Pour booster le secteur de la construction et du logement, la Loi de Finances 2025 a introduit une intéressante mesure fiscale temporaire et ciblée : le don familial exonéré (790 A bis CGI). Il est destiné à soutenir l’accession à la propriété et l’investissement locatif résidentiel. En facilitant la transmission d’argent au sein des familles sans droits de donation, le Gouvernement entend réorienter l’épargne privée vers des projets immobiliers concrets, tout en soutenant l’activité du secteur de la construction et le marché de l'immobilier neuf.
Qu'est-ce qu'un don familial dans le cadre d'un achat immobilier ?
Dans un process d'achat immobilier, le don familial correspond à la transmission volontaire d’une somme d’argent entre membres d’une même famille. Pourquoi ? Pour faciliter l’acquisition d’un logement. Il intervient le plus souvent au moment clé du parcours résidentiel : achat de la résidence principale, premier investissement locatif ou constitution d’un patrimoine immobilier à long terme par exemple.
Contrairement à une donation immobilière portant sur un bien existant, le don familial visé par la Loi de Finances 2025 concerne exclusivement des dons en numéraire, c’est-à-dire des sommes d’argent transférées du donateur vers le donataire. Ces fonds sont ensuite utilisés pour financer un achat immobilier précis, dans un cadre strictement défini par l’administration fiscale.
Don familial (790 A bis CGI) : comment fonctionne l'exonération fiscale prévue par la Loi de Finances 2025 pour acheter un bien immobilier neuf ?
Avec la Loi de Finances 2025, le Gouvernement a souhaité réactiver un mécanisme incitatif fort pour soutenir l’accession à la propriété et relancer le marché de l’immobilier neuf. Le principe est simple : permettre aux familles de transmettre de l’argent sans fiscalité lourde, à condition que cette transmission serve directement un projet immobilier, utile à la fois à l’économie du pays et à l'accession au logement vertueux des particuliers.
Très concrètement, certains dons familiaux bénéficient d’une exonération totale de droits de donation. Mais à quelques conditions :
- Lorsque les sommes transmises sont affectées à l’achat ou à la construction d’un logement neuf (ou assimilé neuf),
- Ou à des travaux de rénovation énergétique d’ampleur. Cette exonération vient s’ajouter aux mécanismes classiques d’abattement, sans toutefois s’y substituer.
Le dispositif de don familial (790 A bis CGI) de la Loi de Finances 2025 repose sur une logique claire : en orientant l’épargne familiale vers l’immobilier neuf, l’État favorise la solvabilisation des ménages et la dynamique du secteur de la construction et du logement.
Pour aller plus loin :
Don familial pour un achat immobilier : une exonération fiscale pour acheter un logement neuf
Dispositif de don familial (790 A bis CGI) de la Loi de Finances 2025 : quelles conditions pour profiter d'une exonération des droits de donation dans le cadre d'un achat immobilier neuf ?
L’exonération prévue par le dispositif de don familial (790 A bis CGI) de la Loi de Finances 2025 n’est pas automatique. Elle est encadrée par plusieurs conditions strictes et cumulatives.
1. La donation doit intervenir entre membres éligibles de la famille. Les liens de parenté acceptés sont : les parents, les grands-parents, les arrière-grands-parents, et sans descendance directe, les oncles ou les tantes au profit de leurs neveux ou nièces.
2. Les sommes transmises doivent être utilisées dans un délai de six mois à compter de la donation. Ce point est fondamental : l’administration fiscale attend une affectation rapide et traçable des fonds vers un projet immobilier précisément identifié et éligible.
3. Enfin, le logement neuf ou rénové doit être conservé pendant au moins cinq ans, soit en qualité de résidence principale du donataire, soit en tant qu'investissement locatif loué à usage de résidence principale.
Bon à savoir : toute revente anticipée ou changement d’affectation remettrait en cause l’avantage fiscal.
Dispositif 790 A bis CGI de don familial temporaire pour 2025-2026 : pendant combien de temps peut-on profiter de l'exonération des droits de donation pour un achat immobilier ?
L’exonération des droits de donation instaurée par la Loi de Finances 2025 est temporaire. Elle s’applique aux donations réalisées entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026.
Cette fenêtre de deux ans (un an restant) impose une certaine anticipation. Les familles qui souhaitent en profiter doivent non seulement organiser la donation dans les délais, mais également être en mesure de concrétiser leur projet immobilier rapidement. Passé le 31 décembre 2026, le régime exceptionnel prendra fin, sauf reconduction législative ultérieure inconnue à ce jour.
Don familial exonéré (790 A bis CGI) : combien peut-on donner à ses enfants ou petits-enfants pour leur achat immobilier ?
Quel est le montant maximum pour un don familial ? 100 000 ou 300 000 euros : quelle somme d'argent peut-on donner sans avoir à déclarer ?
