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Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Pinel Plus (+) ?

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Le principe de la loi Pinel Plus (+) est simple : un particulier investit dans l’immobilier, met le bien en location et réduit ses impôts pendant plusieurs années. Une manière idéale de construire un patrimoine immobilier pérenne. Comme tout dispositif de défiscalisation, les conditions d’éligibilité de la loi Pinel Plus (+) sont strictement définies. Celles-ci respectées, profiter des avantages fiscaux du mécanisme est un jeu d’enfant pendant plusieurs années. Ces mêmes conditions concernent aussi bien le logement que son propriétaire-bailleur, que les locataires choisis pendant la durée de défiscalisation. Zoom sur les critères d’éligibilité de la loi Pinel Plus (+).

Un investissement avec la loi Pinel Plus (+) - Petite entrée en matière

Le nouveau dispositif fiscal Pinel Plus (+) a vu le jour au 1er janvier 2023. Il est destiné à soutenir la production des programmes immobiliers plus écologiques et leur développement dans des quartiers prioritaires. Ses avantages fiscaux sont supérieurs à ceux du Pinel "classique" mais il doit répondre à des critères d'éligibilité plus strictes. 

Qui est éligible à la loi Pinel Plus (+) ? Comment savoir si on est éligible à la défiscalisation ?

Premiers incontournables, les critères liés au statut du propriétaire :

  • Le particulier investisseur doit être imposable en France.
  • Le particulier investisseur doit être majeur.
  • Le particulier investisseur doit être solvable pour obtenir un crédit immobilier sans dépasser le taux d’endettement fixé par les banques.
  • Le particulier réalise deux investissements par année au maximum.

Vous le constatez, les conditions à respecter par un particulier pour bénéficier du dispositif de défiscalisation ne sont pas très contraignantes, plus encore elles sont logiques.

Quelles sont les conditions à respecter par le logement visé pour profiter de la loi Pinel Plus (+) ? Comment savoir si mon logement est éligible à la loi Pinel ?

Viennent ensuite les critères d’éligibilité liés au logement lui-même :

  • Choisir un appartement.
  • Choisir un logement situé dans un bâtiment collectif d'habitation.
  • Choisir un logement dans un programme immobilier neuf en France en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
  • OU choisir un logement neuf achevé, jamais habité ou utilisé.
  • OU choisir un logement insalubre entièrement réhabilité.
  • OU choisir un logement au sein d’un local transformé à l’instar d’un local commercial, professionnel, un entrepôt ou encore des bureaux.
  • Le montant de l’investissement locatif est plafonné à 300 000€ par année.
  • Le prix au m² du logement ne dépasse pas les 5 500€ par m².
  • Le bien est loué en qualité de résidence principale du locataire.
  • Le bailleur respecte le plafonnement du loyer et des revenus du locataire.
  • Le bien fait l’objet d’un bail de location nu.
  • Le bien respecte un niveau de performance énergétique minimal. Le logement est respectueux des dernières normes de performance énergétique à savoir la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012 pour la loi Pinel classique) ou la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) pour les logements acquis dès 2023.

 

Bon à savoir : vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour profiter de la loi Pinel Plus (+). Cette date passée, les informations n’ont pas encore été données quant aux contours du prochain dispositif de défiscalisation.

Qu’est-ce que le zonage Pinel (+) ? Dans quelle ville doit être situé un investissement en loi Pinel Plus (+) ?

Autre critère important pour votre investissement locatif en loi Pinel, le respect d’un zonage établi. Le bien choisi doit en effet être situé dans le champ du zonage Pinel, à savoir en zone A, en zone Abis ou en zone B1. La France est ainsi divisée en cinq zones. Les trois précitées sont complétées par les zones B2 et C qui sont éligibles au dispositif sur dérogation et conditions seulement depuis le 1er janvier 2018.

Pour faire simple, les zones A, Abis et B1 désignent les villes de France dites tendues, à savoir les localités dans lesquelles la demande locative est plus forte que l’offre. Le manque de logements y est problématique et le gouvernement entend, avec le dispositif Pinel Plus (+), étoffer le marché locatif avec des biens énergétiquement performants et confortables.

