel estimé, plus encore sur les petites surfaces de type studio, 1 pièce ou 2 pièces.

Comment vendre un logement loué et le faire visiter ?

Investisseur ou non, le futur acquéreur voudra visiter le logement. Les visites pourront ainsi être organisées en amont avec le locataire en fonction de ses disponibilités. Vous pouvez vous entendre pour qu’il vous laisse les clés (ou non : vous n’êtes pas en droit de l’exiger) le temps de la visite mais il peut également vouloir être présent.

S’il est absent, il devra impérativement vous donner une autorisation écrite de faire visiter le bien sans lui. Une assurance pour vous propriétaire de ne pas vous faire reprocher vos démarches une fois la ou les visite(s) terminée(s).

Astuce : mettez au point une visite virtuelle pour limiter le nombre de visites. Seuls les candidats à l’achat vraiment intéressés demanderont ainsi à se rendre physiquement sur place.

Un acquéreur peut-il mettre fin au bail après l’achat d’un logement loué ?

Oui mais en respectant de strictes conditions, de délais allongés notamment. Une possibilité qui concerne uniquement les logements sous le sceau d’un contrat de location vide.

Parmi les conditions à respecter :

Attendre la fin du premier renouvellement complet du bail. Ainsi, avec une durée de bail de trois ans, l’acquéreur devra patienter jusqu’à la fin du bail en cours et ajouter trois ans de renouvellement avant de donner congé au locataire en place.

Si l’idée du nouvel acquéreur est d’habiter le bien, le délai à respecter pour donner congé au locataire est de deux ans au moins à partir de la date d’acquisition et ce, même si l’échéance du bail intervient avant cette durée.

Vendre un logement loué est une sécurité pour les bailleurs, l’assurance de pouvoir modifier leur parcours locatif en cas de changement(s) dans leur vie !
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