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire dans le cadre du dispositif, avec un plafond global fixé à 300 000 € par donataire. Autrement dit, plusieurs membres de la famille peuvent participer au financement d’un même projet immobilier, à condition de respecter ces strictes limites.
Il est important de rappeler qu’aucune donation n’échappe à l’obligation déclarative, même lorsqu’elle est exonérée de droits. Les sommes transmises doivent systématiquement être déclarées à l’administration fiscale pour justifier l’application du régime de faveur.
La force du dispositif ne réside donc pas dans l’absence de formalités, mais dans l’absence de taxation. À condition de respecter scrupuleusement les règles fixées !
Quel est l'âge limite du donateur et du donataire pour faire une donation immobilière du vivant ?
La loi ne fixe aucune limite d’âge pour effectuer ou recevoir une donation familiale. Un donateur peut transmettre de son vivant, quel que soit son âge, dès lors qu’il est juridiquement capable. De la même manière, le bénéficiaire peut être majeur ou mineur, sous réserve de représentation légale, le cas échéant.
L’intérêt de la donation familiale s’apprécie pleinement lorsque le projet immobilier du bénéficiaire est suffisamment mûr et abouti pour permettre une mobilisation immédiate des fonds. Le respect des délais réglementaires constitue, en effet, une condition déterminante pour bénéficier de l’exonération fiscale attachée à ce mécanisme temporaire.
Comment déclarer un don familial dans le cadre d'un achat immobilier ?
La déclaration d’une donation familiale s’effectue via le formulaire n°2735. Il est à déposer auprès de l’administration fiscale dans le mois suivant la transmission des fonds. Cette démarche est indispensable, même si la donation est exonérée de droits.
Le donataire doit conserver l’ensemble des justificatifs liés à l’utilisation des fonds tels que les actes notariés, les contrats de réservation, les appels de fonds liés à un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les factures de travaux éligibles dans le cas d'une rénovation lourde...
Bon à savoir : en cas de contrôle, ces documents permettent de démontrer le strict respect des conditions imposées par le dispositif.
À retenir : certaines obligations s’appliquent à toutes les donations, quel que soit le régime fiscal retenu : déclaration auprès de l’administration fiscale, capacité juridique du donateur et conservation des justificatifs.
En revanche, les conditions relatives à l’utilisation des fonds, aux délais, aux plafonds renforcés et à la conservation du bien concernent exclusivement le dispositif d’exonération prévu par la loi de finances 2025.
Pour aller plus loin :
- VEFA et contrat de réservation : une obligation ?
- Logement neuf et appel de fonds : quel échéancier pour votre appartement en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
En pratique - Comment faire un don familial ? Comment profiter concrètement du dispositif d'exonération des donations familiales (790 A bis CGI) avant fin 2026 ?
Pour tirer pleinement parti de l’exonération des donations familiales (790 A bis CGI), l’anticipation est la clé. Il est essentiel de définir en amont le projet immobilier, d’en valider l’éligibilité, puis d’organiser la donation, en cohérence avec le calendrier d’achat envisagé.
L’accompagnement par des professionnels de l’immobilier neuf permet de sécuriser chaque étape : le choix du bien, le montage du financement immobilier, l'articulation entre la donation familiale, l'apport personnel et le crédit immobilier...
Achat immobilier neuf : un exemple concret pour profiter de l'exonération du don familial (790 A bis CGI) en 2025 - 2026
Étape 1 – Cadrer le projet immobilier avant la donation
Avant toute transmission d’argent, le projet immobilier doit être clairement défini pour sécuriser l’éligibilité au dispositif.
Plusieurs éléments doivent être arrêtés en amont :
- La nature de l’opération : l'achat d’un logement neuf, l'achat d'un bien en VEFA ou la construction.
- L’usage futur du bien : sera-t-il utilisé comme résidence principale occupée ou mis en location à usage de résidence principale ?
- Le calendrier prévisionnel pour garantir une utilisation rapide des fonds après la donation.
Exemple pratique : un acquéreur prévoit l’achat d’un appartement 2 pièces (T2) neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) destiné à devenir sa résidence principale, avec une signature du contrat de réservation programmée début 2026.
Étape 2 – Définir la stratégie de don familial
Le dispositif de don familial (790 A bis CGI) de la Loi de Finances 2025 permet d’optimiser la transmission en répartissant la donation entre plusieurs donateurs, dans le respect des plafonds fixés par la loi.
Les règles à retenir sont les suivantes :
- 100 000 € maximum par donateur.
- 300 000 € maximum par bénéficiaire.
- Les donateurs éligibles sont les parents, les grands-parents, les arrière-grands-parents et, les oncles ou les tantes sans enfants.
