Renégocier est souvent une excellente stratégie pour réduire le coût total de votre emprunt. Avec la récente baisse des taux d’intérêt, de plus en plus de propriétaires se demandent s’il est possible de renégocier les conditions de leur crédit immobilier ou de faire racheter leur prêt par une autre banque. Objectif : alléger les mensualités, raccourcir la durée du remboursement ou réaliser des économies substantielles. En détail : quand et comment renégocier un prêt immobilier, quelles sont les conditions à remplir, les différences entre renégociation et rachat, les frais à prévoir et les outils pour simuler les possibles gains. Suivez le guide pour faire le bon choix et optimiser votre financement immobilier.
Peut-on renégocier son (taux de) crédit immobilier ?
Oui, il est tout à fait possible de renégocier son (taux de) crédit immobilier. C'est-à-dire ?
La renégociation d'un emprunt consiste à demander à sa banque un ajustement des conditions initiales du prêt, du taux d’intérêt notamment, en fonction de l’évolution du marché. Si les taux d’intérêt ont fortement baissé depuis la souscription de votre emprunt, une renégociation peut permettre de réduire (considérablement) le coût global du crédit immobilier, vos mensualités et/ou sa durée.
Est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ?
La renégociation est pertinente lorsqu’il existe un écart significatif (au moins 0,7 à 1 point) entre votre taux actuel et le nouveau tau proposé sur le marché. Les gains peuvent être substantiels : plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros d’économies sur la durée totale du prêt.
Elle peut également améliorer votre capacité d’emprunt pour d’autres projets. Toutefois, la pertinence dépend de plusieurs facteurs : montant restant dû, durée restante du prêt, frais éventuels et profil de l’emprunteur.
Votre renégociation - Quelles sont les conditions pour renégocier un prêt immobilier ?
Pour qu’une renégociation soit acceptée, certaines conditions doivent être réunies :
- Il faut que la différence entre votre taux actuel et les taux du marché soit suffisamment importante (au moins 0,7 à 1 point).
- Le capital restant dû doit être encore important (généralement supérieur à 70 000 € pour vous donner un ordre d'idée).
- Le prêt ne doit pas être trop avancé dans son échéancier (idéalement dans le premier tiers de remboursement).
- Vous devez présenter un bon profil emprunteur (un dossier avec des revenus stables, une bonne gestion de comptes, un faible taux d’endettement...)
Bon à savoir : la banque n’est toutefois pas tenue d’accepter votre demande. Elle évalue le risque et le coût de l’opération avant de donner son accord.
Peut-on transférer un crédit immobilier dans une banque ?
Non, un crédit immobilier n’est pas transférable d’une banque à une autre en tant que tel. En revanche, vous pouvez faire un rachat de crédit immobilier par une autre banque.
Ce nouveau prêt, proposé à un taux plus avantageux, permet de rembourser l’ancien. Vous bénéficiez alors de conditions potentiellement plus favorables, à condition de bien le négocier.
Qu'est-ce qu'un rachat de crédit immobilier ? Quelles différences avec une renégociation ?
Le rachat de crédit immobilier consiste à souscrire un nouveau prêt auprès d’un autre établissement bancaire pour rembourser par anticipation l’ancien prêt. À la différence de la renégociation, qui s’effectue avec la banque prêteuse initiale, le rachat passe par une nouvelle banque.
Cette opération implique des frais supplémentaires (Indemnité de Remboursement Anticipé ou IRA, frais de dossier, garantie…) mais peut offrir de meilleures conditions.
Les principales différences entre renégociation et rachat :
- La renégociation se fait avec la même banque ; le rachat, avec une nouvelle banque.
- Les frais de renégociation sont souvent peu élevés ; ceux d’un rachat sont plus importants.
- Le processus de renégociation est plus rapide ; le rachat implique plus de formalités.
- En renégociation, le taux est négocié directement avec votre banque ; dans un rachat, vous pouvez comparer plusieurs offres concurrentes.
Quand et comment peut-on (re) négocier son prêt immobilier avec la banque ?
Le bon moment ? Lorsque les taux d’intérêt baissent significativement, et plus encore si vous êtes au début de la période de remboursement. C'est ici que le poids des intérêts est le plus important.
