L’un des prérequis pour profiter d’une belle réduction d’impôts est de respecter un engagement Pinel, une durée de location initiale pendant laquelle le bien est obligatoirement mis en location et qui conditionne la défiscalisation. Chaque propriétaire investisseur doit faire un choix de 6 ans ou 9 ans possiblement prolongés ou de 12 ans dès le départ. Mais quel est l’engagement Pinel le plus judicieux au commencement ? Comment fonctionne cette durée initiale de location ? Comment la prolonger ? On vous dit tout !
Dispositif Pinel classique VS loi Pinel Plus (+) : un fonctionnement identique - Quel est le principe de la loi Pinel ?
Vous le savez certainement, la loi Pinel Plus (+) est en vigueur. La période est donc à la cohabitation entre la loi Pinel classique et loi Pinel Plus (+). Nous avons récemment décliné les conditions pour bénéficier de l’un ou de l’autres des dispositifs. Vous pouvez consulter les critères d’éligibilité à la loi Pinel Plus (+).
Mais dans le fond, le fonctionnement des deux versions de ce mécanisme est identique. Un propriétaire investisseur choisit un programme immobilier neuf en France éligible à la loi Pinel, il décide de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans pour voir s’appliquer une réduction fiscale proportionnelle en fonction du prix d’achat du logement.
Avec la loi Pinel Plus (+), vous pouvez profiter de :
- 12% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 6 ans.
- 18% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 9 ans.
- 21% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 12 ans.
Avec la loi Pinel classique, vous pouvez profiter en 2023 de :
- 10,5% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 6 ans.
- 15% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 9 ans.
- 17,5% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 12 ans.
Avec la loi Pinel classique, vous pouvez profiter en 2024 de :
- 9% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 6 ans.
- 12% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 9 ans.
- 14% de réduction d’impôts pour une durée de location obligatoire de 12 ans.
Est-il possible de moduler l’engagement portant sur votre logement Pinel ?
Vous l’avez compris, une question va se poser avant même la mise en location de votre bien : quelle durée d’engagement Pinel choisir ?
Comment prolonger un investissement Pinel de 6 à 9 ans ? Comment renouveler l'engagement Pinel ?
Nous avons une bonne nouvelle : vous n’êtes pas obligé de vous décider immédiatement. Vous pouvez en effet choisir de mettre le bien en location Pinel pendant 6 ans, puis prolonger d’une première période de 3 ans pour atteindre une durée de 9 ans. Et pourquoi pas prolonger une nouvelle fois de 3 ans pour atteindre 12 ans. Une possibilité qui vous laisse davantage de liberté.
Mais attention, la durée initiale peut être prolongée mais pas raccourcie. Si vous optez d’emblée pour 12 ans de location obligatoire, vous ne pourrez pas la modifier pour repasser à 9 ans ou à 6 ans. Vous serez bel et bien engagé pendant 12 ans de manière ferme et définitive.
Quelle est la meilleure durée d’engagement Pinel Plus (+) pour débuter un investissement locatif ? Les avantages pour 6 ou 9 ou 12 ans
Pour un investissement locatif réussi, mille questions traversent l’esprit. Dans le cas du dispositif Pinel Plus (+), la durée d’engagement initial se pose logiquement : est-il préférable de choisir 6 ans ou 9 ans de location obligatoire au départ ? L’une et l’autre solution ont des avantages équivalents :
- Un engagement initial de 6 ans ouvre le droit à une réduction d’impôts de 12% soit 2% par année.
- Un engagement initial de 9 ans ouvre le droit à une réduction d’impôts de 18% soit 2% par année.
Si vous décidez de prolonger pour atteindre 12 ans d’engagement, la réduction d’impôts annuelle sera plus importante. Elle atteindra en effet les 21% soit 1% par année sur 3 ans.
Voici un élément qui peut vous décider sur la durée initiale à choisir : si vous avez dans l’idée de mettre votre logement en location librement, en LMNP meublé par exemple, vous avez tout intérêt à choisir l’engagement de votre investissement Pinel le plus court dès le départ, à savoir 6 ans.
Comment est calculée la réduction d’impôts suite à un achat Pinel ?
Le montant total de la réduction d’impôts accordé au propriétaire investisseur dépend de plusieurs éléments principaux :
- Le prix du bien dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par m².
- La déclaration de revenus du contribuable.
- Le zonage Pinel et ses communes éligibles au dispositif.
- La date d'achèvement de l'immeuble.
Une fois le calcul de la réduction fiscale réalisé en prenant en compte votre déclaration de revenus, l’administration fiscale détermine si vous êtes encore imposable ou non. Dans le premier cas et une fois la réduction appliquée, le prélèvement à la source se fait automatiquement.
Que faire après 12 ans d’engagement Pinel ?
Vous avez perçu votre 144ème mois de loyer ! Vous voici donc arrivé à la fin de l’engagement Pinel, au terme des 12 ans maximum prévus par le dispositif. La mise en location sort donc du champ d’action du mécanisme et la réduction d’impôts prend fin.
Mais que se passe-t-il après 12 ans de mise en location obligatoire ? La réponse est simple : vous êtes libre de faire ce qu'il vous plaît de votre investissement locatif, de choisir l’option la plus adaptée à vos besoins du moment. Plusieurs solutions s’offrent à vous :
Continuer à mettre le bien en location : vous pouvez percevoir une rente tout en choisissant de louer le bien vide ou meublé tout en augmentant le loyer au-delà des plafonds imposés par le dispositif Pinel. Vous devez cependant respecter l’indice IRL donné par l’Insee ainsi que l’encadrement des loyers s’il est en vigueur dans votre ville. Petite subtilité : vous ne pouvez pas donner congé au locataire en place pour augmenter le loyer.
Occuper le logement : vous avez peut-être anticipé un changement de vie qui a conditionné l’emplacement de votre investissement locatif il y a quelques années. Votre investissement Pinel peut ainsi être récupéré pour être habité en qualité de résidence principale ou de résidence secondaire. Cette occupation peut être la vôtre mais également celle d’un proche. Vous êtes entièrement libre à condition de respecter le préavis de 6 mois pour mettre fin au bail de location en cours.
Vendre le logement : autre option, revendre le bien pour concrétiser un nouveau projet immobilier, pour bénéficier d’avantages fiscaux par exemple. Condition importante, si vous avez souscrit un prêt immobilier qui n’est pas encore remboursé pour financer votre investissement Pinel, l’emprunt doit être soldé par la vente du bien avant de pouvoir prétendre à un nouveau financement.
Bon à savoir : les logements acquis sous le sceau de la loi Pinel ou de la loi Pinel Plus (+) sont des biens peu énergivores aux performances énergétiques recherchées et aux prestations soignées et aux annexes prisées (stationnement, appartement avec un espace extérieur privatif de type balcon, terrasse ou jardin privatif…) Il est donc possible d’espérer une plus-value en cas de revente au terme de l’engagement Pinel, plus encore grâce au financement du bien en partie par les loyers du locataire pendant quelques années.
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