Spécial investissement locatif : la loi Pinel de A à Z

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Réduire ses impôts n'a jamais été aussi simple. Dispositif d'investissement locatif préféré des Français, la loi Pinel permet de bénéficier d'une économie d'impôts allant jusqu'à 63 000€. Mise en place pour soutenir le secteur du bâtiment et de la construction tout en renforçant l'offre locative accessible, la loi Pinel encourage l'investissement privé depuis 2014 et jusqu'au 31 décembre 2021. À la clé, la création d'un patrimoine immobilier sécurisé et de belles économies.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?


Depuis septembre 2014, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot. Pensée par la ministre éponyme, elle donne la possibilité aux particuliers de constituer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de sérieux avantages financiers grâce à ce placement sécurisé.

Les grandes lignes de la loi Pinel


Pour faire simple, le dispositif Pinel est un mécanisme qui permet aux particuliers de réduire leurs impôts. Ils font le choix d'acheter un logement (neuf le plus souvent) pour le mettre ensuite en location tout en respectant des plafonds de loyers et en sélectionnant leurs locataires selon leurs ressources principalement. En échange, ils profitent d'une réduction d'impôts à hauteur de 12% pour un bien loué pendant 6 ans, de 18% pour un bien loué pendant 9 ans et de 21% pour un bien loué pendant 12 ans. Simple non ?

Pourquoi la loi Pinel ?


En pensant cet avantage fiscal, le gouvernement répond à plusieurs objectifs :

• Dynamiser la construction de logements neufs dans les zones tendues, celles où l'offre de logements en location est inférieure à la demande.
• Encourager les particuliers à réaliser un investissement immobilier.
• Mettre plus de logements en location à destination des foyers aux revenus intermédiaires. Ces populations qui n'ont pas accès aux logements sociaux peuvent en effet éprouver quelques difficultés à se loger sur le marché libre.

La loi Pinel revêt donc un triple enjeu pour le gouvernement que l'on comprend aisément.

Quels sont les avantages de la loi Pinel pour les particuliers ?


Pour les particuliers qui se laissent tenter par l'aventure de l'investissement locatif en loi Pinel, les avantages sont nombreux. Nous reviendrons en détails sur chacun d'entre eux, mais en voici un tour d'horizon pour vous donner une idée :

• Réduire ses impôts jusqu'à 63 000€ sur 12 ans.
• Investir dans l'immobilier sans apport. Un placement en loi Pinel n'appelle pas nécessairement de mise de départ. Il peut en effet être financé à 100 voire 110%.
• Se constituer un patrimoine immobilier sécurisé, pérenne et fiable.
• Construire un patrimoine immobilier facilement transmissible.
• Anticiper sa retraite.
• Avoir la possibilité de louer le logement neuf en loi Pinel à un membre de sa famille (sous conditions).

La réduction d'impôts en loi Pinel


C'est le nerf de la guerre, la question que se posent tous les investisseurs : "combien la loi Pinel va-t-elle me faire gagner d'euros aujourd'hui, mais aussi dans quelques années ?" On vous répond.

Quelle réduction d'impôts avec la loi Pinel ?


Comme précédemment mentionné, le dispositif Pinel repose sur le principe de la proportionnalité : plus vous choisissez une durée de location obligatoire qui est longue, plus vous défiscalisez. Cette règle est valable pour tous les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel. Ainsi, vous profiterez de 12% de réduction d'impôts si vous louez pendant 6 ans, de 18% si vous louez pendant 9 ans et de 21% si vous louez pendant 12 ans.

Mais attention, ces pourcentages sont soumis à certains plafonds. Ainsi, l'économie d'impôts est calculée sur un montant maximum de 300 000€ à raison de deux investissements au plus par année. Le prix au m² du logement acheté doit également être inférieur ou égal à 5 500€. Même si votre investissement immobilier de départ dépasse ces plafonds, la défiscalisation sera effective sur ces derniers. Le prix retenu sera donc inférieur à celui réellement payé.

