Le gouvernement met les donations familiales au menu du budget 2027. Dans une note dévoilée le 12 septembre, Matignon propose de porter à 50 000 € le plafond du don familial d'argent exonéré et de ramener temporairement à 6 % la taxation de certaines donations. Une annonce qui arrive à un moment stratégique pour les ménages qui souhaitent aider leurs enfants à financer un logement : le dispositif exceptionnel actuellement réservé à l'achat immobilier neuf notamment, doit en effet disparaître dès le 31 décembre 2026. Zoom au cœur de l'actualité immobilière.
Ce que Matignon vient d'annoncer pour les donations familiales en 2027
L'annonce est récente. Samedi 12 septembre 2026, Matignon a dévoilé les grandes lignes d'un plan baptisé "Transmissions 2027", que le gouvernement souhaite intégrer au prochain projet de loi de finances pour 2027¹. Avec ce plan, le Premier ministre Sébastien Lecornu défend une idée simple : permettre aux patrimoines familiaux de circuler plus tôt, lorsque les bénéficiaires financent leur logement, fondent une famille, investissent ou créent une activité.
Trois mesures ont ainsi été mises sur la table :
- La plus immédiatement lisible concerne les dons familiaux de sommes d'argent. Leur plafond d'exonération passerait temporairement de 31 865 € à 50 000 €. Le dispositif continuerait, selon les éléments récemment communiqués par Matignon, à concerner notamment les dons réalisés par une personne âgée de moins de 80 ans au profit d'un enfant, d'un petit-enfant ou d'un arrière-petit-enfant majeur¹.
- Deuxième évolution, plus spectaculaire : lorsque les abattements fiscaux sont déjà consommés, la fraction taxable de certaines donations en pleine propriété pourrait bénéficier d'un taux unique de 6 %, dans une limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur¹.
- Enfin, Matignon envisage un troisième volet plus inédit : ce taux pourrait être abaissé de 6 % à 5 % lorsqu'une partie de l'économie fiscale obtenue est simultanément versée à une association d'aide aux plus démunis¹.
Bon à savoir : ces trois propositions ont un point commun : elles seraient temporaires et concentrées sur l'année 2027 uniquement.
50 000 € sans droits : ce que changerait réellement la première mesure pour les donations familiales
L'annonce des 50 000 € ne signifie pas que chaque parent disposerait soudain d'un nouvel abattement totalement indépendant de la fiscalité existante. Concrètement, le gouvernement envisage de relever temporairement le plafond du don familial de sommes d'argent, actuellement fixé à 31 865 €. La différence représenterait ainsi 18 135 € supplémentaires.
Matignon précise même qu'une personne ayant déjà entièrement utilisé son plafond de 31 865 € au cours de la période précédente pourrait profiter de cette différence si le dispositif est adopté dans les conditions annoncées¹.
Ajoutons également que pour les familles qui ont déjà organisé une première transmission, cette précision est loin d'être secondaire. Le gouvernement ne cherche donc pas seulement à encourager de nouvelles donations importantes, il souhaite également créer une fenêtre fiscale permettant d'avancer une partie des transmissions qui auraient dans un autre cas attendu plusieurs années.
Le taux de 6 % pourrait surtout changer la donne lorsque les abattements liés à la donation familiale sont déjà utilisés
Voici probablement la mesure la plus significative financièrement. Aujourd'hui, une donation taxable est soumise aux droits de mutation selon les règles correspondant au lien de parenté et au montant transmis. Avec le plan "Transmissions 2027", Matignon envisage un taux temporaire de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales, dans la limite annoncée de 100 000 €.
L'exemple donné par le gouvernement permet de mesurer l'écart : pour 100 000 € transmis par un parent ayant déjà consommé son abattement, les droits seraient actuellement proches de 18 200 €. Ils tomberaient à 6 000 € seulement avec le nouveau mécanisme¹, soit environ 12 200 € de droits en moins.
Autre exemple parlant communiqué par Matignon : pour 50 000 € donnés par un grand-parent dont l'abattement est déjà utilisé, les droits pourraient passer d'environ 8 200 € à 3 000 €¹.
Bon à savoir : le projet pour 2027 viserait par ailleurs un cercle familial plus large que les seules transmissions entre parents et enfants, avec certaines donations entre oncles, tantes, neveux et nièces notamment.
