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Vente immobilière et erreur Carrez : l’indemnisation n’est pas systématique

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Lors d’une vente immobilière, plusieurs diagnostics sont obligatoires. Ils doivent être fournis à l’acheteur en amont de la transaction finale. C’est le cas du diagnostic de superficie aussi appelé mesurage ou encore diagnostic Carrez. Il atteste de la surface achetée et couvre le nouveau propriétaire en cas de problème. Il est courant de penser qu’un logement plus petit qu’annoncé donne le droit à quelques poursuites et dommages et intérêts. Mais est-ce toujours le cas ? Un point expert et une belle occasion de faire le point sur la loi Carrez. Explications.

Une erreur Carrez s’est glissée lors de la vente immobilière… Un impact sur le prix du mètre carré ?

Les dernières signatures sont apposées et vous avez pris possession de votre nouveau logement. Enfin, vous en avez les clés et allez pouvoir en profiter. Mais par acquis de conscience, vous avez décidé de re-mesurer le bien. Résultat : la surface est plus petite que celle annoncée dans le diagnostic Carrez. Ni une ni deux, vous l’avez entendu, vous vous mettez vent debout pour espérer une compensation.

Qu’on se le dise, une erreur Carrez ne donne pas toujours le droit à une indemnisation, loin de là. Un vendeur a en effet pu indiquer une superficie dans son annonce plus importante que dans la réalité mais sans aucune intention de tromper l’acheteur. Il a pu, très simplement, faire preuve d’un optimisme débordant !

S’il est prouvé qu’il n’y a eu aucune intention de tromper, les dommages et intérêts sont éloignés. Un acheteur qui invoque un « dol », à savoir qui soutient sa position de victime ayant été trompée par le vendeur, se fait bien souvent retoquer selon les dernières actualités immobilières en provenance de la Cour de cassation.

Selon cette dernière, le dol peut être avancé si et uniquement si des agissements ou autres dissimulations étaient révélés avec intention d’induire l’acquéreur en erreur. Dans tous les autres cas, il s’agit d’une erreur, fâcheuse, mais d’une simple erreur. D’autant que durant les étapes de l’achat immobilier, l’acquéreur a loisir de mesurer et re-mesurer son futur logement selon les juges.

Mais rassurez-vous, la loi Carrez protège tout de même les acheteurs. Depuis 1996, une différence de superficie de plus de 5% avec celle annoncée dans le diagnostic Carrez ouvre le droit à une restitution proportionnelle du montant versé lors de la vente immobilière. Mais là encore, n’espérez pas d’indemnisation supplémentaire en l’absence de dol, elle ne sera pas accordée. (Cass. Civ 3, 7.9.2022, D 21-19.292).

C'est quoi la surface loi Carrez ?

Depuis 1996, la loi Carrez oblige les acquéreurs à mentionner la superficie du logement sur l’acte de vente. Le calcul prend en compte plusieurs éléments et règles à connaître pour mieux comprendre ce diagnostic immobilier. Et pour cause, l’on pourrait vite se perdre dans le lexique !

À l’origine de la loi Carrez

En matière d’immobilier, il y a surface, surface et surface… Prenons la surface fiscale ou la surface cadastrale ou encore la surface privative, le Shon ou le Shob. Vous êtes toujours là ? Sachez que ces appellations sont les traductions de différents types de métrages. Avant la loi Carrez, les dérives étaient ainsi possibles voire fréquentes entraînant de très nombreuses actions en justice. Le 18 décembre 1996, l’ordre est donc revenu en obligeant le vendeur à se plier à de règles strictes pour le calcul de la superficie du logement vendu, supportant une marge d’erreur Carrez de 5% cependant.

Pour entrer plus en détails, l’acquéreur est protégé par l’article 46 de la loi 65-557 sur le statut de la copropriété. Le texte couche noir sur blanc l’obligation de mentionner dans tous les avant-contrats de vente immobilière, dans tous les compromis de vente et dans tous les actes authentiques de vente la superficie de la partie privative du ou des lot(s) vendu(s).

Tous les biens situés en copropriété, qu’il s’agisse de locaux commerciaux, de locaux professionnels ou de logements privatifs sont soumis à la loi Carrez. Les programmes immobiliers neufs sont les seuls à ne pas être concernés lorsqu’ils sont commercialisés sous le sceau de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le promoteur a en effet déjà l’obligation d’indiquer la surface exacte des biens commercialisés dans la totalité des documents de vente.

Bon à savoir : la loi Carrez n’implique pas les maisons individuelles, les caves, les garages et autres stationnements ainsi que les lots de moins de 8m².

Est-ce que la loi Carrez existe toujours ?

Oui, la loi Carrez est toujours en vigueur et continue d'être un élément essentiel dans la vente de biens immobiliers en copropriété. Les récentes actualités juridiques et immobilières montrent que cette loi continue d'être appliquée et respectée. Par exemple, selon un arrêté du 14 novembre 2023, le délai d’action en diminution de prix est interrompu par une assignation en référé.

Autrement dit, la loi Carrez permet toujours aux acquéreurs de demander une réduction du prix de vente en cas d’erreur dans la déclaration de la superficie. De plus, la loi Carrez continue de s'appliquer sans exception, même dans le cas particulier des ventes d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA). En somme, la loi Carrez reste un dispositif juridique central dans le secteur de l'immobilier en France.

Comment calculer en Carrez ?

