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Investissement locatif : ces 5 villes à étudier

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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Pour ou contre l’investissement locatif en période de crise sanitaire ? Si vous êtes comme 8 Français sur 10, vous pensez certainement que l’immobilier est plus que jamais une valeur refuge. Une étude menée par SeLoger a récemment révélé que c’est dans la pierre que les particuliers veulent placer leur argent. Il s’agit pour eux du placement le plus sûr, le plus sécurisé, le plus pérenne, le plus fiable (et la liste est longue) depuis des années et pour longtemps. Entre rentabilité intéressante, possible plus-value, dispositifs de défiscalisation, faible vacance locative… les atouts de l’immobilier sont nombreux. Vous voulez connaître le secret des investisseurs qui réussissent ? Ils se positionnent dans des villes d’avenir, porteuses et dans lesquelles l’investissement locatif a toutes les faveurs. Parmi elles, 5 sont très (très) avantageuses et méritent toute votre attention. Des idées ?

L’immobilier à Rennes, une valeur sûre

Selon la dernière étude SeLoger, l’immobilier à Rennes affiche une belle rentabilité nette moyenne de 4,6%. La préfecture d’Ille-et-Vilaine est donc une excellente alternative pour les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Avec ses 3 653€ par m² moyens et une augmentation affichée sur l’année de +9,1%. Quant aux prix de l’immobilier à Rennes en location, ils ont augmenté de +3,7% sur l’année. La ville se place donc, après Bordeaux et ses +4,7% et Nantes et ses +4,1%, parmi les localités qui ont vu les tarifs des loyers progresser le plus vite ces douze derniers mois.


Avantage également, la vacance locative est très faible à Rennes, contrebalançant une plus-value évaluée comme moyenne. Entre hausse des loyers, prix de l’immobilier maîtrisés et faible vacance locative, l’équation est définitivement gagnante pour l’investissement locatif à Rennes.

Un investissement immobilier à Le Havre sécurisé

La rentabilité nette à Le Havre atteint joliment les 6,1%. De quoi donner envie aux investisseurs de se positionner dans la Porte Océane. Du côté des loyers, les logements se louent en moyenne 11,7€ par m² et la pierre est commercialisée pour 2 227€ par m², une moyenne toujours. Ce coût a progressé de +10% en une année.


Les avantages de l’investissement locatif à Le Havre sont sans conteste un très fort potentiel de valorisation, avec notamment des loyers qui augmentent vite et bien toute comme le prix au m² à l’achat. Il semble cependant que la vacance locative soit légèrement plus élevée qu’à Rennes, sans que cela ne doive inquiéter le investisseurs au demeurant. Un logement situé près des commerces, des services et des transports en commun n’a aucun mal à se louer rapidement et durablement. Un bien mis en location totalise 2,3 candidats, un beau score qui devrait inciter les investisseurs à s’attarder sur la pierre havraise.

L’immobilier à Lyon et Villeurbanne, un patrimoine solide sur le très long terme

La pierre lyonnaise a la cote depuis de nombreuses années. Et pour cause, la capitale des Gaules n’a de cesse de se réinventer. Que la volonté soit d’investir dans l’ancien comme dans le neuf, les opportunités sont au rendez-vous. Mais surtout, l’immobilier à Lyon affiche un très fort potentiel de valorisation. A force d’engouement, l’offre tend cependant à se raréfier. Heureusement, la volonté de la municipalité, et plus largement du Grand Lyon, est d’étoffer l’offre locative pour permettre aux locataires de trouver leur logement dans ces villes tendues. Les programmes immobiliers neufs à Lyon et alentour sont pris d’assaut, par les investisseurs en loi Pinel notamment. Lyon est en effet situé en zone A, permettant de miser sur la pierre tout en défiscalisant des milliers d’euros.


Dans le palmarès des villes les plus intéressantes pour investir, Villeurbanne talonne Lyon. Le duel amène ses avantages d’un côté comme de l’autre. Comptez en moyenne 3 679€ par m² pour investir à Villeurbanne contre 5 235€ à Lyon. Côté valorisation, les tarifs de la première ont augmenté de +10,8% en une année contre +11,7% pour la seconde. Un match serré, nous le disions.


