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Promesse de vente VS compromis de vente

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Avant de devenir officiellement propriétaire d’un bien immobilier, un délai certain peut être observé. Le but ? Permettre à l’acheteur de souscrire son crédit immobilier dans les meilleures conditions et sans précipitation. Pour sceller la transaction en attendant, les deux parties peuvent convenir d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Mais quelle est la différence ?

Quelles différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ? Définition

Également appelée promesse « unilatérale », la promesse de vente engage uniquement le vendeur. Elle lui donne la possibilité de réserver le bien pour un seul et même acheteur, tout en donnant un prix fixe et une durée de validité. Pour obtenir cette réservation exclusive, l’acquéreur s’acquitte d’une indemnité d’immobilisation du bien qui s’élève généralement à 10% du prix hors frais de notaire.

La promesse de vente doit être signée chez le notaire sous seing privé. L’acheteur confirme son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai convenu au préalable.

Dans le cas de la promesse de vente, le vendeur a la possibilité d’annuler la vente avant que l’acheteur n’opère une levée d’option. Mais attention, cette action n’est pas sans conséquence. Il perd en effet l’indemnité d’immobilisation et peut être condamné au paiement de dommages et intérêts. Ceux-ci peuvent grimper jusqu’à 20% du montant du bien.

Si le vendeur souhaite annuler la transaction après la levée d’option d’achat, l’acheteur est en droit d’être indemnisé comme précédemment cité ou d’exiger une vente forcée devant le tribunal de grande instance.

Si l’acheteur veut se désister et ne procède pas à la levée de son option, il perd son indemnité d’immobilisation. Cependant, si des clauses suspensives ont été introduites dans le contrat, un désengagement sans frais est possible. Il peut s’agir de l’impossibilité de souscrire un crédit immobilier.

Puis-je me rétracter après une promesse de vente ?

Oui, vous pouvez vous rétracter après une promesse de vente, mais cela dépend de certaines conditions. D'abord, il faut savoir qu'après la signature de la promesse, l'acheteur a 10 jours pour se rétracter. C'est ce qu'on appelle le délai de rétractation.

  • Ce délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre de l'acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.
  • Si l'acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation, le compromis de vente est annulé et l'acheteur n'est pas tenu de payer aucune indemnité au vendeur.
  • Par contre, une fois le délai passé, vous ne pouvez plus renoncer à la vente.

 

Toutefois, si des clauses suspensives ont été introduites dans le contrat, comme l'obtention d'un crédit immobilier, un désengagement sans frais est possible. À noter que le vendeur, de son côté, ne peut pas se rétracter une fois la promesse de vente signée.

Quelle est la durée habituelle d'une promesse de vente ?

Dans le cadre d'une transaction immobilière, la durée habituelle d'une promesse de vente est généralement comprise entre 2 et 3 mois. Cette durée est déterminée par les parties et doit nécessairement être précisée dans le contrat. Elle peut varier en fonction de divers facteurs tels que la complexité du dossier, le type de bien ou encore les conditions du marché de l'immobilier

Il est cependant possible de prolonger cette durée en cas de circonstances particulières, par exemple si l'acquéreur a besoin de plus de temps pour obtenir son prêt immobilier. Dans certains cas, comme la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, la durée peut être très longue, dépassant les 18 mois. Il est à noter que dans ce cas, la rédaction du document doit être obligatoirement confiée à un notaire.

Il faut également savoir que si la promesse de vente n'est pas suivie d'une levée d'option dans le délai imparti, le contrat devient caduc.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Définition

Le compromis de vente s’oppose légèrement à la promesse de vente car il engage les deux parties. On parle d’un contrat « synallagmatique ». Sa signature n’appelle pas le paiement d’indemnité. Cependant, acquéreur et vendeur sont dans l’obligation de mener à bien la transaction. L’acheteur fait une offre d’achat écrite qui, une fois acceptée par le vendeur, est indéfectible.

 
Dans le cas de la promesse comme du compromis de vente, il est conseillé d’inclure des clauses suspensives pour se protéger, que l’on soit acheteur ou vendeur.

