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Marché immobilier : les prévisions pour ces 12 prochains mois

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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Les tendances qui ont porté le marché immobilier pendant plusieurs mois voire années sont en train de changer. L’actualité immobilière nous rapporte des Unes dont nous n’avions plus l’habitude et notamment une remontée des taux et des prix orientés vers la stagnation. Pour autant, les prévisions pour les 12 prochains mois restent optimistes, boostées par des particuliers toujours désireux de se lancer dans l’aventure de la propriété, résidence principale et investissement locatif en tête. À quoi s’attendre cette prochaine année ? Prévisions et analyses éclairées par les récentes données publiées par SeLoger et MeilleursAgents.

Le marché de l’immobilier conserve son dynamisme

Les chiffres SeLoger anticipent un volume de transaction quasi record pour cette année 2022, alors même que l’on dit le marché de l’immobilier en perte de vitesse. Dans la réalité, cette tendance négative ne se vérifie pas. Nous devrions avoisiner les 1,1 million de ventes fin décembre, un niveau équivalent ou presque à celui de 2021, année faste pour le secteur.

Du côté des prix de l’immobilier, les 12 derniers mois ont vu une augmentation de +5,7%, tirés notamment par les tendances post-Covid, à savoir un intérêt marqué pour les zones plus rurales et les villes à taille humaine. Dans ces mêmes zones rurales, les tarifs ont progressé de +8% en un an. Le top 50 et le top 10 des grandes villes de l’hexagone affichent une hausse de +5%.

L’immobilier à Paris toujours dans les viseurs démontre cette perte d’engouement pour les grandes cités avec des prix en baisse de -1,2% au cours des 12 derniers mois, un peu moins que sur la période précédente et ses -1,8%. À nuancer tout de même avec, en cette rentrée, un timide retour des acquéreurs dans la capitale, tournés notamment vers les programmes immobiliers neufs à Paris pour leurs avantages chiffrés (frais de notaire moins élevés, réduction des factures énergétiques, plus-value à la clé…)

Si l’on s’attarde sur les 11 grandes villes de France, la baisse des prix de l’immobilier et de l’engouement constatée à la suite du premier confinement est toujours en cours. Paris et Lyon avaient marqué les premières cette tendance, suivies à présent par Lille, Bordeaux et Nantes. À nuancer là encore car l’évolution des prix et des ventes restent positive dans ces villes, mais moins dynamique que lors des périodes précédentes.

D’autres grandes villes tirent clairement leur épingle du jeu. C’est le cas de Marseille et de Strasbourg qui affichent une hausse des prix de +9% en deux ans.

Autre tendance immobilière dictée par les confinements successifs, l’intérêt indéniable pour les maisons. Les prix des villas ont progressé de +9,7% l’an passé et de +6,5% au cours des 12 derniers mois. Du côté des appartements, cette hausse globale était de +6,5% puis de +4,7%. Force est cependant de constater qu’un atterrissage est amorcé.

Autre élément important, le stock de maisons à la vente a diminué de moitié en quatre ans (-54%) contre -28% pour les appartements.

Le marché immobilier est-il impacté par la remontée des taux ?

Restés au plancher pendant des mois, les taux d’emprunt font la Une de l’actualité immobilière depuis plusieurs semaines. Leur remontée est dans tous les esprits, amenant de nouvelles interrogations chaque jour ou presque. Cette augmentation qui devrait durer dans le temps peut-elle réellement impacter négativement le marché de l’immobilier ? « Afin de pouvoir analyser l’impact de la remontée des taux sur le territoire français, Meilleurs Agents présente une nouvelle grille de lecture qui fait se rencontrer l’état de l’offre et de la demande » , détaille Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique Meilleurs Agents, SeLoger (Group Aviv).

Impossible de le nier, la remontée des taux va se répercuter sur la demande. Avec des taux plus élevés, le taux d’effort est nécessairement plus important pour les ménages. Mais n’oublions pas que les derniers mois étaient exceptionnels au cours de ces dernières décennies. Les taux sont loin, très loin, d’atteindre leur plus haut niveau.

Le principe est simple. Les directives du HSCF demandent aux banques de respecter un taux d’endettement inférieur ou égal à 35%. En dessous de ce seuil, l’accès au crédit, et donc à la propriété, n’est pas un problème.

Avec un taux d’emprunt moyen établi à 1,9% au 1er septembre 2022 et un taux d’effort moyen de 28%, l’on constate que le marché de l’immobilier n’est pas vraiment impacté par cette folle remontée.

Mais dans le cas où les taux remonteraient encore et encore, jusqu’à atteindre les 4% ? Là encore, ce scénario défavorable ne serait pas catastrophique puisque la demande serait toujours solvable dans une grande ville française sur deux.

« Le taux d’effort moyen en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt. En revanche, ce sont les territoires pour lesquels le taux d’effort est le plus élevé, donc les villes les plus chères, qui seront les plus impactés par cette hausse. La demande devrait ainsi être plus fortement affectée à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle » , explique Thomas Lefebvre.

Bon à savoir : la vraie problématique actuelle liée à l’accès à la propriété reste le taux d’usure. Trop bas, il bloque de nombreux dossiers d’acquéreurs solvables. Il sera cependant réhaussé au 1er octobre comme annoncé dans l’actualité immobilière de ces dernières heures.

Zoom sur l’état des stocks sur le marché de l’immobilier

Les analyses MeilleursAgents nous livrent un état des lieux intéressant des stocks de biens sur le marché de l’immobilier en France. Elles se basent sur les biens mis en vente sur la plateforme SeLoger.

Résultats, les stocks ont diminué, divisés par 2 depuis 2019 dans le monde rural. Mais dans les grandes villes, les stocks progressent petit à petit. Dans les top 10 et top 50, l’on observe 4 scénarios différents :

  • Une pénurie du stock qui touche 30 grandes villes françaises dont Montpellier, Grenoble et Marseille.
  • Une pénurie modérée qui touche 13 grandes villes françaises dont Nice, Lille, Rennes et Strasbourg.
  • Une sur-offre modérée dans les villes de Bordeaux, Angers, Nantes et Toulouse.
  • Une sur-offre importante dans les villes comme Lyon, Paris, Mérignac ou Villeurbanne.

Logiquement, les localités en pénurie de biens vont voir leurs prix se maintenir voire augmenter. Quant aux autres, plus le stock sera important, plus les prix auront tendance à retrouver la raison, le marché de l’immobilier allant en faveur des acquéreurs.

En détails, l’étude Conjoncture de MeilleursAgents prévoit entre aujourd’hui et septembre 2023 :

  • -3% pour les prix de l’immobilier à Paris.
  • -2% pour les prix de l’immobilier à Lyon.
  • -1% pour les prix de l’immobilier à Bordeaux.
  • -1% pour les prix de l’immobilier à Toulouse.
  • +0% pour les prix de l’immobilier à Lille.
  • +2% pour les prix de l’immobilier à Rennes.
  • +2% pour les prix de l’immobilier à Strasbourg.
  • +2% pour les prix de l’immobilier à Nantes.
  • +2% pour les prix de l’immobilier à Nice.
  • +3% pour les prix de l’immobilier à Montpellier.
  • +4% pour les prix de l’immobilier à Marseille.

 

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