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Vente immobilière et erreur Carrez : l’indemnisation n’est pas systématique

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Lors d’une vente immobilière, plusieurs diagnostics sont obligatoires. Ils doivent être fournis à l’acheteur en amont de la transaction finale. C’est le cas du diagnostic de superficie aussi appelé mesurage ou encore diagnostic Carrez. Il atteste de la surface achetée et couvre le nouveau propriétaire en cas de problème. Il est courant de penser qu’un logement plus petit qu’annoncé donne le droit à quelques poursuites et dommages et intérêts. Mais est-ce toujours le cas ? Un point expert et une belle occasion de faire le point sur la loi Carrez. Explications.

Une erreur Carrez s’est glissée lors de la vente immobilière…

Les dernières signatures sont apposées et vous avez pris possession de votre nouveau logement. Enfin, vous en avez les clés et allez pouvoir en profiter. Mais par acquis de conscience, vous avez décidé de re-mesurer le bien. Résultat : la surface est plus petite que celle annoncée dans le diagnostic Carrez. Ni une ni deux, vous l’avez entendu, vous vous mettez vent debout pour espérer une compensation.

Qu’on se le dise, une erreur Carrez ne donne pas toujours le droit à une indemnisation, loin de là. Un vendeur a en effet pu indiquer une superficie dans son annonce plus importante que dans la réalité mais sans aucune intention de tromper l’acheteur. Il a pu, très simplement, faire preuve d’un optimisme débordant !

S’il est prouvé qu’il n’y a eu aucune intention de tromper, les dommages et intérêts sont éloignés. Un acheteur qui invoque un « dol », à savoir qui soutient sa position de victime ayant été trompée par le vendeur, se fait bien souvent retoquer selon les dernières actualités immobilières en provenance de la Cour de cassation.

Selon cette dernière, le dol peut être avancé si et uniquement si des agissements ou autres dissimulations étaient révélés avec intention d’induire l’acquéreur en erreur. Dans tous les autres cas, il s’agit d’une erreur, fâcheuse, mais d’une simple erreur. D’autant que durant les étapes de l’achat immobilier, l’acquéreur a loisir de mesurer et re-mesurer son futur logement selon les juges.

Mais rassurez-vous, la loi Carrez protège tout de même les acheteurs. Depuis 1996, une différence de superficie de plus de 5% avec celle annoncée dans le diagnostic Carrez ouvre le droit à une restitution proportionnelle du montant versé lors de la vente immobilière. Mais là encore, n’espérez pas d’indemnisation supplémentaire en l’absence de dol, elle ne sera pas accordée. (Cass. Civ 3, 7.9.2022, D 21-19.292).

Comment fonctionne la loi Carrez ?

Depuis 1996, la loi Carrez oblige les acquéreurs à mentionner la superficie du logement sur l’acte de vente. Le calcul prend en compte plusieurs éléments et règles à connaître pour mieux comprendre ce diagnostic immobilier. Et pour cause, l’on pourrait vite se perdre dans le lexique !

À l’origine de la loi Carrez

En matière d’immobilier, il y a surface, surface et surface… Prenons la surface fiscale ou la surface cadastrale ou encore la surface privative, le Shon ou le Shob. Vous êtes toujours là ? Sachez que ces appellations sont les traductions de différents types de métrages. Avant la loi Carrez, les dérives étaient ainsi possibles voire fréquentes entraînant de très nombreuses actions en justice. Le 18 décembre 1996, l’ordre est donc revenu en obligeant le vendeur à se plier à de règles strictes pour le calcul de la superficie du logement vendu, supportant une marge d’erreur Carrez de 5% cependant.

Pour entrer plus en détails, l’acquéreur est protégé par l’article 46 de la loi 65-557 sur le statut de la copropriété. Le texte couche noir sur blanc l’obligation de mentionner dans tous les avant-contrats de vente immobilière, dans tous les compromis de vente et dans tous les actes authentiques de vente la superficie de la partie privative du ou des lot(s) vendu(s).

Tous les biens situés en copropriété, qu’il s’agisse de locaux commerciaux, de locaux professionnels ou de logements privatifs sont soumis à la loi Carrez. Les programmes immobiliers neufs sont les seuls à ne pas être concernés lorsqu’ils sont commercialisés sous le sceau de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le promoteur a en effet déjà l’obligation d’indiquer la surface exacte des biens commercialisés dans la totalité des documents de vente.

Bon à savoir : la loi Carrez n’implique pas les maisons individuelles, les caves, les garages et autres stationnements ainsi que les lots de moins de 8m².

Le calcul de la loi Carrez

Pour retrouver les modalités de calcul de la loi Carrez, direction l’article 4-1 du décret (modifié) 67-223. Pour faire simple, la superficie privative, celle qui nous intéresse dans le cadre de la loi Carrez, est celle qui prend en compte les planchers des lieux fermés, couverts et d’une hauteur d’un minimum de 1,80 mètre. Une déduction est faite des murs, des marches, des cloisons, des cages d’escaliers, des gaines, des embrasures des fenêtres et de celles des portes.

Le diagnostic Carrez peut être réalisé par le vendeur lui-même. Il n’a aucune obligation de faire intervenir un professionnel avant la vente immobilière. Cependant, le recours à un diagnostiqueur ou autre professionnel habilité est conseillé. L’avis d’un expert permet d’être couvert en cas d’erreur Carrez. Il souscrit une assurance de responsabilité civile qui prend en charge les éventuels problèmes une fois la transaction conclue.

Le coût du diagnostic Carrez est de quelques dizaines d’euros, le prix de la tranquillité !

Quels sont les risques en cas de contentieux ?

Un vendeur qui ne se plie pas au diagnostic Carrez alors que le logement vendu y est soumis s’expose à la nullité de l’avant-contrat. L’acquéreur peut décider de signer en l’absence de surface vérifiée. Il dispose d’un mois après la signature de l’acte authentique de vente pour intenter une action en nullité. Dans les faits, cette situation se présente très rarement.

À l’inverse, les contentieux les plus fréquents concernent une erreur Carrez, des mesures annoncées qui ne sont pas vérifiées au réel (plus petites). Si l’acquéreur se rend compte que la surface est plus petite que celle prévue (au moins de 5% de différence), il est en droit de solliciter une réduction du prix proportionnelle. Il dispose d’un an après la signature de l’acte authentique pour lancer les procédures. Si le pourcentage de différence est de moins de 5%, l’acheteur n’a aucun droit ni moyen d’action.

En résumé, le métrage Carrez par un professionnel de l’immobilier couvre acquéreur et vendeur et permet d’éviter des déboires futurs pour une vente immobilière placée sous le signe de la sérénité.

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