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Non, le compromis de vente n'est pas obligatoire dans le cadre d'une transaction immobilière. Cependant, il est fortement recommandé car il présente plusieurs avantages. Tout d'abord, il précise les conditions de la vente et le prix convenu entre l'acheteur et le vendeur. De plus, il sécurise la transaction en protégeant les intérêts des deux parties. En effet, en cas de renonciation de l'une ou l'autre des parties, des pénalités peuvent être appliquées. Enfin, bien que la présence d'un notaire ne soit pas obligatoire pour la signature d'un compromis de vente, elle est vivement conseillée pour garantir la validité juridique de l'accord.

Quand signer un compromis de vente ? 

Le moment de signer un compromis de vente dépend de plusieurs facteurs. Il est généralement signé lorsque les parties se sont mises d'accord sur les conditions de vente et sont prêtes à s'engager de manière définitive.

  • L'offre d'achat acceptée. Une fois que l'acheteur a fait une offre qui a été acceptée par le vendeur, le compromis de vente peut être signé.

  • Les documents nécessaires rassemblés. Avant de signer le compromis de vente, il est important de rassembler tous les documents nécessaires à son élaboration. Le délai pour signer un compromis peut donc dépendre de la rapidité avec laquelle ces documents sont fournis.

  • Délais entre promesse et compromis. Aucun délai légal n'est imposé entre l'acceptation d'une offre d'achat et la signature d'un compromis de vente. Le timing dépend des parties impliquées.

  • Délais avec l'acte de vente. En moyenne, le délai entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente est de trois mois.

Rappelez-vous qu'une fois le compromis de vente signé, l'engagement est définitif, sauf si des conditions suspensives sont spécifiées dans le contrat.

Maison ou appartement : est-ce qu'un délai de rétractation après signature du compromis de vente est prévu par la loi ?

Oui, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur après la signature d'un compromis de vente. Il s'agit d'une protection mise en place par la loi Macron depuis le 8 août 2015, avant cette date, le délai était de 7 jours.

Durant cette période, l'acheteur peut revenir sur sa décision, annuler son engagement à conclure la vente, sans avoir à invoquer un motif particulier et sans encourir de pénalités. Ce délai court à partir du lendemain de la signature du compromis de vente.

Il est important de noter que ce droit de rétractation ne s'applique pas au vendeur, qui reste engagé une fois le compromis signé.

Faut-il choisir entre une promesse de vente ou un compromis de vente dans le cadre d'un achat immobilier ?

Il faut garder en tête que les différences entre promesse de vente et compromis de vente sont finalement minimes. Le vendeur est dans les deux cas engagé : il doit vendre. En cas de refus, l'acquéreur peut entamer une action en justice. 

Il est cependant un point clé à retenir pour les acheteurs : la promesse de vente engage uniquement le vendeur et non l'acquéreur. Il semble donc judicieux de privilégier cette dernière pour celui ou celle qui souhaite devenir propriétaire d'un logement. L'important restant, qu'importe le laps de temps, de creuser pleinement les possibles défauts pour éviter toutes mauvaises surprises une fois le délai de rétractation achevé. 

Pour aller plus loin : quelles sont les différences relatives au compromis et à la promesse de vente entre un achat immobilier classique et un achat immobilier neuf ?

Dans le cadre d'un achat immobilier neuf, le processus diffère un peu. Pour un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le contrat signé est une promesse synallagmatique de vente. Le vendeur promet de construire le bien et l'acheteur s'engage à l'acheter. Dans ce contexte, il n'y a pas de compromis de vente à proprement parler même si le document est généralement présenté comme tel. 

La signature de ce contrat se fait en général en présence d'un notaire et l'acheteur verse un dépôt de garantie qui ne peut dépasser 5% du prix de vente si l'achèvement du bien est prévu dans un délai d'un an, 2% si c'est dans les deux ans et aucune somme si c'est au-delà.

La rétractation est possible dans un délai de 10 jours suivant la signature. Après ce délai, si l'acheteur se désiste, il perd son dépôt de garantie. Si c'est le vendeur qui se rétracte, il doit rembourser le double du dépôt à l'acheteur.

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