Quant à la rentabilité nette, vous pouvez espérer 4,4% à Villeurbanne et 3,3% à Lyon.


Les deux villes affichent de très belles possibilités de plus-value mais la vacance locative, contre toutes attentes, est plus faible à Villeurbanne qu’à Lyon (de très peu cependant). Phénomène de ces dernières années, les programmes immobiliers neufs à Villeurbanne, dans le secteur des Gratte-Ciel notamment, attirent des familles lyonnaises en recherche de grands logements confortables.


A l’inverse, l’immobilier meublé et notamment les résidences de services à Lyon, est davantage prisé qu’à Villeurbanne. Chacun son marché ! Avec Paris, Toulouse et Bordeaux, Lyon se place parmi les quatre villes les plus intéressantes en termes d’investissement locatif meublé. La rentabilité y est en effet intéressante puisque miser sur l’immobilier neuf meublé à Lyon permet de gagner jusqu’à trois mois de loyers en plus en comparaison d’un logement vide. Une piste à étudier dans une ville où 37% des locations font l’objet d’un bail meublé…

L’immobilier à Clermont-Ferrand parmi les plus rentables de France

La capitale d’Auvergne séduit les investisseurs avec une rentabilité nette de 6,1% en moyenne. Comptez 2 172€ par m² pour acheter votre logement et un loyer moyen de 11€ par m². Une progression notable de +7,1% sur une année seulement. Des prix qui devraient logiquement continuer à grimper puisque l’offre se fait de plus en plus rare, dans l’immobilier ancien comme pour les programmes immobiliers neufs à Clermont-Ferrand qui voient la demande exploser.


En contrepartie, la possibilité de réaliser une belle plus-value est plus modérée que dans les autres grandes villes précitées et la vacance locative y est moyenne. Tablez sur 1,4 demande de location pour un logement loué. Cela reste suffisant si le logement est bien situé.

Le secret d’un investissement locatif réussi

Ce classement livré par SeLoger est évidemment révélateur des possibilités offertes aux particuliers de se positionner sur tel ou tel marché. Mais la liste des villes intéressantes pour miser sur l’investissement locatif est loin d’être exhaustive. Et la simple mention d’une localité n’est pas suffisante. La clé d’un placement dans la pierre à succès est l’emplacement. Ici nous ne parlons pas de ville mais de localisation dans la ville. Ainsi, le bien le mieux optimisé, le plus luxueux, le plus pratique… se louera difficilement s’il n’est pas situé près des commerces, des services, des transports en commun, des écoles, des infrastructures de loisirs, des axes routiers ou même des espaces verts.


L’idée est d’adapter ces commodités à la cible locative que vous visez et au type de logement. L’exemple concret étant le plus parlant, considérez qu’investir dans un T1 proche d’une université et des transports en commun est une bonne idée, que choisir un T4 dans une zone résidentielle à deux pas des espaces verts et des écoles est judicieux. Vous comprenez l’idée ? Vous devez ainsi impérativement étudier le marché locatif de la ville mais aussi du quartier dans lequel vous vous positionnez. Ces critères respectés, votre placement est quasiment assuré de vous apporter la rentabilité nette que vous espérez. Mais d’ailleurs, cette rentabilité nette, qu’est-ce que c’est exactement ?

Qu’est-ce que la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

On l’évoque depuis le début de notre article, mais un petit rappel s’impose pour que vos calculs soient parfaitement justes. Et si vous maîtrisez vos chiffres, vous maîtrisez votre investissement locatif. Ainsi, dans le cas d’un placement locatif, vous devez distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette :

  • La rentabilité brute correspond au ratio entre les loyers perçus annuellement et le prix d’achat du bien. Rien de plus.
  • La rentabilité nette correspond au ratio entre les loyers perçus annuellement et le prix d’achat du bien tout en intégrant les différents frais inhérents au placement (frais d’entretien, impôts locaux, gestion locative…) ET les avantages liés au dispositif fiscal s’il y a lieu. Vous avez là un calcul au plus près de la réalité de votre placement et de ce qu’il va vous rapporter.

 

Vous avez un projet d’investissement locatif ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour le mener à bien. Ils sauront vous conseiller en prenant appui sur leurs solides connaissances de votre ville, de votre secteur et de ses spécificités.

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