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Un contrôle technique pour les logements : bientôt une réalité ?

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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Un contrôle technique pour les logements ? Une idée insolite qui fait la Une de l’actualité immobilière. Pour tenter d’identifier et de sanctionner les 450 000 logements indignes en France et leurs propriétaires, un député de la majorité propose de mettre sur pied et d’appliquer une loi anti-logements indécents. Comment ? En copiant le mécanisme de contrôle technique automobile pour l’appliquer aux habitations françaises. Zoom sur cette information immobilière qui s'inscrit dans la droite lignée de la lutte engagée pour mettre fin à l'habitat indigne.

Qu’est-ce que le contrôle technique pour faire face au grand nombre de logements indignes en France ?

Imaginez : comme les voitures, les logements passeraient un contrôle technique déterminant si oui ou non ils sont en capacité d’accueillir des habitants en fonction de critères de décence établis. Un contrôle technique obligatoire auquel aucun propriétaire et/ou bailleur ne pourrait se soustraire.

Zoom sur la proposition de loi du député Guillaume Vuilletet

Voici la proposition avancée par le député Renaissance du Val-d’Oise, Guillaume Vuilletet. Plus encore, le député a déposé à l’Assemblée nationale une proposition de loi consécutive aux drames des différents effondrements survenus ces derniers mois, ceux des immeubles d’habitations de Lille et de Marseille notamment.

Selon le député, cette loi est une source de garanties pour le locataire mais également pour le propriétaire. Il affirme en effet que les locataires seraient protégés en cas de logement indigne et les propriétaires prémunis d’abus de locataires ayant pour objectif de se soustraire à leurs responsabilités financières et locatives.

Bon à savoir : le texte de loi a été déposé mais n'a pas été adopté. Les lignes suivantes sont donc à décliner au conditionnel. 

Appartement ou maison : pourquoi un contrôle technique des logements ?

La proposition de loi affiche un objectif premier, celui de lutter efficacement contre les 450 000 logements recensés comme indignes par le Ministère de la transition écologique.

Pour rappel, le logement indigne est défini par la loi du 31 mai 1990. Il s’agit d’un bien qui expose « ses occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

La loi du 31 mai 1990 est renforcée par le décret du 30 janvier 2022 n°2002-120. Le texte va plus loin encore en fixant les éléments incontournables d’un logement décent autorisé à la mise en location. Ainsi, un bien peut être loué si :

  • L'absence de nuisibles et/ou de parasites est constatée.
  • L’aération du logement est suffisante.
  • L’électricité du bien est aux normes.
  • Le logement inclut des équipements tels que des toilettes et un évier.

Avec le contrôle technique, il sera donc possible de vérifier que les caractéristiques de la décence sont respectées pour assurer la pleine sécurité et la pleine santé des occupants.

Bon à savoir : La validité du contrôle technique immobilier est fixée à 10 ans dans le projet de loi.

Quand le contrôle technique des logements est-il obligatoire ?

Si la totalité des modalités de mise en place du contrôle technique des logements n'est pas encore connue, il semblerait que tous les propriétaires soient soumis à l'obligation d'informations sur leurs biens via la plateforme précédemment évoquée.

Quelles sanctions si un logement ne passe pas le contrôle technique ?

La proposition de loi n’est pas seulement informative. Elle vise en effet à sanctionner les logements indécents. Guillaume Vuilletet a pour ambition avec son texte de faire interdire la location des logements indécents. Les propriétaires pourraient donc perdre la rente assurée par leur investissement locatif.

Le contrôle technique des logements s’inscrit dans la droite lignée du permis de louer en vigueur sur le marché de l’immobilier depuis 2014 et impulsé par la loi ALUR. Cette mesure oblige les propriétaires à solliciter une autorisation préalable à la mise en location de leur investissement locatif.

Permis de louer VS contrôle technique des logements : quelles différences ?

Si elles sont complémentaires et similaires par certains points, les deux mesures affichent quelques différences marquées. Le contrôle technique des logements ne rend pas les collectivités locales responsables d’une décision de mise en location ou non d’un logement. En effet, le propriétaire devra s’affranchir de quelques formalités et notamment de remplir les éléments demandés en ligne sur la plateforme dédiée du ministère de la Transition écologique. Lesquels ? Diagnostic plomb, diagnostic électricité, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)… tout est consigné avec le plus grand soin !

Et si un propriétaire refuse de rendre son logement décent ? Vers une obligation de réhabilitation suite à un contrôle technique négatif

Vous l’avez compris, un contrôle technique non conforme conduit à une impossibilité de mise en location. Le propriétaire bailleur a donc obligation de remettre le logement aux normes s’il veut continuer à louer. Mais qu’est-ce qui attend les bailleurs qui refusent de réhabiliter leurs logements ?

Le propriétaire peut voir s’appliquer de très lourdes sanctions ! Parmi celles envisagées par le texte récemment déposé :

1. L’obligation de céder le logement à un bailleur social le temps que les travaux soient réalisés (au moins). Il est ici question du bail à réhabilitation.

2. Le propriétaire ne perçoit plus de loyers pendant la durée des travaux.

3. Dans la cas d’un propriétaire occupant lui-même un logement indécent, le bail réhabilitation pourrait également être imposé, le conduisant à devenir locataire pendant quelque temps en cas de péril ou d’insalubrité.

Bon à savoir : dans le cas d’un bail à réhabilitation, le propriétaire verse un loyer au bailleur social, somme grâce à laquelle les travaux de rénovation du bien sont effectués. Une mesure expérimentale envisagée pendant cinq ans sous l’égide des préfets selon Guillaume Vuilletet.

Contrôle technique immobilier et logements indécents : le cas particulier des copropriétés

En France, nombreuses sont les copropriétés insalubres, dégradées, indécentes… Des qualificatifs qui traduisent la nécessité d’une rénovation globale et de grande ampleur. Pour fluidifier la rénovation des copropriétés, Guillaume Vuilletet propose de dissocier foncier et bâti. Le premier serait détenu par un organisme public et le second par le propriétaire.

Pourquoi ? Pour : « laisser le soin aux établissements publics fonciers de réaliser les travaux nécessaires pour la sécurité et la salubrité au moyen des fonds nécessaires à l’acquisition du foncier. » explique le député Renaissance du Val-d’Oise.

Que vous inspire le contrôle technique des logements ? Est-ce selon vous une solution pour lutter contre l’habitat indigne ?

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