Il est aussi judicieux d’attendre d’avoir stabilisé sa situation financière pour présenter de bons arguments et éléments à votre établissement financier.
La méthode en 5 étapes clés :
Étape n°1 - Analysez les taux du marché ET votre taux actuel (avec l'aide d'un courtier si vous le souhaitez).
Étape n°2 - Calculez les économies potentielles à la clé.
Étape n°3 - Rassemblez vos documents : tableau d’amortissement, contrat de prêt, justificatifs de revenus.
Étape n°4- Préparez vos arguments et votre profil emprunteur.
Étape n°5 - Prenez rendez-vous avec votre conseiller.
Bon à savoir : en cas de refus ou de proposition décevante, tournez-vous vers la concurrence pour envisager un rachat de crédit immobilier.
Renégociation d'un emprunt immobilier : quels frais prévoir ?
Même si la renégociation est moins coûteuse qu’un rachat de l'emprunt initial, elle n’est pas totalement gratuite. Voici les principaux frais à anticiper :
- Les frais de dossier : de 100 à 500 €, selon la banque.
- Les frais de garantie (si changement de contrat ou modification de durée importante).
- Les frais annexes éventuels : la réédition du tableau d’amortissement par exemple (dans de très rares cas).
Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, il faut ajouter :
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : limitées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.
- Les frais de garantie : inscription hypothécaire ou caution.
- Les frais de dossier du nouvel établissement bancaire.
Courtier, banquier... Quel professionnel pour accompagner la renégociation d'un crédit immobilier ?
Le banquier : votre interlocuteur direct
Votre conseiller bancaire est votre premier interlocuteur. Il peut vous proposer une renégociation, mais son pouvoir de négociation est limité par la politique de sa banque. Il peut cependant accélérer le processus si vous présentez un bon profil emprunteur.
Le courtier : un expert de la négociation
Faire appel à un courtier en crédit immobilier est judicieux si vous souhaitez comparer plusieurs offres ou obtenir un accompagnement personnalisé. Il dispose d’un réseau de partenaires bancaires et peut négocier des taux plus bas. Il est rémunéré à la commission (souvent 1 % du capital emprunté), mais peut vous faire économiser bien davantage.
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
Pour aller plus loin - Comment recalculer les mensualités d'un crédit immobilier pour s'assurer de la pertinence de la renégociation ? Simulation et arguments
Pour évaluer la rentabilité d’une renégociation ou d’un rachat, il faut recalculer les mensualités et le coût total du crédit immobilier. Une opération qui peut se faire via des simulateurs en ligne ou à l’aide d’un simple tableau Excel reprenant :
- Le capital restant dû.
- Le taux actuel et le nouveau taux proposé.
- La durée restante et la nouvelle durée.
- Les frais éventuels (IRA, garantie, dossier…)
L’objectif est d’estimer l’économie globale : une réduction du coût total du crédit immobilier et/ou une baisse des mensualités. Il faut aussi prendre en compte votre stratégie personnelle :
- Souhaitez-vous raccourcir la durée du prêt ?
- Réduire vos mensualités pour "respirer" financièrement ?
- Ou bien lisser le prêt pour financer un nouveau projet ?
Deux exemples concrets - Votre simulateur
- Simulation profil 1 : Pour un prêt immobilier de 200 000 € à 2,5 %, renégocié à 1,5 % au bout de 5 ans ==> une économie potentielle et indicative de 15 000 €.
- Simulation profil 2 : Pour un rachat de crédit immobilier de 150 000 € à 1,8 % après 7 ans à 3,1 %, avec frais de 3 000 € ==> une économie potentielle et indicative de 7 000 €.
La simulation est donc une étape indispensable pour objectiver la décision.
Renégocier son prêt immobilier peut représenter une opportunité financière stratégique, à condition de bien s’informer, de comparer les options et d’agir au bon moment. Qu’il s’agisse d’une renégociation avec sa banque ou d’un rachat auprès d’un autre établissement, l’objectif reste le même : réduire le coût global de l’emprunt et optimiser votre budget. Faites vous accompagner par les experts en financement partenaires Médicis Immobilier Neuf pour maximiser vos chances de réussite.
