Un investisseur informé en vaut deux ! En fonction de votre profil et de vos objectifs, le type d'investissement immobilier à privilégier peut différer. Il est cependant des valeurs sûres, pérennes dans le temps au regard de l’engouement et de la cible locative visée. Par exemple ? Les investissements en résidences seniors et/ou en résidences étudiantes. Ces résidences de services spécialisées font recette auprès des particuliers investisseurs, mais pourquoi ? Quel est le mécanisme mis en place, les avantages de ce type de placement ? Zoom et mode d’emploi.
Est-ce rentable d'investir en résidence senior ? Pourquoi étudier ce type d'investissement avec intérêt ?
En 2035, plus de 29 % des Français auront plus de 60 ans. La population vit plus longtemps et les seniors ont des besoins qui évoluent au fil du temps, des nécessités de logements adaptés à leurs problématiques de dépendance, notamment. Logiquement, investir en résidence senior représente donc un placement sécurisé pour l’avenir. Bien situées, ces résidences de services sont convoitées par les personnes âgées, dans les moyennes et grandes villes plus encore.
La clé ? S’attacher à la proximité des transports en commun, des commerces, voire des activités dédiées aux seniors. Imaginez-vous dans la peau d’une personne âgée qui a des difficultés à marcher seule, mais qui souhaite tout de même avoir une vie active et des divertissements. Quel emplacement choisiriez-vous ?
Plus concrètement, une résidence senior mal placée, trop isolée ou encore mal entretenue fait courir un vrai risque à l’investir. La rentabilité (faute de locataires principalement) et la possibilité de revente à moyen et long termes sont en effet difficilement envisageables.
La balance risque/bénéfice de l’investissement en résidence senior penche du côté des bénéfices. Cependant, les risques existent. Au-delà d’une mauvaise localisation dans votre choix premier, sachez que les loyers demandés en résidence de services pour personnes âgées sont élevés. Tous les seniors ne peuvent donc pas s’offrir ce type de logement, diminuant le nombre de candidats à la location.
Un désavantage contrebalancé par le faible turnover observé en résidence senior (en moyenne 4 à 5 ans), bien inférieur à celui affiché dans les résidences étudiantes par exemple.
Pourquoi un investissement en résidence étudiante ?
D’une manière générale, le ticket d’entrée pour un investissement en résidence étudiante est beaucoup plus accessible. Les prix d’un logement étudiant sont tout simplement moins élevés à l’acquisition. Il est courant que l’investissement en résidence de services pour étudiants soit considéré comme un excellent placement pour plusieurs profils d’investisseurs.
Comme dans le cas des résidences seniors, la rentabilité brute avoisine les 4 %. Elle profite d'une gestion déléguée et assumée par une société de gestion locative professionnelle, sous le sceau d’un bail commercial de 9 ans.
Le turnover important est ici un problème mineur puisque les loyers sont garantis par la société d’exploitation.
Comme pour la résidence senior, il est primordial de bien choisir l’emplacement du programme immobilier neuf en France destiné à accueillir les étudiants. Dans l’idéal, la résidence doit se trouver proche de toutes les commodités, du centre-ville et/ou des écoles et universités, sans oublier les transports en commun.
Les étapes clés pour réussir un investissement LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en résidence de services (senior ou étudiante)
En investissant dans la pierre, les particuliers attendent évidemment la rentabilité, rentabilité qui peut être couplée avec le besoin de sécuriser son patrimoine, de créer une rente pour la retraite ou encore de léguer à sa descendance.
Il est ainsi indispensable de respecter certains critères pour faire le choix de la résidence de services, celle qui deviendra un placement fiable sur le long terme. Parmi eux :
1. Sélectionner la résidence de services avec raison et analyse et notamment le constructeur, le gestionnaire ainsi que le type d’ensemble : résidence étudiante ou résidence seniors en tête.
2. L’emplacement : nous l’avons évoqué, la localisation de la résidence de services est une condition sine qua non de la réussite du projet. Commodités, transports en commun, commerces, services, grandes écoles et universités, divertissements pour personnes âgées… Analysez avec soin l’environnement que vous allez proposer à vos futurs résidents.