Bon à savoir : la loi Pinel est soumise plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par année.

Comment profiter de la réduction d'impôts Pinel chaque année ?


Rien de plus simple ! Vous devez informer l'administration fiscale que vous êtes détenteur d'un logement Pinel que vous louez. Il suffit ainsi de remplir les formulaires 2044 – EB et 2042-C lorsque vous complétez votre déclaration d'impôt. La défiscalisation est ensuite automatiquement appliquée. Depuis le 1er janvier 2019 et la mise en place du prélèvement à la source, le gouvernement verse 60% de l'économie d'impôts aux contribuables au mois de janvier. Les 40% restants sont quant à eux versés en août de la même année. Ce nouveau système permet de n'avoir aucune avance de trésorerie à effectuer.

Qui est éligible à la loi Pinel ?

 
Vous avez à présent conscience que le dispositif Pinel est un puissant vecteur de défiscalisation. Il reste encore à déterminer si vous êtes éligible à ce mécanisme et vers quel(s) bien(s) vous tourner. Voici toutes les conditions d'éligibilité Pinel à connaître. 

Êtes-vous éligible à la loi Pinel ?

 
Le dispositif Pinel est accessible à tous les contribuables français, payant leurs impôts en France, de plus de 18 ans. Le panel d'éligibilité est donc large. Il tend à se réduire, un peu, lorsqu'il s'agit du financement. S'il faut évidemment être solvable, les banques apprécient un horizon d'investissement relativement long étant donné que la défiscalisation a lieu sur un minimum de 6 ans. Il est donc plus difficile pour les seniors (70 ans et+) de miser sur la loi Pinel via un crédit immobilier.

Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel ?

 
Plusieurs types de biens sont éligibles au dispositif Pinel pour un investissement locatif :
 
• Les logements vendus en VEFA (Vente en l'État d'Achèvement) qui représentent le cas le plus fréquent.
• Les logements neuf achevés.
• Les logements remis à neuf et qui ont subi une très importante rénovation.
 
Les biens doivent également respecter certains indispensables critères :
 
• Respecter les dernières normes environnementales, actuellement la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012).
• Être situés dans une zone éligible à la loi Pinel soit les zones A, A bis et B1, nous y reviendrons. 

Tout savoir sur le zonage Pinel

 
C'est l'une des conditions essentielles pour pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel : choisir un logement situé dans une zone tendue A, A bis ou B1. Ces zones sont majoritairement localisées dans la région parisienne mais également sur la Côte d'Azur ou encore dans les grandes et moyennes villes et agglomérations françaises.
 
A contrario, certaines localités ne sont pas ou plus éligibles à la loi Pinel. C'est le cas des zones B2 (sauf exception) et C, à savoir les petites agglomérations et les zones rurales. Votre expert Médicis Immobilier Neuf vous accompagne dans le choix du programme immobilier neuf Pinel le plus adapté à votre profil investisseur.
 
Voici un aperçu plus détaillé du zonage Pinel :
 
La zone A bis regroupe Paris, la petite couronne, les Hauts-de-Seine (92) certaines villes des Yvelines (78), de la Seine–Saint-Denis (93) ou du Val-de-Marne (94).
La zone A regroupe une grande partie de l’Île-de-France ainsi que certaines grandes métropoles (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier), les villes de la Côte d’Azur et celles du genevois français.
La zone B1 regroupe toutes les autres grandes métropoles (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg) et les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français…)
La zone B2 et la zone C regroupent les autres villes, majoritairement de moins de 50 000 habitants et/ou rurales. 

La location d'un logement Pinel


En bénéficiant des avantages déjà déclinés proposés par la loi Pinel, l'investisseur accepte de respecter certaines contraintes. Les principales sont liées à la location du logement. 

Quel loyer pour un logement en loi Pinel ?

