Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. À destination des primo-accédants, il encourage les particuliers à devenir propriétaires de leur résidence principale pour la première fois. Depuis 1995 et son apparition sur la scène immobilière, il affiche un vrai succès auprès des Français, devenu plus intéressant au fil du temps, réforme après réforme. Au-delà des explications théoriques et pratiques sur les mécanismes et le fonctionnement du PTZ, il est intéressant de s’attarder sur son historique et d’en retracer les évolutions année après année, réforme après réforme. De 1995 à aujourd’hui, petite histoire ludique du PTZ.
Aux origines du PTZ, le Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a vu le jour en 1995 impulsé par le gouvernement d’Alain Juppé, créé par le décret n°95-1064 du 29 septembre 1995 et par la publication des deux arrêtés datés du 2 octobre de la même année. Son objectif premier ? Permettre au plus grand nombre de ménages de devenir propriétaires de leur résidence principale tout en boostant le secteur de l’immobilier neuf et du bâtiment. À ses débuts comme aujourd’hui, le PTZ autorise l’octroi d'un prêt de plusieurs milliers d’euros à taux zéro, sans rembourser d’intérêt ensuite. Un prêt sans intérêts donc. À la clé, une belle économie sur le coût total de l’opération.
Le fonctionnement du PTZ a finalement peu évolué depuis 1995 : il finance une partie de l’acquisition d’une résidence principale, est accordé aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans au moins (ou jamais) et est accordé sous conditions de ressources en fonction de votre avis d'imposition, de la composition du ménage et de la zone géographique. L’idée était ainsi et est toujours d’avoir un prêt modulable en fonction de chaque bénéficiaire.
Si les conditions d'obtention du Prêt à Taux Zéro ont évolué après chaque réforme, le mécanisme fiscal n’a pas été révolutionné. Zoom sur les réformes du PTZ.
Bon à savoir : en 1995, le PTZ a remplacé, pour les opérations immobilières, les PAP (Prêts aidés à l’accession à la propriété), ainsi que l’exonération de longue durée de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
Quelles ont été les évolutions du PTZ, Prêt à Taux Zéro ces dernières années ? Est-ce que le Prêt à Taux Zéro existe toujours ?
La réforme de 2005 du Prêt à Taux Zéro et la rénovation énergétique
La première réforme du PTZ, Prêt à Taux Zéro a eu lieu en 2005 sous le gouvernement de Dominique de Villepin. Réservé aux logements neufs et uniquement aux logements neufs entre 1995 et 2005, le mécanisme d’accession à la propriété a été ouvert aux logements anciens pour encourager la rénovation et la revitalisation des quartiers anciens et dégradés dans les villes de France dès le 1er février 2005. Autres changements, les conditions d’octroi ont été élargies :
- Les conditions de ressources pour bénéficier du PTZ ont été revues à la hausse (en fonction du revenu fiscal de référence).
- Le différé de remboursement a fait son apparition dans l’actualité immobilière, un différé de la période de remboursement du prêt allant jusqu’à 15 ans après l'opération immobilière.
La réforme de 2008 du PTZ
Trois ans plus tard, le gouvernement orchestré par François Fillon s’empare du dossier et fait passer une nouvelle réforme du PTZ, Prêt à Taux Zéro. L’objectif de cette réforme ? Multiplier le nombre de ménages ayant le droit au PTZ en augmentant les plafonds de revenus. Le dispositif est désormais accessible dans toute la France, incluant les zones rurales.
La réforme de 2011 du PTZ dans l'immobilier
2011, année de crise économique. Le gouvernement Fillon est toujours à la tête du pays et il doit faire face à une période d’accession à la propriété compliquée. Quel meilleur levier que le PTZ, Prêt à Taux Zéro pour convaincre les ménages de franchir le pas de la propriété ? Les conditions d’obtention du PTZ ont une nouvelle fois été revues en faveur des particuliers avec l’introduction notamment d’un différé de remboursement allant jusqu’à 23 ans (un important allongement de la période de remboursement) et de considérables augmentations des plafonds de revenus.
La réforme de 2012 du PTZ, un prêt sans intérêt
2012 signe le retour du PTZ pour l’immobilier neuf principalement. Le PTZ ancien est alors réservé aux locaux acquis ayant pour dessein d’être transformés en logements ou encore à l’achat d’un logement via un bailleur social par un locataire pour en faire sa résidence principale (principe de location-accession). Un retour en arrière est opéré pour approcher les conditions, de ressources notamment, octroyées avant 2011.