Une annonce qui tombe à quelques mois de la fin de l'exonération pour un achat immobilier neuf (article 790 A bis du CGI)
Pour les ménages ayant un projet immobilier, le timing de l'annonce est particulièrement intéressant. Car une autre mesure fiscale est actuellement en vigueur, jusqu'au 31 décembre 2026 seulement. L'article 790 A bis du Code général des impôts permet aux familles de transmettre des sommes destinées notamment à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) dans des conditions particulièrement avantageuses. Pour en bénéficier :
- Le plafond atteint aujourd'hui 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par un même bénéficiaire².
- Les fonds doivent être utilisés dans les six mois suivant leur versement,
- Le logement doit ensuite être conservé comme résidence principale ou affecté à la location à usage d'habitation principale pendant cinq ans.².
- Cette exonération s'applique aux sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026.
- Autrement dit, le gouvernement annonce aujourd'hui un nouveau régime pour 2027 alors qu'un autre dispositif, beaucoup plus directement ciblé sur l'achat immobilier neuf, arrive à échéance trois mois plus tard.
Pour aller plus loin : Don familial exonéré pour un achat immobilier (Art. 790 A bis CGI voté dans la Loi de Finances)
Bien immobilier neuf : 2026 et 2027 ne répondraient pas au même objectif
Les deux mécanismes ne sont pas directement comparables. Mais pourquoi ?
- Le dispositif actuellement applicable au logement neuf peut atteindre 100 000 € par donateur, mais il impose une utilisation très précise de l'argent.
- Les 50 000 € envisagés pour 2027 seraient liés au régime général du don familial d'argent et, dans les informations communiquées jusqu'à présent, Matignon n'a pas annoncé une obligation d'affecter cette somme à un logement.
- Le dispositif 2026 est donc plus ciblé mais potentiellement plus généreux pour un projet immobilier neuf. Celui de 2027 pourrait être plus souple, si les propositions sont finalement votées sans nouvelle condition d'utilisation.
Cette distinction pourrait devenir l'un des vrais sujets patrimoniaux des prochains mois. Pourquoi ? Parce qu'une famille qui prévoit déjà d'aider un enfant à acheter un appartement neuf avant la fin de l'année n'aura pas nécessairement intérêt à reporter automatiquement la transmission à 2027. À l'inverse, lorsqu'aucun projet immobilier n'est suffisamment avancé pour respecter les délais du régime actuel, la réforme annoncée pourrait offrir une nouvelle fenêtre fiscale quelques semaines plus tard.
Pour aller plus loin : Achat immobilier : un quart des primo-accédants aidés par leurs familles
Pourquoi l'annonce pourrait jouer sur l'apport personnel immobilier des jeunes acquéreurs ?
Le gouvernement assume explicitement le lien entre transmission familiale et logement. Dans son intervention du 12 septembre, Sébastien Lecornu a notamment expliqué que l'argent est particulièrement utile au moment où les jeunes générations se logent, fondent une famille, investissent ou entreprennent³. L'effet de la donation familiale sur un projet immobilier serait donc immédiat. Une donation reçue avant l'acquisition peut augmenter l'apport personnel et diminuer la somme financée par le crédit immobilier. Un sujet particulièrement sensible pour les primo-accédants, l'accès à la propriété dépendant non seulement des revenus mais aussi du capital disponible au moment de constituer le financement.
L'annonce gouvernementale ouvre donc une nouvelle variable dans les stratégies d'achat prévues pour 2027. Mais avant de revoir un plan de financement, encore faut-il que la réforme devienne une loi !
Pour aller plus loin : Comment constituer son apport personnel ?
Attention, le plan "Transmissions 2027" n'est pas encore définitivement voté
Dernier point essentiel de cette actualité immobilière majeure : le plan "Transmissions 2027" n'est pas encore voté à l'heure actuelle. Les chiffres de 50 000 €, 6 % et 100 000 € ont bien été annoncés par Matignon, mais ils ne constituent pas encore le droit applicable. Le projet doit désormais suivre le parcours budgétaire classique.
Pour faire simple, le projet de loi de finances est normalement déposé sur le bureau de l'Assemblée nationale au plus tard le premier mardi d'octobre. Commence ensuite l'examen parlementaire, avec la possibilité pour les députés et les sénateurs d'amender les mesures proposées⁴. Le Parlement dispose ensuite et normalement de 70 jours pour examiner le budget avant sa promulgation en fin d'année⁴.
