Les chiffres sont révélateurs. Le marché de l’immobilier résiste contre vents et marées et fait face aux incertitudes énergétiques et économiques avec brio. Contrairement aux pronostics largement diffusés, il se maintient et voit encore ses prix augmenter au troisième trimestre 2022 selon l’indice des Notaires-Insee récemment publié. Les tarifs progressent, certes plus lentement mais le mouvement haussier est toujours marqué. Zoom sur les grandes tendances du secteur et sur ce que vous devez retenir en cette fin d’année.
Des prix de l’immobilier toujours en hausse
Revenons quelques années en arrière pour constater le début de l’importante envolée des prix de l’immobilier. Si depuis quelques mois cette hausse effrénée ralentit, elle fait encore partie de l’actualité immobilière. Les tarifs de la pierre ont ainsi progressé de +6,4% en une année, entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022 selon les indices Notaires-INSEE du 3ème trimestre 2022. Les derniers pourcentages relevés étaient de 6,8% au second trimestre et de 7,3% pour le premier. Un léger coup de frein, loin de la dégringolade annoncée.
La courbe des prix de l’immobilier suit celle du nombre de ventes, ventes qui avaient atteint des sommets au troisième trimestre 2021 avec plus de 1,2 million de transactions et qui, malgré une petite baisse, reste à un niveau très haut avec 1,13 million environ de transactions relevées ces douze derniers mois.
Pour compléter ces données révélatrices, ajoutons que la hausse de prix des logements anciens en France est constante avec +1,5% en comparaison du deuxième trimestre, +1,4% en comparaison du premier trimestre et +1,7% en comparaison du dernier trimestre 2021.
Les professionnels du secteur sont eux-mêmes étonnés de ce dynamisme, en témoigne le président de la commission des statistiques des Notaires du Grand Paris, Thierry Delesalle : « On constate que ce marché immobilier est très, très résistant sur la France entière. Nous sommes étonnés de cette vigueur qui perdure alors que tous les feux ne sont plus au vert. »
Et pourtant le contexte économique et les incertitudes rôdent. L’inflation est propulsée par les prix de l’énergie et par des conditions de crédit immobilier durcies. Mais pour l’heure, ces problématiques impactent peu le marché immobilier. Le taux d’usure qui bloque l’accession à la propriété de certains ménages n’est pas encore complètement intégré dans les critères décisifs des tendances du marché de l’immobilier.
Reste à nuancer les analyses des notaires basées sur les ventes actées alors que les réseaux d’agences s’attachent davantage aux promesses de ventes. Les premières sont plus fiables, les secondes plus représentatives du marché de l’immobilier à l’instant T.
Enfin, si l’inquiétude vis-à-vis des retraites gronde, si les réformes annoncées sont dans tous les esprits, les Français semblent vouloir sécuriser leur avenir grâce à la pierre. L’investissement locatif est plus que jamais vu comme une opération rentable et sécurisante, comme un compléments de revenus sur le long terme une fois arrivé en fin de carrière et la diminution de revenus amorcée.
L’inquiétude vis-à-vis des retraites, avec une réforme annoncée dans les prochains mois, semble vouloir ramener les Français vers l’investissement locatif, vu comme un complément de revenus, a estimé Me Delesalle.
La crise de l’énergie change la donne sur le marché de l’immobilier
Selon Christian Godard, Notaire du Grand Paris « on peut dire que la crise Covid est derrière nous et que la crise de l’énergie redistribue complètement les cartes. »
Avec les prix des énergies qui s’envolent, l’interdiction progressive de mise en location des logements trop énergivores, les biens qui appellent des factures énergétiques trop élevées sont progressivement délaissés. Les acquéreurs ne veulent plus payer leurs énergies à prix d’or. Pour cela deux solutions : la rénovation énergétique globale ou les programmes immobiliers neufs en France respectueux des dernières normes énergétiques, RT 2012 et RE 2020 en tête. Une tendance qui commence à impacter les prix de l’immobilier ancien, les faisant très (très) lentement diminuer dans le cas d’un mauvais DPE, Diagnostic de Performance Énergétique. D’une manière générale, la marge de négociation des maisons étiquetées passoires thermiques est plus importante que pour les appartements du même genre.
Et si l’on peut penser qu’acheter un logement énergivore pour le rénover est une bonne idée, c’est sans compter sur le manque de matériaux et de professionnels disponibles. « Vu la difficulté aujourd’hui de trouver des entreprises qualifiées pour faire des travaux, vu l’augmentation du coût des travaux (…), ça peut, je pense, peser un peu dans la balance et faire hésiter les investisseurs et les acquéreurs. affirme Me Godard.
Des tendances immobilières qui font le grand écart en fonction des villes
Alors que les notaires ont constaté que les prix de l’immobilier augmentaient d’une manière générale en France, toutes les généralités ont leurs exceptions. Ainsi, en fonction des villes les tendances sont très différentes.
Du côté des appartements, les tarifs ont augmenté de +1,9% à Lyon et de +10,8% à Marseille en une année alors même qu’ils ont baissé de -1,2% à Paris. Les résultats de la cité phocéenne s’expliquent par des prix restés bas pendant des mois et qui rattrapent aujourd’hui en partie leur retard tout en étant confrontés à une pénurie marquée de l’offre.
Quant à Paris, la baisse est amorcée mais certains arrondissements font de la résistance à l’image de Paris 6, Paris 7, Paris 8, Paris 11 et Paris 16.
Cap sur l’immobilier neuf
S’il semblait que l’immobilier neuf était le grand oublié du prochain projet de loi de finances, force est de constater que le gouvernement souhaite contrer cette perception. La création du volet Logement du Conseil national de refondation envoie un message positif au secteur. Au cours des trois prochains mois, promoteurs, chercheurs, associations, bailleurs sociaux et représentants du gouvernement vont travailler conjointement à la mise en place de solutions concrètes en faveur du logement neuf et de la construction, acte de construire rejeté par de nombreux particuliers. En savoir plus Le logement et les Français : une nécessaire réconciliation.
Eléments chiffrés, le marché de l’immobilier neuf donne entre le premier et le deuxième trimestre 2022 :
- +1,2% d’ensembles autorisés, -19,5% de logements individuels et 14,9% de logements collectifs.
- -2,4% de travaux débutés pour les ensembles, -1,1% pour les logements individuels et -3,5% pour les logements collectifs.
Avez-vous un projet immobilier à mener dans les prochains mois ? Investissement locatif ou achat d’une résidence principale ? Quels sont les leviers qui peuvent décider ou freiner votre quête de la propriété ?
