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Prix des loyers : comment limiter la hausse ?

Mis à jour le 0 Prix de l'immobilier
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Le logement est depuis des années l’un des postes de dépenses majeurs des Français. Mensualité de crédit immobilier ou loyer, le constat est le même : se loger coûte cher. Et les prix des loyers donnent la tendance en continuant régulièrement à progresser. L’exécutif s’empare du problème et cherche des solutions : comment faire baisser le prix des loyers ou au moins enrayer la hausse ? Zoom sur les options envisagées dans les prochains mois. Une actualité immobilière qui interpellera les locataires comme les propriétaires bailleurs.

L’IRL fait grimper le prix des loyers

L’IRL ou Indice de Référence des Loyers a fait un bond record avec une progression affichée à 2,48% sur une année. Face à cette tendance, le gouvernement sait qu’il doit réagir. Les professionnels de l’immobilier ont donc été consultés récemment avec comme thématique de table ronde : comment limiter la hausse des prix des loyers en France? Un véritable casse-tête qui suscite logiquement les passions et autour duquel les acteurs du secteur ont plein de propositions.


Aux côtés des professionnels, la question intéresse évidemment les particuliers qui mettent le pouvoir d’achat et plus particulièrement le pouvoir d’achat immobilier au centre de toutes leurs attentions. Les dépenses liées au logement sont en effet lourdes comme évoqué, mais également incontournables et contraintes. Le gouvernement d’Élisabeth Borne a donc tout intérêt à s’emparer pleinement du sujet pour convaincre les Français.


Si l’on s’attarde sur le contexte mondial plus global, on comprend aisément l’inflation qui se joue largement. La guerre en Ukraine, les prix des produits de consommation qui ont grimpé de +5,2% en douze mois, la pénurie de matériaux, les taux de crédit immobilier qui s’envolent… Plus concrètement, l’inflation n’a jamais été aussi importante depuis 30 ans. Le gouvernement a, ces derniers mois, tenté de mettre des « pansements » par le biais des chèques énergie, des prix du gaz bloqués ou encore des indemnités destinées à la classe moyenne. Mais ces actions ciblées ne sont pas suffisantes.


Le coût du logement est largement impacté par le contexte inflationniste. Imaginez que les +2,48% annuels pour l’IRL n’avaient pas été constatés depuis 2008. En effet, l’Indice de Référence des Loyers est indexé sur l’évolution des prix à la consommation, hors tarifs du tabac et des loyers. Si les prochains mois suivent la même courbe, les prix des loyers vont donc mécaniquement continuer à augmenter.

Freiner la hausse des prix des loyers : le gel des loyers écarté

L’IRL a mobilisé le débat entre les professionnels de l’immobilier et le gouvernement. Il s’est tenu en présence du ministre de l’Économie Bruno Le Maire et de la ministre de la Transition écologique Amélie de Montchalin. C'était avant tout « un exercice de concertation, où le but était de laisser parler les acteurs » explique le proche entourage d’Amélie de Montchalin.


Les pistes et idées avancées doivent orienter le gouvernement dans sa réflexion et dans les décisions à prendre pour un prochain projet de loi sur le pouvoir d’achat. Le texte est attendu pour le 29 juin. Parmi les possibilités, celle d’un gel des loyers. Il a été de nombreuses fois demandé par les associations de consommateurs et de locataires. Mais les professionnels y sont clairement défavorables et il semble cette fois définitivement rejeté (pour l’instant) par le gouvernement.


« Très clairement, ils nous ont dit qu'ils n'allaient pas vers un gel total des loyers parce qu'ils ont conscience du poids que ça aura sur les bailleurs », a affirmé à l'Agence France-Presse la présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH), Emmanuelle Cosse, qui représentait les bailleurs sociaux. « Tout le monde était d'accord pour dire que le gel des loyers, ce n'était pas bon », a souligné Danielle Dubrac, présidente du syndicat de professionnels Unis.