Exemple pratique : deux parents transmettent chacun 40 000 €, complétés par une donation de 20 000 € provenant d’un grand-parent. Soit un total de 100 000 € dédiés au projet immobilier.
Étape 3 – Synchroniser la donation avec le calendrier d’achat
La donation doit être utilisée dans un délai maximal de six mois pour financer le projet immobilier éligible. Le respect de ce délai est impératif pour profiter de l'incitation fiscale.
Concrètement, l’utilisation des fonds peut coïncider avec :
- La signature du contrat de réservation.
- La signature de l’acte authentique chez le notaire.
- Le règlement des premiers appels de fonds dans le cadre d’une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Exemple pratique : Si la date du don est au mois de mars 2026, il devra être affecté au projet immobilier au plus tard en septembre 2026.
Étape 4 – Assurer la traçabilité de l’utilisation des fonds
La traçabilité des sommes transmises est essentielle pour justifier fiscalement du bénéfice du dispositif d'exonération de don familial (790 A bis CGI) voté en 2025.
Les bonnes pratiques consistent à :
- Faire transiter les fonds par le compte bancaire du bénéficiaire.
- Effectuer des virements identifiables vers le notaire ou vers le promoteur.
- Conserver l’ensemble des relevés et des justificatifs bancaires.
Exemple pratique : les fonds provenant de la donation sont versés sur le compte du bénéficiaire, puis utilisés pour régler le dépôt de garantie et les premiers appels de fonds du programme immobilier neuf.
Étape 5 – Déclarer la donation auprès de l’administration fiscale (Formulaire n°2735)
Toute donation d’argent doit faire l’objet d’une déclaration, y compris lorsqu’elle bénéficie d’une exonération de droits.
La déclaration s’effectue à l’aide du formulaire n°2735, à déposer dans le mois suivant la donation. Cette formalité permet de sécuriser juridiquement l’opération et de justifier les avantages fiscaux obtenus via le dispositif fiscal.
Exemple pratique : une donation réalisée le 15 mars 2026 devra être déclarée au plus tard le 15 avril 2026.
Étape 6 – Finaliser l’achat immobilier neuf
Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le financement est progressif et s’échelonne selon l’avancement des travaux. La donation familiale peut ainsi intervenir comme un apport personnel initial ou comme un levier pour absorber une partie des appels de fonds successifs.
Cette configuration idéale permet :
- De réduire le montant du crédit immobilier.
- D’améliorer l’équilibre global du plan de financement.
Exemple pratique : la donation permet de diminuer significativement le montant emprunté et d’optimiser le pouvoir d’achat immobilier global du ménage (voire de le solvabiliser).
Étape 7 – Respecter l’obligation de conserver le bien pendant cinq ans
- Pour bénéficier de l’exonération du dispositif de don familial (790 A bis CGI), le logement doit être conservé pendant au moins cinq ans en respectant les cas suivants :
- Soit en tant que résidence principale occupée.
- Soit en tant que logement loué à usage de résidence principale.
Bon à savoir : la location à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire est interdite.
L’ensemble des justificatifs d’occupation ou de location doit être conservé pendant toute la durée d'application et de bénéfice du dispositif.
Exemple pratique : un logement livré en 2027 devra être occupé ou loué à titre de résidence principale jusqu’en 2032 au minimum.
Étape 8 – Constituer un dossier de suivi du dispositif d'exonération du don familial (790 A bis CGI)
La constitution d’un dossier complet permet de garder l'esprit tranquille, en étant en capacité de répondre efficacement à toute future demande de l’administration fiscale.
Ce dossier peut regrouper :
- Les preuves de virement de la donation.
- Les actes notariés et les contrats de réservation.
- L’échéancier du logement en VEFA et les appels de fonds.
- La déclaration fiscale de donation.
- Les justificatifs d’occupation ou de location pendant cinq ans.
En pratique : créer un dossier numérique unique regroupant l’ensemble des pièces liées à la donation et à l’achat immobilier neuf.
Don familial exonéré (790 A bis CGI) de la Loi de Finances 2025 et achat immobilier neuf : l’essentiel à retenir en 8 points clés
- Une exonération exceptionnelle des droits de donation pour financer un achat immobilier neuf.
- Les donations concernées sont les dons d’argent entre membres de la famille.
- La période d’application du dispositif : entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026.
- Les plafonds de donation exonérée : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire.
- Une utilisation des fonds obligatoire dans les 6 mois pour concrétiser un projet immobilier sous strictes conditions.
- La donation est toujours déclarée, même si elle est exonérée.
- Une conservation obligatoire du bien pendant au moins 5 ans.
- Une traçabilité et des justificatifs indispensables.
Jusqu’à fin 2026, le don familial exonéré s’impose comme un outil puissant pour accéder à l’immobilier neuf dans des conditions fiscales inédites. Découvrez dès maintenant tous nos programmes neufs en France.
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