La réforme de 2013 du PTZ
Dès le 1er janvier 2013, le PTZ+ ou Prêt à Taux Zéro Plus est recentré sur les ménages aux revenus les plus modestes. Le système de tranches de revenus fait son apparition, amenant un différé de remboursement sur plusieurs années pour les ménages des deux premières tranches, aux ressources les plus basses donc. L’objectif du différé de la période de remboursement ? Ne pas rembourser simultanément le crédit immobilier classique et la mensualité du PTZ. Autre nouveauté, un particulier souhaitant profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro Plus doit impérativement viser un programme immobilier neuf en France respectueux de la RT 2012 ou du label BBC 2005 (seuil de consommation énergétique annuelle selon le code de la construction et économies d'énergie scrutées) pour les ensembles immobiliers neufs au permis de construire déposé avant 2013.
La réforme de 2014 du PTZ
En 2014, le PTZ+ reste inchangé jusqu’en octobre. À l’automne, le zonage du Prêt à Taux Zéro est modifié, amenant le changement de zones de 1 840 localités. Le PTZ+ est également accordé dans 6 000 communes rurales à condition que les travaux d'amélioration affichent un coût total au moins égal à 25 % du montant du bien. Les critères de performances énergétiques sont supprimés et le revenu plancher augmenté. L’objectif est de multiplier le nombre de candidats à la propriété et de revitaliser les centres-bourgs en manque d’attractivité dans le cas du PTZ ancien.
La réforme de 2016 du PTZ
En 2016, les plafonds de ressources sont une nouvelle fois réévalués. Le Prêt à Taux Zéro 2016 permet :
- De financer jusqu’à 40 % du montant d’un bien immobilier neuf dans toute la France. Pour vous donner un ordre d’idée ce pourcentage était de 26 % maximum en 2015.
- De financer jusqu’à 40 % d’un logement ancien sous conditions des 25 % de travaux dans toute la France. En 2015, 6 00 communes seulement étaient éligibles au PTZ ancien.
- De cumuler plusieurs aides d’accession à la propriété telles que le PTZ, l’éco-PTZ, le PEL, le PC, le droit à l’APL… Consultez les dispositifs d'aides à l'achat immobilier neuf.
Bon à savoir : le PTZ n’a subi aucune modification en 2017.
La réforme de 2018 du PTZ et du Prêt à Taux Zéro 2022
Bonne nouvelle ! En 2018, le Prêt à Taux Zéro est reconduit pour quatre ans. Il est cependant recentré et son octroi doit respecter les éléments suivants :
- Le PTZ dans les zones A et B1 est accordé uniquement pour un logement neuf.
- Le PTZ dans l’ancien est accordé dans les zones B2 et C du zonage sous conditions de travaux.
- Le PTZ dans le neuf et dans l'ancien peut financer jusqu’à 40% du montant du bien.
- Le PTZ neuf est recentré sur les zones tendues, à savoir les zones A et B1 du zonage PTZ. La quotité passe à 20% dans les zones B2 et C.
Les évolutions majeures du PTZ en 2025
2025 marque un nouveau tournant dans l’histoire du Prêt à Taux Zéro. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans l’immobilier neuf est en effet accessible sur l’ensemble du territoire français, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement. Autre changement de taille : les maisons individuelles neuves font leur retour parmi les opérations éligibles.
Appartement neuf ou maison neuve, zone tendue ou zone détendue : le champ des possibles s’est donc considérablement élargi pour les primo-accédants. Cette évolution, issue de la loi de finances pour 2025, doit s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2027.
Mais tous les projets ne bénéficient pas du même niveau de financement. Pour l’achat d’un appartement neuf, la quotité du PTZ peut atteindre :
- 50 % du coût de l’opération retenu, dans la limite des plafonds réglementaires, pour les ménages appartenant à la première tranche de ressources.
- Elle est de 40 % pour les tranches 2 et 3.
- Et de 20 % pour la tranche 4.
- Pour une maison individuelle neuve, les quotités sont moins importantes : respectivement 30 %, 20 %, 20 % et 10 % selon la tranche de ressources.
Autre évolution introduite en 2025 : le PTZ peut désormais être cumulé, sous conditions, avec MaPrimeRénov’ pour financer certaines opérations de rénovation d’ampleur.
Comment fonctionne le Prêt à Taux Zéro en 2026 ? Quelles sont les nouveautés ?
En 2026, le PTZ conserve les grandes règles mises en place au 1er avril 2025. Il reste un prêt immobilier complémentaire : il ne peut pas financer seul l’achat d'un logement et doit donc être associé à un ou plusieurs autres prêts.
Son principal avantage reste évidemment son coût : aucun intérêt n’est à payer sur la somme empruntée au titre du PTZ. Sa durée peut aller jusqu’à 25 ans et, selon les revenus du ménage, son remboursement peut débuter après une période de différé.
Quelles sont les zones éligibles au Prêt à Taux Zéro en 2026 ? La France entière est éligible au PTZ !
Voici l’une des grandes nouveautés apportées par la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025 : pour l’achat d’un logement neuf, le PTZ est désormais accessible partout en France, dans les zones A, A bis, B1, B2 et C. Il n’est donc plus réservé aux appartements neufs situés dans les zones tendues.
