Promesse de vente VS compromis de vente

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Avant de devenir officiellement propriétaire d’un bien immobilier, un délai certain peut être observé. Le but ? Permettre à l’acheteur de souscrire son crédit immobilier dans les meilleures conditions et sans précipitation. Pour sceller la transaction en attendant, les deux parties peuvent convenir d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Mais quelle est la différence ?

La promesse de vente


Également appelée promesse « unilatérale », la promesse de vente engage uniquement le vendeur. Elle lui donne la possibilité de réserver le bien pour un seul et même acheteur, tout en donnant un prix fixe et une durée de validité. Pour obtenir cette réservation exclusive, l’acquéreur s’acquitte d’une indemnité d’immobilisation du bien qui s’élève généralement à 10% du prix hors frais de notaire.


La promesse de vente doit être signée chez le notaire sous seing privé. L’acheteur confirme son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai convenu au préalable.


Dans le cas de la promesse de vente, le vendeur a la possibilité d’annuler la vente avant que l’acheteur n’opère une levée d’option. Mais attention, cette action n’est pas sans conséquence. Il perd en effet l’indemnité d’immobilisation et peut être condamné au paiement de dommages et intérêts. Ceux-ci peuvent grimper jusqu’à 20% du montant du bien. Si le vendeur souhaite annuler la transaction après la levée d’option d’achat, l’acheteur est en droit d’être indemnisé comme précédemment cité ou d’exiger une vente forcée devant le tribunal de grande instance.


Si l’acheteur veut se désister et ne procède pas à la levée de son option, il perd son indemnité d’immobilisation. Cependant, si des clauses suspensives ont été introduites dans le contrat, un désengagement sans frais est possible. Il peut s’agir de l’impossibilité de souscrire un crédit immobilier.

Le compromis de vente


Le compromis de vente s’oppose à la promesse de vente car il engage les deux parties. On parle d’un contrat « synallagmatique ». Sa signature n’appelle pas le paiement d’indemnité. Cependant, acquéreur et vendeur sont dans l’obligation de mener à bien la transaction. L’acheteur fait une offre d’achat écrite qui, une fois acceptée par le vendeur, est indéfectible.
Dans le cas de la promesse comme du compromis de vente, il est conseillé d’inclure des clauses suspensives pour se protéger, que l’on soit acheteur ou vendeur.

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