À la vente d’un logement en copropriété, un propriétaire doit obligatoirement mentionner la surface Carrez dans tous les documents de vente. Sans quoi, il est passible de voir la vente annulée ou l’acheteur demander un dédommagement. Explications sur un calcul à connaître pour vendre son bien en toute légalité.
Les origines de la surface Carrez
La surface Carrez est apparue le 18 décembre 1996, lors de la promulgation de la loi du même nom. Le texte visait, et vise encore, protéger les acquéreurs lors de l’achat d’un bien en copropriété. Elle impose en effet que soit mentionnée la superficie privative dans tous les documents de vente. La loi Carrez est en vigueur pour tous les achats d’un logement en copropriété, excepté l’achat sur plan et l’achat de terrains à bâtir.
Superficie inexacte
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée par le vendeur dans les documents de vente, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour demander une réduction du prix du bien proportionnelle à la superficie manquante. Si la surface Carrez n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un mois à compter de la signature pour recourir à une action en nullité de l’acte de vente. Au contraire, si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, aucun supplément de prix ne pourra être appliqué. Il revient donc au vendeur de s’acquitter du calcul avec minutie.
Calculer la surface Carrez
Pour éviter toute dérive, la loi Carrez est très stricte quant au calcul de la superficie d’un logement. Elle détermine dans un premier temps, tous les éléments qui ne peuvent entrer en compte dans le calcul : la cave, le garage, toute pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, un palier, un grenier ou un comble situé au-dessus de plusieurs appartements… A contrario, si une cave a été transformée en réserve (dans le cas d’une boutique par exemple) et que la hauteur sous plafond est de plus de 1,80 mètre, la surface entre en considération dans le calcul de la surface Carrez.
Autre cas litigieux parfois, la loggia et la mezzanine. Si elles sont intégrées dans la composition du lot comme mentionné dans le règlement de copropriété, elles intègrent la surface Carrez du logement. Pour cela, deux conditions doivent être respectées : le propriétaire doit être le seul utilisateur des surfaces et une hauteur de 1,80 mètre au moins doit être respectée.
Réaliser la mesure
La mesure de la surface privative de la loi Carrez peut être réalisée par le vendeur du logement ou par un professionnel. Dans tous les cas, le vendeur est dans l’impossibilité de se retourner contre le professionnel. Il lui incombe un strict devoir de vérification.