 
Les logements mis en location sous le sceau de la loi Pinel sont soumis à des plafonds de loyers en fonction de leur situation géographique. En votre qualité d'investisseur, vous ne pourrez donc pas louer votre bien au-delà de :

• 17,43€ en zone A bis.
• 12,95€ en zone A.
• 10,44€ en zone B1.
• 9,07€ en zone B2 éligible.
 
Ces plafonds sont soumis à une réévaluation annuelle.
 
Le calcul du loyer Pinel prend plus globalement en compte certaines critères comme le coefficient multiplicateur de la zone d'achat, le plafond de loyer appliqué dans la localisation et la surface habitable du bien. L'état général du logement, les prestations de l'ensemble ainsi que la performance énergétique sont également importants pour déterminer le loyer d'une location Pinel.

Les conditions d'éligibilité du locataire Pinel

 
Seconde contrepartie, l'investisseur doit sélectionner son ou ses locataire(s) avec soin. Un logement Pinel est en effet destiné à un foyer aux revenus intermédiaires. Ils ne doivent par exemple pas dépasser :
 
• 38 236€ par an pour une personne seule en zone A bis.
• 31 165€ par an pour une personne seule en zone B1.
• 89 439€ pour ménage ayant 2 personnes à charge en zone A bis.
• 60 420€ pour un ménage ayant 2 personnes à charge en zone B1.
• 119 745€ pour un ménage ayant 4 personnes à charge en zone A bis.
• 80 103€ pour un ménage ayant 4 personnes à charge en zone B1.
 
Bon à savoir : la loi Pinel présente l'avantage de permettre de louer à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, à condition qu'il soit détaché du foyer fiscal de l'investisseur. Un bon point pour ce dispositif qui séduit les particuliers.

Comment louer un logement en loi Pinel ?

 
Une fois votre logement acheté et réceptionné, le moment de le mettre en location est venu. Vous allez ainsi pouvoir commencer à défiscaliser et à percevoir vos premiers revenus.
 
Sachez que vous avez légalement 12 mois après réception du bien pour le mettre en location. Idéal pour trouver le locataire perle rare ! Vous pouvez ainsi vous occuper de la gestion locative vous-même ou la déléguer à un professionnel. Le bien loué nu deviendra la résidence principale du locataire via un bail de trois ans renouvelables.
 
Bon à savoir : si les ressources de votre locataire dépassent les plafonds en cours de bail, le contrat de location n'est par remis en cause et vous conservez la totalité de votre réduction d'impôts. Dans le cadre de la loi Pinel, les revenus à la date de la signature du bail prévalent. 

La durée de location obligatoire est terminée : que faire de votre logement Pinel ?


Vous voilà déjà arrivé au terme de la durée de location obligatoire de votre bien Pinel. Quelques semaines/mois avant la date d'échéance, vous allez devoir vous poser la question : "que faire de mon investissement immobilier Pinel ?" Vous avez ainsi plusieurs solutions :
 
• Prolonger la durée de location si vous aviez opté pour 6 ou 9 ans obligatoires au départ. Vous pourrez ainsi profiter d'une réduction d'impôts pendant encore 6 ans ou 3 ans en fonction de votre situation.
• Continuer à louer le logement sans profiter de la réduction d'impôts. Vous êtes alors libre de le louer via un bail meublé ou vide. Cette solution permet de bénéficier d'une rente pérenne.
• Vendre votre logement et bénéficier d'un capital bienvenu pour réinvestir, dans l'immobilier par exemple.
• Habiter votre logement.
• Permettre à un proche d'occuper le bien.
 
Vous le constatez, les options sont variées une fois l'échéance arrivée.

Mode d'emploi pour réussir son investissement immobilier en loi Pinel

 
Après avoir pris connaissance de toutes les données "techniques" autour de votre projet d'investissement immobilier Pinel, il nous semble important de vous donner quelques astuces pour que cette opération soit un succès. Comme tout placement immobilier et plus largement financier, de bons conseils et le respect d'incontournables prègles permettent de mettre toutes les chances de votre côté.
 