Attention cependant : le zonage n’a pas disparu du fonctionnement du PTZ. Il reste notamment utilisé pour déterminer les plafonds de ressources, le plafond du coût de l’opération pris en compte dans le calcul du prêt ainsi que les conditions de remboursement. Deux ménages présentant une situation comparable peuvent donc obtenir des montants différents en fonction de la localisation de leur futur logement.
Comment être éligible au Prêt à Taux Zéro ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
C’est très simple ! Il vous suffit de respecter les conditions du PTZ 2026 :
- Être primo-accédant et premier occupant d'un logement dans le cas d'un achat immobilier neuf.
- Faire du logement votre résidence principale.
- Choisir un programme immobilier neuf éligible.
- Respecter les plafonds de ressources du Prêt à Taux Zéro 2026.
Quel est le calcul du montant du PTZ ? Quel est le montant maximum accordé pour un achat immobilier neuf ?
Le montant du PTZ n’est pas identique pour tous les acquéreurs. Il dépend notamment du coût de l’opération, de la localisation du logement, du nombre de personnes destinées à l’occuper, des ressources du ménage et du type de logement neuf acheté.
Le principe de calcul est le suivant : une quotité de PTZ est appliquée au coût de l’opération, lui-même retenu dans la limite d’un plafond réglementaire comme précédemment évoqué.
Le plafond du coût de l’opération varie quant à lui selon la zone et le nombre d’occupants. À titre d’exemple, pour un ménage de quatre personnes, le montant maximal de l’opération retenu pour le calcul est de :
- 315 000 € en zone A,
- 283 500 € en zone B1,
- 231 000 € en zone B2,
- 210 000 € en zone C.
Pour cinq personnes ou plus, ces plafonds atteignent respectivement 360 000 €, 324 000 €, 264 000 € et 240 000 €.
Comment faire une demande de crédit à Taux Zéro ? Comment obtenir un PTZ et auprès de quelle banque ?
Si votre opération est éligible au PTZ, Prêt à Taux Zéro, l'établissement de crédit qui finance votre projet sera également celui qui vous accordera ce sérieux coup de pouce suite à votre demande de prêt avec des frais de dossier réduits. Il a passé une convention avec l'État. Il est intégré dans le calcul global du financement. Banquier et courtier sont donc les plus habilités pour vous aider à déterminer le montant exact du PTZ auquel vous avez le droit.
Le remboursement du PTZ - Comment se rembourse le Prêt à Taux Zéro ?
Autre atout majeur du dispositif : le remboursement du PTZ peut être différé en fonction des ressources du ménage. Concrètement, certains primo-accédants commencent à rembourser leur crédit immobilier principal avant de commencer à rembourser leur PTZ.
- Les ménages de la tranche 1 bénéficient ainsi d’un différé de 10 ans, suivi de 15 années de remboursement.
- Pour la tranche 2, le différé est de 8 ans, suivi de 12 années de remboursement.
- La tranche 3 bénéficie d’un différé de 2 ans, puis rembourse le PTZ pendant 13 ans.
- Pour la tranche 4, il n’y a pas de différé et le remboursement s’effectue sur 10 ans. La durée totale du PTZ peut ainsi atteindre 25 ans.
Ce mécanisme permet de limiter le cumul des mensualités au début du projet immobilier, période durant laquelle le prêt immobilier principal représente généralement la charge financière la plus importante.
Pour aller plus loin : Prêt à Taux Zéro : comprendre le différé de remboursement du PTZ
Jusqu’à quand profiter des avantages du PTZ ?
Les règles actuelles donnent de la visibilité aux futurs propriétaires : le PTZ renforcé et étendu à l’ensemble du territoire pour l’achat d’un logement neuf est prévu jusqu’au 31 décembre 2027. Les offres de prêt émises jusqu’à cette date peuvent donc bénéficier du dispositif sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité en vigueur.
Pour les candidats à l’achat immobilier neuf, les années 2026 et 2027 constituent ainsi une période particulièrement intéressante pour intégrer le PTZ dans leur plan de financement, notamment depuis son extension aux maisons individuelles neuves et aux zones B2 et C.
Comment réaliser une simulation de PTZ, Prêt à Taux Zéro pour votre projet immobilier ? Le simulateur en ligne Médicis Immobilier Neuf
Pour savoir rapidement si votre projet peut bénéficier du PTZ et obtenir une première estimation de son montant, vous pouvez utiliser le simulateur de Prêt à Taux Zéro de Médicis Immobilier Neuf. En quelques informations sur votre situation, la composition de votre foyer, vos revenus et votre projet immobilier, vous obtenez une estimation personnalisée de votre éligibilité et du montant de PTZ potentiellement mobilisable. Une première étape utile pour affiner votre budget, comparer les possibilités de financement et avancer plus sereinement dans votre projet d’achat immobilier neuf.
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Pour aller plus loin : consultez les programmes immobiliers neufs en France éligibles au PTZ, Prêt à Taux Zéro.
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