Petit historique du zonage Pinel : les zones Pinel ont été créées en 2003, date depuis laquelle elles ont été maintes fois modifiées. 

Le zonage Pinel détaillé : pour aller loin sur les zones éligibles

Voici un découpage plus détaillé de la loi Pinel Plus (+) pour réfléchir à la ville à viser pour votre futur investissement locatif :

  • La zone A comprend certaines localités d’Ile-de-France, celles de la Côte d’Azur ainsi que Lyon, Marseille, Lille ou encore Montpellier…
  • La zone A bis comprend Paris et 76 localités des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine et du Val-d’Oise.
  • La zone B1 comprend toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les localités de la grande couronne parisienne et, plus généralement, les villes qui affichent des prix de l’immobilier et des loyers élevés.
  • La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d'information géographique de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.

Les critères de qualité du Pinel +

Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement éligible à la loi Pinel (+) doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).

Il doit également offrir un niveau de qualité d'usage et de confort précis défini par le décret précité dans l'article 3, annexes 3 et 4 à savoir :

  • Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5.

  • L'existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, de 5 m² pour un T3, de 7 m² pour un T4 et de 9 m² pour un T5.

  • Deux orientations différentes pour les logements T3 et plus.

Le décret prévoit cependant des conditions assouplies si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022. Les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction font également l'objet de cette souplesse.

Bon à savoir : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

Quelles sont les conditions à respecter par le locataire pour profiter de la loi Pinel Plus (+) ?

Propriétaire-bailleur, logement, les derniers critères d’éligibilité concernent le ou les locataire(s) choisi(s) par le propriétaire :

  • Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
  • Le locataire respecte les plafonds de ressources définis par le dispositif Pinel Plus (+) en fonction de la composition de son foyer et de la zone géographique de résidence.

Quels sont les plafonds de loyer de la loi Pinel Plus (+) 2023 ?

Le propriétaire respecte les plafonds de loyers définis par le mécanisme fiscal lors de la mise en location et de la signature du bail, à savoir : 18,25€ par m² en zone A bis, 13,56€ par m² en zone A, 10,93€ par m² en zone B1 et 9,5€ par m² en zone B2 et C sur agrément.

Loi Pinel VS loi Pinel Plus (+) : la cohabitation jusqu’en 2023

Depuis le 1er janvier 2023, l’ancienne version de la loi Pinel et son évolution, la loi Pinel Plus (+) cohabitent. Les particuliers peuvent ainsi profiter de l’une ou de l’autre, la loi Pinel 2023 étant fiscalement plus intéressante. 

Mais attention, les critères d’éligibilité de la loi Pinel Plus (+) sont plus stricts que ceux de la loi Pinel classique. Aux précédents critères cités, il faut ajouter :

  • Le respect des exigences de la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) qui entreront en vigueur en 2025.
  • Un DPE, Diagnostic de Performance Énergétique classé A pour les biens acquis en 2024.
  • Une surface habitable minimum à savoir : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour T4 et 96 m² pour un T5.
  • Un extérieur privatif  de 3 m² pour un T1 ou un T2, de 5 m² pour un T3, de 7 m² pour un T4 et de 9 m² pour un T5.
  • Une double orientation pour un T3 ou plus.

OU

Il est également possible de bénéficier de la loi Pinel Plus (+) en choisissant un programme immobilier neuf dans un QPV ou Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville.

En résumé, pour bénéficier de la loi Pinel Plus (+) :

1. Le logement visé doit respecter les critères environnementaux et les caractéristiques d’usage et de confort fixés par le dispositif.

OU

2. Être situé dans un QPV, Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville.

Les autres critères liés au logement, au plafond de loyer, de ressources ou au propriétaire-bailleur lui-même restent inchangés.

Vous voulez profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus (+) pour construire votre patrimoine immobilier, pour préparer votre retraite, pour léguer un patrimoine sécurisé à vos enfants, pour constituer une rente ces prochaines années... Tout en réduisant vos impôts ? 

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Source :

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000042753764

 

 

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