Les autres idées pour limiter la hausse des prix des loyers

Si le gel des loyers n’est pas une option retenue, d’autres le sont. Parmi les possibilités à envisager :


-Stopper la réévaluation des loyers pendant 12 mois dès cet été.
-Lisser l’IRL en intégrant l’indice moyen des quatre derniers trimestres.
-Réformer le mode de calcul de l’IRL en supprimant le prix de l’énergie qui participe considérablement à l’inflation.


Pour l’heure, aucune d’entre elles n’a fait l’unanimité mais elles ont été entendues par le gouvernement.


L’exécutif met quant à lui en avant que les professionnels ont été largement interrogés autour de différentes thématiques telles que :


-Le pouvoir d’achat des locataires.
-L’indispensable soutien pour la construction des logements neufs avec comme objectif d’en faire baisser le coût et les prix finaux mais aussi de multiplier l’offre. La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) demande des mesures fortes en faveur du marché de l’immobilier neuf depuis des années.


Enfin, lors de cette réunion toujours, l’USH (Union Sociale pour l’Habitat) a demandé une revalorisation des APL. Des Aides au Logement qui avaient été dévalorisées lors du précédent quinquennat d’Emmanuel Macron. Cette réclamation est soutenue par la Fondation Abbé Pierre, grande absente lors de ce temps fort. Pour ces deux acteurs majeurs, les APL et les minima sociaux sont deux leviers qui permettent de rendre du pouvoir d’achat aux ménages les plus modestes.


Cette réunion devrait rapidement porter ses fruits. Dans l’attente du 29 juin et du retour du gouvernement sur les mesures retenues, certains acteurs immobiliers de gauche revendiquent très largement la nécessité d’un gel des loyers, d’une hausse des APL ou encore des arrêts des expulsions. Le rendu fin juin est très attendu et, l’on s’en doute déjà, déchaînera les passions. À suivre…

La hausse des prix des loyers est-elle incontournable ?

A priori la réponse à cette question qui occupe la Une de l’information immobilière est : OUI ! Avec la forte hausse de l’IRL précédemment évoquée, il semble évident que les prix des loyers vont augmenter. En effet, l’Indice de Référence des Loyers est scruté par les propriétaires bailleurs. Il leur donne droit et base pour augmenter les loyers en fonction de l’inflation pour ne pas être perdants dans leur calcul de rentabilité.


Ainsi, le marché évoque la possibilité que les loyers augmentent encore davantage que lors de la crise de 2012 qui affichait +2,24%. Pourrions-nous atteindre les +2,95% de la crise des subprimes en 2008 ? À voir…


Et pourtant, les propriétaires n’ont aucune obligation de suivre l’IRL et de procéder annuellement à une augmentation des prix des loyers. L’Indice de Référence des Loyers fixe des plafonds et donne la possibilité mais n’impose pas de révision. Dans le contexte actuel, un loyer affiché à 700€ pourra atteindre 718€ en prenant en compte la hausse de l’IRL. Pour 1 000€ de loyer comptez 1 024,80€ si le propriétaire décide de se référer à l’IRL.


Le calcul est le suivant : Loyer actuel * nouvel IRL du trimestre de référence du bail : IRL du même trimestre observé l’année précédente. 10, 15, 20€ voire plus par mois peuvent considérablement impacter le budget déjà serré des locataires.


Pour autant, tous les bailleurs ne souhaitent pas suivre la tendance à la date anniversaire du contrat de location. En effet et c’est plutôt rassurant, 100% des prix des loyers en France ne vont pas augmenter ces prochains mois, et heureusement !


Prenons l’exemple de Paris : la capitale compte aujourd’hui 62% de locataires. Les bailleurs sont en droit chaque année de réévaluer les tarifs mensuels mais les prix des loyers ont baissé de 0,8% l’année dernière sur douze mois selon les données du site LocService. Il est donc difficile de prédire avec certitude une augmentation généralisée ou non pour les locataires au cours des prochains mois. Dans ce contexte incertain, il va falloir un peu de patience pour observer les actions mises en place par le gouvernement mais également les attitudes des propriétaires-bailleurs dans ce mouvement inflationniste.


Votre loyer a augmenté ces derniers mois ? Quel a été l’impact sur votre pouvoir d’achat ? Pensez-vous préférable de devenir propriétaire dans ce contexte inflationniste ? 

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