3. Le gestionnaire : la gestion locative d’un logement en résidence de services est assurée par une société spécialisée. Elle s’occupe de toutes les démarches inhérentes à la location et à la "vie" du bien loué. Recherche de locataire, visites, dossier de location, versement des loyers… Tout est pris en charge pendant au moins 9 ans. L’acquéreur a connaissance du gestionnaire avant la signature du compromis. Il peut donc se renseigner en amont sur sa fiabilité, sur les résidences de services déjà en gestion dans son portefeuille…
L’investissement en résidence de services en pratique
Après avoir décliné les avantages et les inconvénients des résidences seniors et des résidences étudiantes, il est intéressant de vous dévoiler les principaux éléments relatifs à la fiscalités de votre (peut-être) futur investissement :
- Les résidences de services, seniors ou étudiantes principalement, sont placées sous le sceau d’un bail commercial signé pour 9 ans. Le bail est renouvelable plusieurs fois et est signé entre l’acquéreur et le gestionnaire de l’ensemble. Ce dernier vous assure que les loyers seront bien versés tous les mois, même en cas de logement vacasnt.
- L’investissement en résidences de services ouvre le droit au statut LMNP, à savoir à la récupération de la TVA à 20 %, à l’amortissement du mobilier et de l’immobilier, à la déduction de l’intégralité des charges foncières... Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
- L’investissement en résidence de services permet de miser sur la pierre, véritable valeur refuge, tout en se déchargeant de la chronophage et parfois anxiogène gestion locative. Un mécanisme qui séduit les investisseurs aux agendas surchargés en quête de gain d’argent évidemment, mais également de temps.
Pour aller plus loin : quels sont les avantages d'investir dans une résidence senior ou étudiante en LMNP ?
Au-delà de la visibilité financière apportée par le bail commercial, investir en LMNP dans une résidence senior ou étudiante offre un véritable effet "bouclier" contre les aléas du marché locatif classique.
Les revenus perçus bénéficient d’une fiscalité particulièrement optimisée : grâce au mécanisme d’amortissement, une grande partie des loyers imposables peut être neutralisée pendant de nombreuses années.
Résultat : une fiscalité très allégée, tout en conservant une certaine sécurité de revenus. Plus encore, la prise en charge totale de l’exploitation du bien par un gestionnaire professionnel permet à l’investisseur de rester en retrait du quotidien et d’éviter les contraintes de la location classique, à commencer par les impayés, les risques de vacance locative, la gestion des réparations courantes...
S’y ajoute un avantage patrimonial discret mais réel : la possibilité d’investir dans des secteurs géographiques très prisés, tels que les centres-villes bien étudiés, les quartiers seniors recherchés, dans lesquels l’achat d’un logement “classique” serait parfois hors de portée.
Le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en résidence de services, devient ainsi un moyen d’accéder à des emplacements premium tout en bénéficiant d’une gestion locative facilitée.
Investir dans une résidence senior ou étudiante : quel est le meilleur choix ? Pourquoi est-ce intéressant d'acheter un appartement en résidence senior ou en résidence étudiante ?
Il n’y a pas de réponse universelle : le meilleur choix dépend avant tout de votre profil investisseur, des revenus attendus, de votre horizon d’investissement et du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Les résidences seniors conviennent davantage aux investisseurs recherchant une stabilité durable, grâce à un faible turnover et à une demande portée par une dynamique démographique solide et prévisible. Elles séduisent ceux qui privilégient la pérennité du placement, même si le ticket d’entrée est plus élevé.
À l’inverse, les résidences étudiantes sont idéales pour un investisseur en quête d’un accès plus facile à l’investissement, avec un coût d’acquisition généralement plus bas et une rotation rapide des locataires compensée par la garantie du bail commercial. Elles conviennent aussi à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans mobiliser un capital important.
En conclusion, le “meilleur” investissement est celui qui correspond le plus précisément à votre profil investisseur : prudence et vision longue pour les résidences seniors, dynamisme et accessibilité pour les résidences étudiantes. Votre conseiller Médicis Immobilier Neuf pourra vous aider à arbitrer selon votre stratégie patrimoniale.
Avez-vous envisagé ce type de placement ? Oui ? Consultez notre catalogue de résidences de services en France pour vous faire une idée et contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Votre interlocuteur dédié vous accompagne dans votre projet de A à Z.