Bon à savoir : entre l'annonce de septembre et la version définitive de la loi de finances, les plafonds peuvent donc être modifiés, les conditions précisées, certains bénéficiaires exclus ou de nouvelles restrictions ajoutées. Le scénario présenté par Matignon constitue donc aujourd'hui une orientation gouvernementale, mais pas encore une règle fiscale sur laquelle une donation peut être juridiquement organisée.
Ce qu'il faut suivre dans les prochaines semaines au sujet du don familial parent-enfant-petit-enfant
Le dépôt du projet de loi de finances permettra de répondre aux principales questions laissées ouvertes par l'annonce du 12 septembre. Il faudra notamment connaître les règles exactes de cumul avec les abattements existants, confirmer la période d'application du taux de 6 %, préciser le champ familial retenu et vérifier si des conditions supplémentaires seront ajoutées au nouveau plafond de 50 000 €.
Pour l'immobilier neuf, une autre question sera tout aussi importante : le gouvernement laissera-t-il réellement disparaître l'exonération spécifique de l'article 790 A bis le 31 décembre 2026 ? À ce jour, le Code général des impôts prévoit toujours cette date de fin², sans qu'aucune prolongation ne soit inscrite dans le droit actuel.
La coexistence d'une mesure qui se termine le 31 décembre et d'un nouveau régime susceptible de commencer au 1er janvier suivant pourrait donc créer une véritable frontière fiscale entre les projets immobiliers réalisés fin 2026 et ceux reportés en 2027.
La FAQ, Foire Aux Questions de la donation familiale immobilière
Quel est le coût d'une donation immobilière à ses enfants ?
Le coût dépend surtout de la valeur du bien et des abattements encore disponibles. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Au-delà, un barème progressif s'applique. Une donation immobilière passe obligatoirement par un notaire et entraîne également des frais d'acte, une taxe de publicité foncière de 0,60 %, des frais d'assiette calculés sur cette taxe et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Quelle est la nouvelle loi sur la donation aux enfants et aux petits-enfants ?
À ce jour, il ne s'agit pas encore d'une nouvelle loi. Pour le budget 2027, Matignon propose de relever temporairement de 31 865 € à 50 000 € le plafond du don familial d'argent exonéré, notamment entre parents, grands-parents et descendants majeurs. Autre piste : taxer à seulement 6 % certaines donations familiales restant imposables après abattements, dans la limite de 100 000 € par donateur et bénéficiaire majeur. Ces mesures doivent encore être inscrites dans le projet de loi de finances et votées.
Quels sont les 3 types de donation à connaître ?
Pour faire simple, trois formes de donations familiales reviennent le plus souvent :
- Le don manuel, adapté notamment aux sommes d'argent et aux biens mobiliers,
- La donation simple, généralement réalisée par acte notarié et obligatoire lorsqu'elle porte sur un bien immobilier,
- La donation-partage, qui permet d'organiser de son vivant la transmission et la répartition de son patrimoine entre ses héritiers.
Bon à savoir : le bon choix dépend donc autant de ce que vous transmettez que de votre situation familiale.
Comment faire une donation à ses enfants pour éviter les frais de succession ?
Le principe consiste surtout à anticiper la transmission plutôt qu'à attendre la succession. Chaque parent dispose notamment d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Pour les sommes d'argent, une exonération supplémentaire de 31 865 € peut actuellement s'ajouter sous conditions, notamment si le donateur a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Utilisés suffisamment tôt et dans le respect des règles fiscales et successorales, ces mécanismes permettent de transmettre progressivement une partie du patrimoine avec peu ou pas de droits.
Un projet immobilier neuf en vue ? Passez de l'idée aux clés avec Médicis Immobilier Neuf. Budget, financement, choix du programme, dispositifs à mobiliser : nos experts vous accompagnent à chaque étape de l'achat immobilier neuf pour construire un projet solide, clair et adapté à votre situation.
Sources :
¹ Le Monde, "Budget 2027 : le gouvernement propose des mesures pour faciliter les transmissions familiales", 12 septembre 2026 ; propositions contenues dans la note "Transmissions 2027" de Matignon.
² Code général des impôts, article 790 A bis ; exonération des dons familiaux affectés notamment à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en VEFA, applicable aux sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026.
³ TF1 Info avec AFP, "Budget 2027 : le gouvernement prêt à faciliter les donations familiales", 12 septembre 2026, reprenant les déclarations de Sébastien Lecornu.
⁴ Ministère de l'Economie, "Le projet de loi de finances (PLF), comment ça marche ?", calendrier de dépôt et d'examen parlementaire du budget.