Conseil n°1 : la loi Pinel est-elle adaptée à votre profil investisseur ?
 
Avec votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié, vous pourrez déterminer si oui ou non la loi Pinel est le dispositif le plus adapté pour votre investissement immobilier. S'il est très large public, il se réfléchit sur le long terme. Vous devez également vous assurer que vos impôts sont suffisamment élevés pour que le dispositif soit intéressant. En fonction de leurs montants, certaines typologies seront plus intéressantes que d'autres. Une simulation Pinel est judicieuse pour vous faire une idée des possibilités.
 
Conseil n°2 : pensez votre investissement Pinel sur le long terme
 
Comme précédemment expliqué, une fois la période de location obligatoire terminée, qu'allez-vous faire de votre logement Pinel ? Si vous souhaitez l'habiter par exemple, mieux vaut choisir dès le départ une localité que vous affectionnez (en fonction de l'intérêt locatif et financier qu'elle présente cela va de soi).
 
Conseil n°3 : quel est le meilleur emplacement pour votre investissement immobilier ?
 
C'est une question qui se pose pour TOUS les types d'investissements. Avant d'acheter un logement, vous achetez une localisation. Le bien le mieux agencé et le plus lumineux se louera difficilement s'il est mal situé. Accordez une attention particulière à la proximité des transports en commun, des commerces, des services mais aussi des écoles et universités si vous souhaitez louer à des étudiants et des espaces verts et crèches si votre bien est destiné à une famille. Bannissez les secteurs trop bruyants ou aux nuisances olfactives très présentes.
 
Plus généralement, optez pour un secteur dans lequel la demande locative est importante pour le type de bien que vous aller louer. Ainsi, un studio ou un T1 se loue principalement à des étudiants ou des jeunes actifs alors qu'un T3 ou T4 intéresse davantage les familles avec enfant.
 
Conseil n°4 : attention à votre affectif dans le choix du logement Pinel
 
Votre projet d'investissement immobilier est avant une histoire financière : vous réalisez un placement pour le rentabiliser, pour bénéficier d'une rente pérenne, pour anticiper votre retraite, bref, pour sécuriser votre présent et votre avenir financiers. Ainsi, vous le comprenez, l'affectif n'a que peu de place dans ce genre de projet. Même si une ville vous tient à cœur et que vous souhaitez y vivre dans quelques années, étudiez avec soin la rentabilité qu'elle amènera.
 
De même, quand vous choisissez le bien, raisonnez comme un locataire et non comme un propriétaire. Évitez à tout prix les équipements inutiles qui font grimper les charges de copropriété par exemple. On pense notamment aux piscines. Enfin, vous pouvez personnaliser le bien, mais pas trop. Vos locataires n'auront pas nécessairement les mêmes goûts que vous.
 
Conseil n°5 : faites vous accompagner dans le choix et la gestion de votre investissement Pinel
 
Pour concrétiser votre projet d'achat en loi Pinel, tournez-vous vers un professionnel. Les experts Médicis Immobilier Neuf sont à votre service en France entière. Ils sont spécialistes de votre secteur pour vous présenter les programmes immobiliers neufs en loi Pinel adaptés. Vous serez ainsi épaulé de A à Z, du choix du logement neuf à la livraison.
 
Et si vous souhaitez déléguer la chronophage gestion locative une fois le bien livré, profitez des services du Neuf Gestion, professionnel de la gestion locative. Un gain de temps et d'énergie certain directement déductible de vos charges. La loi Pinel n'impose aucune contrainte quant à la gestion du bien. Vous êtes donc libre de choisir la solution la plus adaptée à vos besoins.
 
C'est le moment de concrétiser votre projet d'investissement immobilier en loi Pinel ! Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf sans attendre. 
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