Pour retrouver les modalités de calcul de la loi Carrez, direction l’article 4-1 du décret (modifié) 67-223. Pour faire simple, la superficie privative, celle qui nous intéresse dans le cadre de la loi Carrez, est celle qui prend en compte les planchers des lieux fermés, couverts et d’une hauteur d’un minimum de 1,80 mètre. Une déduction est faite des murs, des marches, des cloisons, des cages d’escaliers, des gaines, des embrasures des fenêtres et de celles des portes.

Le diagnostic Carrez peut être réalisé par le vendeur lui-même. Il n’a aucune obligation de faire intervenir un professionnel avant la vente immobilière. Cependant, le recours à un diagnostiqueur ou autre professionnel habilité est conseillé. L’avis d’un expert permet d’être couvert en cas d’erreur Carrez. Il souscrit une assurance de responsabilité civile qui prend en charge les éventuels problèmes une fois la transaction conclue.

Le coût du diagnostic Carrez est de quelques dizaines d’euros, le prix de la tranquillité !

Quelle est la différence entre la surface habitable et la loi Carrez ?

La surface habitable et la superficie privative (loi Carrez) sont deux mesures qui diffèrent par les éléments qu'elles prennent en compte. La surface habitable, définie par la loi Boutin, concerne les logements en location et prend en compte l'ensemble de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par certains éléments architecturaux (murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres).

En revanche, la superficie privative, définie par la loi Carrez, concerne toutes les ventes de biens en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m². Elle inclut en plus certains espaces tels que :

  • Les combles non aménagés,
  • Les greniers,
  • Les réserves,
  • Les remises,
  • Les vérandas.

 

Cependant, ces espaces sont pris en compte uniquement si la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre. Il est donc essentiel de bien distinguer ces deux notions lors de l'achat ou la location d'un bien immobilier.

Quelle est la différence entre le mesurage Boutin ou Carrez ?

La loi Boutin, également connue sous l'appellation de mesurage Boutin, s'applique à tous les logements loués non meublés destinés à l'habitation principale. Elle ne prend pas en compte les surfaces de moins de 1,80 mètres de hauteur, les balcons, les terrasses, les caves, les garages, les parkings, et autres dépendances des logements.

En revanche, la loi Carrez, ou mesurage Carrez, est impérative lors de la vente d'un bien en copropriété d'une surface supérieure à 8 m². Elle inclut les surfaces de plancher des locaux d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il est important de noter que :

  • La loi Boutin est utilisée pour les locations tandis que la loi Carrez est utilisée pour les ventes.
  • La surface habitable (loi Boutin) est généralement moins importante que la superficie privative (loi Carrez) pour un même bien.

Quand le diagnostic de mesurage Carrez est-il obligatoire pour déterminer le nombre de m2 ?

Le diagnostic Carrez est obligatoire lors de la vente de tout bien immobilier situé dans une copropriété, à condition que la superficie soit supérieure ou égale à 8 m². Il concerne donc aussi bien les appartements que les locaux commerciaux ou professionnels. Si vous envisagez de vendre un bien immobilier en copropriété, il est impératif de réaliser ce diagnostic. 

Le recours à un professionnel pour l'établissement du diagnostic Carrez est fortement recommandé. Même s'il n'est pas obligatoire, un diagnostiqueur professionnel garantit la précision du mesurage et offre une couverture en cas d'erreur. En effet, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une réduction du prix de vente ou, dans certains cas, l'annulation de la vente.

Il est à noter que certaines exceptions existent : les programmes immobiliers neufs vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et les maisons individuelles ne sont pas soumis à cette obligation. De même, les caves, garages, parkings et lots de moins de 8m² ne sont pas concernés par la loi Carrez.

Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?

La loi Carrez concerne principalement les biens en copropriété, y compris les maisons. Mais cette loi n'est pas obligatoire à respecter pour les maisons individuelles, car la valeur de ces dernières porte aussi sur le terrain.

Cependant, si une maison se trouve en copropriété horizontale, elle doit se conformer à cette loi. Contrairement à un lotissement, une copropriété horizontale signifie que le terrain est détenu en commun par les copropriétaires. Ainsi, la loi Carrez s'applique pour définir la valeur de la portion du bien dont vous prenez possession.

Quels sont les risques en cas de contentieux sur la superficie carrez ?

Un vendeur qui ne se plie pas au diagnostic Carrez alors que le logement vendu y est soumis s’expose à la nullité de l’avant-contrat. L’acquéreur peut décider de signer en l’absence de surface vérifiée. Il dispose d’un mois après la signature de l’acte authentique de vente pour intenter une action en nullité. Dans les faits, cette situation se présente très rarement.

À l’inverse, les contentieux les plus fréquents concernent une erreur Carrez, des mesures annoncées qui ne sont pas vérifiées au réel (plus petites). Si l’acquéreur se rend compte que la surface est plus petite que celle prévue (au moins de 5% de différence), il est en droit de solliciter une réduction du prix de l'immobilier proportionnelle. Il dispose d’un an après la signature de l’acte authentique pour lancer les procédures. Si le pourcentage de différence est de moins de 5%, l’acheteur n’a aucun droit ni moyen d’action.

En résumé, le métrage Carrez en faisant appel à un professionnel de l’immobilier couvre acquéreur et vendeur et permet d’éviter des déboires futurs pour une vente immobilière placée sous le signe de la sérénité.

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